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张宏权
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阮志彪
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张军
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李宁
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沈建霖
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本期嘉宾:
万隆大胡同商贸有限公司副总经理张宏权
天津新世界房地产开发有限公司市务及销售部总监阮志彪
天津万达商业广场有限公司营销部经理张军
吉利名店街营销主管李宁
天津新世界房地产开发有限公司市务及销售部经理沈建霖
主持人:冯婉蓉 刘宁
关于市场 形势可喜但需防开业“扎堆”
主持人:去年下半年以来,天津房地产的业态结构发生了一些比较明显的变化,一些大型的SHOPPINGMALL等商业地产项目都在陆续地开业,同时还有一些这样的项目也在紧锣密鼓地立项、上马,可以想见,未来几年内这些大型商业项目的纷纷落成一定能够让天津人大开眼界,同时,他们的的生活方式也将会随之发生很大改变。因此,可以说,商业地产异军突起的时代已经到来了。
张宏权:随着海河两岸的改造,应该说,商业地产最佳的发展契机到来了。而大胡同地区正位于海河最具人文历史价值的地段,更可谓占尽先机。目前项目已有一部分马上就要交付使用了,为了改变过去低档假冒的不良形象,彻底提升大胡同的档次,我们打算大量引进世界知名品牌,眼下正在积极的与多个世界500强企业洽谈合作事宜,这些企业对大胡同的未来发展都很有信心,表示出了浓厚的兴趣。今年我们还要加大招商引资的力度,计划年销售额要达到100亿元,使大胡同商贸区真正成为全国范围内小商品领域的航空母舰、三北地区最大的物流中心。
阮志彪:我是1998年由于工作原因从香港来到天津的,这几年天津发生的日新月异的变化给我感触很深,真的是进步很大。就拿我们项目所在的地段南市来说,过去有关那里的很多传说我也都听到过,但是今天再去看看,到处是通衢大道,已经丝毫找不到过去的影子了。但是从目前本市商业地产的发展看,我也想在这里谈谈自己的一点担忧:现在有那么多大型的SHOP-PINGMALL项目都将在一个很密集的时间段内同时开业,我不知道是不是会有那么大的消费市场来消化他们。所以我认为下一步的工作是要对这些项目的开业时间进行有序的安排,给它们留出充足的调整时间是很必要的。
关于操盘 商业地产营销攻略大观
主持人:商业地产与其他形式的地产相比,其营销手段和理念好像是有很大的差别,大家是否可以透露一些有关商业地产的营销秘诀?
李宁:吉利名店街项目与其他项目不同的一点是:它实际上是一组商业群房。众所周知,四层的商业群房在营销操作上是很困难的,为此我们吸取了香港以及海外的一些成功经验,划分出从几平方米到二十至三十平方米的大大小小的独立产权单位,我们将其称为自助式商铺。一般正常情况下,一个底商在八到十年就能够收回投资,我们的商铺面积可大可小,面积小的总房款不高,可以迎合一些中小型投资者,面积大的又可以吸纳一些大规模的投资。同时集中力量向市场推出投资理念,在营销策划中充分介绍自己的地段优势(位于商业中心及中心商务区的连接点上,可以吸纳这两个方向的人气),最终取得了销售的成功。
张军:我们的商铺最高报价已经达到4.9万元/平方米,可以说创造了天津商业地产的天价。这与万达集团在商业地产方面多年的打拼经验是分不开的。所谓商业地产,说白了就是用商业来带动地产。因此我们与很多世界500强的企业结成了战略伙伴,比如沃尔玛、大洋百货等等。他们能够带来巨大的客流量,人气很旺,成为战略伙伴以后,我们去哪里开发,他们就会把店开在哪里。这样的企业加盟得越多,希望进入万达的企业就会越多,因为资源和人群是共享的。所以我认为商业地产应该更偏重于商业,开发商要组织各种活动来聚拢人气,同时各种环节如电力、消防、结构荷载、外立面的设计等工作也都要做在前面,提前营造出良好的商业氛围。有很多的大品牌店,而且经营品种齐全,消费者才会觉得值得一逛。
张宏权:我们的项目以租赁经营为主,很多业主都是外地人,因此我们在商铺上面建了一批商住公寓,事实证明,这个想法非常英明,商住公寓销售情况令人十分满意。同时,为了吸引人气,我们最近也正在办各种展览,组织不同的表演活动,更多的为业主吸引客源。
阮志彪:按照香港的经营习惯,好地段的商铺都是以出租为主,所以我们现在主要也是租赁经营。当然也不排除将来时机成熟时可能也会考虑销售。不过从目前情况看,租赁有利于控制经营,有利于整体的管理。我们是外来的企业,因此总是比较谨慎,希望打好一个扎实的基础。我们有一点比较深的感触:一个开发项目如果不具备地段好的先天优势,那么就要舍得付出,肯去做其他企业不愿做的事情,只有这样才会苦尽甘来。
沈建霖:我认为一个商业地产项目要想赢得成功,最重要的就是要有魅力十足的产品。我们在上海有一个商业地产项目,在进行装修时,虽然对建筑物的内部进行了非常现代时尚的装潢,但却仍旧保留了当地石库门的外檐特色,结果这个项目以其鲜明的个性魅力赢得了上海人的青睐。当星巴克落户其中时,也彻底改变了自己的一贯风格,把整个咖啡厅内部装成了顶部起脊、有廊有柱古香古色的纯中式造型。于是,这家星巴克也以其独树一帜的特色在上海滩一炮打响。因此,应该说,商家应该永远去努力的就是揣摩消费者的想法。
关于管理 比拼内功的制胜瑜伽
主持人:几位来宾正在操作的几乎都是超大型的商业项目,对项目未来的管理工作各位有些什么想法呢?
张宏权:虽然目前市场很好,但商业地产项目要想有一个长期的发展,管理工作是最重要的。为了避免过去那种脏乱差的局面,大胡同原有的摊群店铺将全部退路进厅,同时取消了原来的小商品批发市场。而且我们还多次去大连、沈阳等地学习取经,沈阳五爱市场成立管委会的成功经验我们就认为很可取,打算将其运用到自己的项目管理中。将来的大胡同将会成为一个集服装鞋帽、百货、小家电、工艺品、文体用品等以批发为主的规模庞大的超市。同时我们还要给客户营造出一个很好的购物环境,让他们的吃、喝、玩、穿、用等所有购物需求在那里都能够得到解决。
张军:万达商业广场的经营项目将涉猎家具、建材、百货、餐饮等多个领域,做这样大项目的管理工作非常不容易,有关开店、闭店时间,财务办法,卫生区域的划分等方面,可以说各家店都有其不同的想法,因此,如何很好地把这些合作伙伴组合管理好,是一项很大的工程。
阮志彪:住宅项目和商业项目的管理工作性质是截然不同的。住宅项目在业主入住后一般只要坚持常规的物业服务就可以了,而商业项目就不同了,为了迎合市场,管理者就要不停地改、拼命地改,总是要带给人们最新的感觉,只有这样你才会赢。做住宅项目你可以有瞬时的放松,哪怕出现一分钟的失误也不会有人怪罪你,而做商业项目则不允许出现一分一毫的疏忽。比如说一个商场如果突然停电了,将会造成什么样的后果?大家肯定可以想见。
关于投资 天津人,别让钱从自己的手边溜走
主持人:应该说,商业地产是一种很好的投资方式,随着天津商业地产的崛起,是否会让很多殷实的天津本地人得到一次绝好的获利机会呢?
李宁:虽然在项目做基础时就有很多本市人来咨询,但是最终落单的还是以外地人为多。这主要是因为天津人的投资意识还需要进一步培养,投资理念还需要专业人士的引导。拿我们自己的项目来说,我们的底商价格比周边地区同类产品的价格要高出20%左右,天津本地人往往一听价格就走开了,而一些南方人通过自己的分析比较却能很快地做出正确的投资决定。据有关资料显示,本市的底商价格基本是按照每年5%———10%的幅度在稳步递增的。因此,相比较而言,对商业地产的投资应该算是一种较为稳妥的投资方式,但它需要投资者具备理性、眼光长远等较好的综合素质。
张宏权:天津人的投资脚步的确需要放得快一点。很多人贷款买房后,一旦有了钱一般都会首先考虑还清贷款,而不会去做大胆的投资,因为他们往往对投资的风险考虑得更多一些。于是外地人就这样从天津人手里分走了很大一部分投资获利的蛋糕。
主持人:其实,一旦周边形成了很好的商业氛围,对商业地产的投资就能得到一种长期而又稳定的获利。当然,获利的前提是要敢于冒风险。这恐怕是我们本地人需要迅速培养起来的一种意识。
关于热点 今天的南市=明天的铜锣湾?
主持人:很巧的是,今天来的嘉宾所操作的项目有两个都位于南市,大家对南市地区的发展前景怎么看?
阮志彪:经过很长时间的观察,我发现南市与香港的铜锣湾比较像。它们具备很多同样的特点,比如位于旧城区、交通便利、比较繁华等。现在又有这么多的大项目同时在运作,相信近一两年内,在那里肯定会形成天津的一个非常大的商业中心区域。
李宁:一个城市的消费习惯是多年形成的,很久以来,南市的消费向南开、红桥等区域辐射得好像更多一些。相信随着更多品牌店的加盟,那个区域最终会逐渐在全市范围内热起来。
张军:我认为那个地区目前人流量很大,人气也很旺,一定能够发展起来。现在需要的就是大家拧成一股绳,树立共赢意识,合力做好这个市场。一旦南市的商业繁荣了,天津市的整体商业地位也将会得到更大的提升。(冯婉蓉)