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北方网专稿:近一段时期,有关部分城市和地区房地产开发过热的新闻和评论文章陆续见诸报端,各个媒体对北京、上海、南京、杭州、北海等地楼市连篇累牍的报道,再次引发了人们对房地产是否存在“泡沫”的争论,一时间,“房地产过热”、“商品房空置增多”、“房地产泡沫加剧”、“房地产降价”、“投资下滑”等话题也成为了大家关注的焦点。
记者在采访中也发现,在此大背景的影响下,天津市的一些购房者也开始有了一种等待,希望本市的房价也能出现一些回落。那么天津的房地产市场到底有没有泡沫、近期是否会出现购房者期待的房价回落呢?为此,记者近日采访了本市部分从事房地产开发、研究的业内人士与相关学者。他们普遍认为,天津楼市不但没有泡沫,而且也不会出现房价回落的现象。相反,一些业内人士表示,由于海河综合开发改造等重点工程的带动,今年本市住宅产品的需求量和投资量还会平稳上升,今年天津楼市的价格还会在2002年的基础上有5%的上涨空间。
华志忠
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刘玉录
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王明浩
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萧荣
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房价下降没理由
天津开发区建设集团建设开发分公司总经理华志忠认为,房屋作为一种特殊的商品,降价必须有三个理由,一是出现严重的供大于求;二是市场约束机制完善,迫使开发商针对市场形势采取降价举措;三是降价后仍旧有一定的利润空间,但现在看来这三者都不具备。
首先,虽然本市房屋有一定的空置率,但远没有达到北海、海南那种程度,供求关系基本平衡。其次,在现阶段市场约束机制不完善的条件下,缺少迫使开发商降价的外部动力。对于多数国有开发企业来讲降价并没有什么好处,因此这些企业即使有一些空置房也不愿意通过降价来完成销售任务。再次,现在的房地产开发已经不是原来的暴利行业,如今的房地产利润空间已经从原来的30%降到了10%,整个房地产行业降价的动力和余地都不大,特别是上海等一些城市的房地产开发利润仅在5%左右,行业进入微利时代之后很难会出现大幅降价的现象。
但华志忠也不排除个别项目由于自身定位不准而导致滞销降价的可能,然而这毕竟是个案,不会影响今年天津楼市价格的整体走势。
天津市房地产学会的刘玉录博士认为,随着城市内可供开发的土地越来越少,土地的稀缺性使得土地成本一涨再涨,这让开发商在房价上已经没有了进一步的压缩空间。本市的房地产价格之所以没有在成本上涨的基础上出现大幅度增长的现象,主要原因在于开发商在激烈的市场竞争中减少了利润空间,消化了部分成本。
市建设管理委员会副总工程师王明浩表示,从房地产的建设成本来看,粘土砖的禁用、环保材料的使用等刚性成本的加大,以及住宅功能的不断变化,使得房地产商的建设成本在不断增加。原来小砖房每平方米的建设成本在650元左右,而现在框轻结构的住宅每平方米要在900元以上,这些成本的增加无疑会摊到房价中去。王明浩还表示,随着建委有关成品房规定的出台,也在表面上造成了房屋单价的上升。
内需拉动无泡沫
天津中原物业顾问有限公司的萧荣总经理认为,之所以天津楼市没有泡沫,主要是因为天津的房地产基本上是一种内需型的市场,90%的房屋都由本地人来消化。这一点与杭州、深圳、北京的房地产市场截然不同,大量的外来人口对本地房地产市场的冲击很大,就会产生一定的泡沫成分,这一点在天津就不具备。
萧荣总经理分析,天津房地产市场主要是在危改的带动下起步的,目前房地产市场已经完成了安置型向改善型的过渡,大量的改善型购房者占据了主流市场,所以大量的高档住宅的出现也正是满足这些主流人群的,但这些主流人群还将以天津本地人士为主。
房价上涨有空间
天津市房地产学会的刘玉录博士认为,虽然住宅属于一种特殊商品,但它仍旧是带有福利的特殊商品,应该属于多元化的商品。现在一些开发商为了能够多出房,摒弃了一些小户型,这也是房屋价格将会整体攀升的重要原因。
中原物业顾问有限公司的萧荣总经理特别提出,在房地产业内存在着一种经济周期的理论,房地产市场在一定的时段内会出现回落的现象。但是现在看来,天津在多项大型市政建设的带动下,不但不会出现投资的回落,反而会在全国房地产市场的大背景下有可能出现逆势增长的局面,此外,随着市场竞争的日趋加剧,一些新技术、新材料在楼盘开发过程中的不断应用,导致开发成本上升,楼盘整体素质不断提高,相应房价也会上涨。据他分析,2002年天津房地产的平均价格上涨了16%至17%,而今年房地产市场的价格仍旧会不断攀升,最保守的估计也会有5%的上浮空间。
多项利好旺市场
天津市建设管理委员会副总工程师王明浩表示,天津的房地产市场一直都保持着低利润、高增长的发展走势,也就不存在“泡沫”破灭的尴尬局面。他说,海河综合开发改造、地铁等工程的启动,使今年本市拆迁面积将突破200万平方米,这就意味着住宅市场的需求量在大幅扩张,而货币分房政策的推出和近来百姓收入的上升,又减轻了个人购房的资金压力。在这些利好因素的带动下,不可能出现房价降低现象。
另外,接受采访的有关专家表示,从房管局提供的有关数据也可以看出,新年伊始本市的房地产市场出现了不同于以往的利好局面,一月份房屋交易量创历史新高,商品房交易量高于历史同期最好水平42.7%。全市房屋交易量达到11654套97.88万平方米,计22.56亿元。更重要的是,今年的房地产市场呈现出新的特点:商品房平均价格已经上扬至2836元/平方米,比去年同期增长8.8%。这些已经表明本市的房屋整体水平在提高,另外也说明居民买房不再一味单纯追求低价格,而是综合考虑各种因素,房屋的整体功能成为首选。(记者 孟建)