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2002年天津楼市从下半年开始,市场热点不断出现。政策法规陆续出台,市场逐步规范;市政改造、海河综治,楼盘受益,百姓得实;大盘操作、新型别墅,各领楼市风骚。2002年是楼市规范年,也是天津开发商运作理念、操盘方式急剧转变和提升的一年,天津楼市竞争的残酷格局将由此拉开。
海河综合开发楼市沾光
年末,市委市政府即将对海河两岸进行的综合开发、将海河打造成世界名河的世纪工程,为本市房地产业的发展又带来一次不亚于“危改”的世纪性机遇,对楼市来说更是一个重大的利好。专家分析,根据开发海河的目标和主题,几年后,海河两岸将开辟出一条建筑带,“海河板块”也会由此产生,海河两岸的房地产物业将具有生态性、风貌性、人文性、时代性、增值性等综合集成的特色。此外,开发海河还将对本市的楼市及整个经济建设和文化建设产生巨大影响。海河两岸综合开发工程,由城市规划引导,公共行政推动,政府先期投入启动,类似于近年的华苑小区的运作。政府搭台,厂商唱戏。发展动力巨大,投资预期乐观,空间前景美好,开发商机无限。许多开发商都想抓住这历史性的机遇,捷足先登。
商品房管理有法可依
12月1日起开始施行的《天津市商品房管理条例》对开发商的规范愈加严格,而对消费者合法权益的保护则更加宽泛和具体。该条例首次对开发企业提出了项目工程阶段验收的要求。过去只是要求工程竣工验收,现在把验收细化到施工各主要阶段,目的在于更大程度地控制和保证工程质量。如果开发商不按条例执行,最终工程竣工验收将无法通过审核,相应的,开发商就无法办理房屋销售许可证和商品房准许交付使用证。此外,按照新的条例,百姓购房所涉及的明确房屋质量责任、产权证管理、销售许可证制度、购房安全问题以及争议解决、投诉等几个最根本问题都拥有了明确的法律保障。
物管条例实现突破
12月1日正式实施的还有本市制定的第一部规范物业管理服务行为、维护业主和物业管理服务企业合法权益的地方性法规-《天津市物业管理条例》,该条例在四个方面的规定实现了重大突破:一、《条例》的规定赋予了业主选择物业管理服务企业的权利;二、物业公司与开发公司不能一统,物业管理服务企业依附于房地产开发企业的,将逐步改造分离。三、购房人购买新建商品房时,不但要签订购房合同,同时还要签订《业主公约》,并对开发企业与物业企业签订《前期物业管理服务合同》中有关物业提供服务的内容、标准和收费标准予以书面确认,并对物业管理服务费、物业管理服务都包括的内容具有知情权。四、物业管理服务费定价方法将改变,按照与服务管理内容、服务质量相适应的原则来确定。普通住宅的物管费将实行政府指导价格,物管双方可以在指导价格的范围内自主协商确定收费标准。
厚积薄发顺驰连中三元
11月22日,有着“中国房地产奥林匹克”之称的中国住交会在深圳开幕,备受瞩目的全国房地产“名人名企名盘”评选活动经过了专家评审团层层筛选和严格评定终于揭晓。本市企业-顺驰集团一举摘得三项大奖:顺驰集团董事长孙宏斌被推举为“2002年度中国房地产十大风云人物”、顺驰集团还被评为“2002年中国房地产品牌企业35强”、顺驰太阳城进入“中国名盘10强”。此次顺驰获奖,是天津开发企业在住交会历史上首次荣登榜单,向全国展示了天津房地产开发商的实力和水平以及乐观的市场发展前景。
凤凰来仪危楼改造序幕拉开
10月20日,随着凤凰城项目开盘的鞭炮响起,天津市危陋楼房改造工程拉开了序幕。凤凰城位于天津气象台路原东风里旧居民区,原东风里住宅区始建于1958年,占地5.58公顷,建筑面积59773.42平方米,是迄今为止本市最大的一片危旧楼房拆迁改造片。该片楼房为砖混结构,四层通道式建筑,楼道内只设置了公共洗漱间和公用厕所。由于年久失修,多年来,那里的居民生活非常不便。然而由于危楼的拆迁改造工作比平房改造更为艰辛,因此,东风里的改造一直是一个难题。在天津市结束对危陋平房改造的第一战役之后,经过多方努力,这个项目终于成为了天津市第一个后危改项目,几年后,破旧的东风里将被总建筑面积达11.5万平方米的一片高档社区所代替。
公积金贷款市民有更多选择
以前由于管理部门的限制,在本市开办个人住房公积金贷款的只有建设银行一家。而现在工、农、中、交等4家银行也已经获得了有关部门的批准,都取得了在天津开办个人住房公积金贷款的资格,农行、工行都已开始进行试点。本市个人住房公积金贷款市场仅由一家银行经营的局面已宣告结束,而银行在个人贷款市场中的竞争,明年将更加激烈。
房管实行数字化
由本市房管局实施的“数字房管”工程将利用计算机和网络信息技术,将空间地理信息和房地产属性信息连接,实现对城市房地产的全方位、多层次管理,并在此基础上建立涵盖全市所有房屋动态资料档案的房地产资源数据库,实现房屋权属、市场、修缮、物业、拆迁的网络化计算机动态管理。2002年底,我市将率先实现商品房销售许可网上审批、年检和网上销售,开通信息查询、预订、签约和合同管理,提高办事效率,缩短办件时间,增加透明度,杜绝商品房重复销售、重复抵押。“数字房管”的启动,将大大提高本市房地产市场的管理水平,增加市场管理的透明度,并最大程度地杜绝房地产项目销售过程中欺骗、欺诈消费者行为的发生。
新公积金条例变化多
从11月1日起,《天津市住房公积金管理条例》正式实施,天津市对职工提取住房公积金偿还住房公积金贷款本息的政策进行调整。职工偿还住房公积金贷款的,可以分月或一次性提取本人和配偶住房公积金存储余额和新缴存的住房公积金。提取额不能超过已偿还贷款本息。
新《条例》明确公积金只能用于向职工个人发放购房贷款,不可向单位发放贷款,并打破了单位为其职工办理公积金缴纳的时间限制;职工只能提取本人及配偶的公积金存储余额。在管理模式上,新《条例》规定住房公积金管理中心应当为缴存公积金的职工设立个人公积金明细账,个人受委托银行只办理公积金贷款、结算等金融业务。此外,新《条例》对于单位违规不为职工缴纳公积金的行为也加大了处罚力度。对于单位不给职工办理公积金缴存登记,不为职工开立账户的,责令其限期办理,如逾期不办,可对单位及单位负责人处以罚款。单位为职工办理了缴存登记的,却不按时缴纳或缴纳金额不足且在限期内不补的,住房公积金管理中心将申请人民法院强制执行,职工个人也可直接向人民法院提起诉讼。
买普通房契税少了
从10月1日起,本市将对个人购买自用普通住房交纳契税实行财政贴费政策。市内六区个人购买自用普通住房售房价格在3000元/平方米(含3000元/平方米)以下,在征收1.5%契税的基础上给予0.5%的财政贴费,个人购房实际负担1%契税。有关部门表示,对中低收入群众购买自用普通住房交纳契税实行财政贴费政策,其目的是为了切实减轻中低收入群众购买自用普通住房的税收负担,促进房地产市场启动,培育新的经济增长点。
合资住房银行津门落户
经中国人民银行批准,由建行和德国施豪银行共同出资组建的“中德住房储蓄银行有限责任公司”落户天津,该行为我国首家合资住房储蓄银行,明年有望正式亮相。据介绍,中德住房储蓄银行经营模式对于储户比较新鲜,只要客户与银行签订一份一定金额的住房储蓄合同,并按月向银行存款,在存款总额达到合同金额的一半时,即可向银行申请合同全额的购房贷款。这种住房储蓄的模式有别于传统的“住房公积金储蓄”,是一种互助合作、合同约束、先存后贷的自愿储蓄形式,同时,运用一套严格的借款人资格评定体系决定配贷顺序,使储户得到贷款的机会最大限度趋向公平。
转按揭贷款推出
为提升住宅金融服务,交通银行天津分行10月将正式向市民推出转按揭贷款业务。该操作流程出台后,如市民已在交行办理了住房抵押贷款,但贷款本息未还清且已办妥了《产权证》,可以继续向该行申请住房贷款,即个人房产转按揭贷款。转按后贷款期限与转按前贷款期限之和不超过30年,贷款利率按照人民银行个人住房贷款利率执行。贷款额度最高为原房屋价值的70%。此外,由于市民可通过“转按”贷款将贷款未还清的已购房屋出售,满足“阶梯性”改善居住条件的愿望。为防范风险,银行还要求采用抵押加银行认可的担保公司承担连带保证的担保方式。
房屋租赁有章可循
今年的天津房屋租赁市场不断走向规范,继2002年房屋租赁市场指导租金推出后,主管部门又推出了《天津市房屋租赁管理规定》。新《规定》旨在加强对房屋租赁市场的宏观调控,保证房地产租赁市场的健康发展,保护租赁双方的合法权益,并对于房屋租赁范围和条件、房屋租赁合同、当事人的权利义务以及相关法律责任等都进行了明确的规范,该《规定》已于11月1日起施行。
新《规定》明确规定了房屋租赁合同应当包括的具体条款、房屋出租人必须具备的条件、出租房屋应当出具的证明、办理房屋租赁登记备案手续应提交的材料等内容。新《规定》同时明确,房屋转租必须事先征得出租人的书面同意,并由当事人以书面形式订立房屋转租合同,并按相关规定办理房屋租赁登记备案手续。新《规定》还对违反其中有关条款的行为做出了明确的处罚规定。同时,为确保《规定》的落实,房管部门将于12月1日开始进行房屋租赁市场的检查治理整顿,重点治理不办理房屋租赁合同登记备案手续的行为。
IFHP吸引世界目光
2002年9月8日,世界把关注的目光再次投向天津。国际住房与规划联合会(IFHP)第46界世界大会在天津举行,这是历史上首次由中国城市主办的IFHP年会,来自世界各地的500多名城市规划领域的专家学者、政府官员到会。这次大会,代表们对未来城市发展中所面临的诸多问题进行了广泛的交流和研讨,达到了学术交流、加深了解、增进友谊和宣传天津的目的。会议期间,来自世界各地的代表还对天津进行了考察,天津的建筑风貌和城市建设得到了大家的好评。这次会议虽然时间短暂,但影响将是广泛和深远的,这次大会的成果也必将推动天津今后城市建设事业和房地产行业的发展。
公积金缴存比例出新规
自2002年7月1日起,天津市对本年度单位调整住房公积金缴存比例的条件及调整幅度进行了规定。足额缴纳税款的企业和有能力用自有资金提高住房公积金缴存额的行政、事业单位、经职工代表大会讨论通过,可申请提高住房公积金缴存比例。内资单位最高为单位和职工各10%,外商投资企业最高为单位和职工各15%。
公有住房提租15%
从2002年7月1日起,全市城镇直管公产和单位自管产公有住房租金将作调整,租金水平在2001年公房租金基础上分别上调15%。同时对离休职工、社会优抚救济对象和享受城镇居民最低生活保障的承租人实行租金核减政策。我市公房租金支出仅占双职工家庭平均工资的3%,远未达到国务院的要求。由于公房租金水平低,租不养房,租售比价不合理,不利于深化房改,影响公有住房出售和住房商品化进程,影响了群众的居住质量和安全。这次调整公有住房租金是落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》要求,推进公有住房制度改革,提高公房修缮质量,确保居住安全和提高公房完好率的需要,它有利于改善居民居住条件,加快出售公房的步伐,引导居民住房消费。
毛坯房将逐步退出市场
6月,建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》,今后普通住宅将更趋向于这样的“成品”。据了解,在天津很多人目前买到的商品住宅都是未经装修的“毛坯房”,“毛坯房”只能算做“半成品”,它的二次装修容易造成破坏结构、浪费和扰民等现象,因此,建设部开始积极推广装修一次到位或菜单式装修模式。装修一次到位又称全装修住宅,是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间基本设备完成安装。据介绍,推行装修一次到位的目的在于逐步取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房,提高效率,降低造价。
细则中规定,施工单位可以做出样板间,样板间应以交付给购房者时的实景为主,以带个性化装饰为辅,真实地反映装修一次到位的商品房的内在质量。开发商应该选用环保型装修材料,以减少室内空气污染。市建委有关人士透露,本市一直提倡开发商开发装修的商品住宅,去年曾出台规定,通过“菜单式”装修等几种方式,鼓励精装修。
大盘开发成楼市亮点
在2002年5月举办的春季房交会上,顺驰太阳城作为本市第一个大盘项目正式推出,其规划设计、小区配套设计、环境设计、楼梯立面设计、房型设计以及精装修成品房的室内设计都让人叹为观止,业内惊呼天津楼市品牌加规模的大盘运作时代已经来临。8月,总建筑面积88万平方米的天津万科的东丽湖项目正式启动,以“世外桃源”为主题进行规划的东丽湖项目将为天津人提供一个得天独厚、环境优雅、健康生活、回归自然的“第二居所”。10月,天津第一个以奥林匹克为主题的健康家园-天津奥林匹克花园开盘销售,天津奥林匹克花园是继广州、上海、南国、番禺、北京奥林匹克花园之后,中体产业全国连锁品牌-奥林匹克花园的又一力作。原本被业界并不看好的天津奥园一期数百套单位却被消费者一抢而空,令业内人士再一次感受到了天津房地产市场的魅力和美好的发展前景。
别墅经历第三次浪潮
在加入世贸组织、举办奥运会、第二次置业、城市建设步伐加快等利好消息的刺激下,今年本市别墅市场也迎来了久违的曙光,不断推陈出新的别墅开发也正在经历着第三次浪潮的洗礼,2002年也可以说是天津楼市的别墅年。在本市上风上水的东南部以及京津连接地带,一些别墅项目开发如火如荼。以顺驰蓝水假期、半岛兰湾、仁爱豪景庄园、亚资置业城市别墅以及玫瑰庄园、万科透天别墅为代表的众多别墅项目,尽管平均价格将在5000元/平方米以上,但由于依托各自区位优越的自然条件和人文环境、经济条件、完善的城市配套功能,吸引了大批高素质的消费者,项目销售取得非常好业绩。
(北方网记者 孟建)