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面积纠纷一直是房地产开发商和购房者之间一个永远也扯不清的问题。最近一些媒体就面积问题进行了一些探讨,其主要内容是开发商销售住宅时是按建筑面积销售还是按使用面积销售,以及哪种方式更能贴进购房者,消除购房者对面积以及公摊部位及大小的疑虑。对此,我们暂且不去考虑。俗话说,买的不如卖的精。住宅作为一种特殊商品也遵循着市场经济的一切规律。关键是购房者要了解所购房屋的实际可使用面积的单价是多少?
目前房地产市场上销售的房屋结构形式大体可分为三种:塔式住宅、板式住宅以及多层住宅。大多数的购房者都知道这三种结构的房屋,其价格由低到高,即在同一地段,同一配套设施的房屋,塔楼的价格低于板楼的价格,板楼的价格低于多层住宅,为什么会出现这种差别呢?作为购房者购买哪种形式的房屋更合适呢?
实际上,三种形式的房屋如果按套内使用面积计算,三种房子价格相差不多。为什么这样说呢?许多购房者意识到购房重要的一点要看房屋的使用率,使用率的高低决定了房屋的净使用面积。所谓房屋使用率是套内使用面积与住宅建筑面积的比。一般而言,套内使用面积=住宅建筑面积-公摊面积,从2002年5月1日后发放的北京市商品房屋产权证中,房屋权属证书的附图中对房屋套内建筑面积(图上标注尺寸)以及房屋分摊的共有建筑面积都有注明,购房者可以算出所购房屋的使用率来。一般来说,高层塔楼使用率在72%-75%之间,板楼在78%-80%之间,多层在85%左右。由此我们可以看出,多层住宅的使用率最高,即购买多层住宅相对塔楼、板楼的可使用面积最多,所以开发商在销售房屋时价格也是多层最高,但分摊在每使用面积上的价格则相差不大,如:京城某小区既有塔楼、也有板楼,并且也夹杂着几幢多层住宅,开发商销售房屋时,塔楼为4000元/建筑平方米,板楼为4300元/建筑平方米,多层为4700元/建筑平方米,现假设购买一套为100m2的住宅,则按各购买价格购买,则该房屋需花费的价格分别为40万、43万、47万,假设小区塔楼使用率为75%,板楼为80%,多层为85%,通过换算,得出各结构房屋使用面积分别为75m2,80m2,85m2,再折算为每使用面积的价格分别为:5334元/使用面积,5375元/使用面积,5529元/使用面积,由此可见,按套内使用面积计算,三种形式的房屋价格相差不多。
所以笔者建议,购房时,可以先按开发商提供的使用率,计算一下每实际使用面积的价格再决定是否购买,另外,还要考虑一下各种形式住宅的特点,如多层和板楼的通风性及采光性都高于塔楼,塔楼还有一个朝向的问题,要根据购房者的喜好及承受力来购买。