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开发用地紧缺,开发商开发放缓,供应量减少
连续缓慢下滑了有两年多的广州住宅楼价,在今年下半年将会有小幅上升啦!这是基于这样一些市场现状而作出的判断:住宅开发用地紧缺,开发商开发放缓,住宅供应量开始减少。
刚刚过去的7月,广州楼市经历了“非典”后的第一个销售高峰:多个新盘推出市场,赢得了开门红;多个大盘力推新货,市场反应颇为热烈。但在一片活跃成交的背后,却有一个客观事实逐渐显露:政府有关部门对开发用地多年的控制已取得成效,加上开发用地买卖必须公开拍卖转让的做法,开发商手中原有的开发用地“含金量”越来越高,众多开发商开始改变以往快速开发,快速销售,快速回笼资金的开发手法,纷纷放缓开发步伐,细化开发模式,最大效益化地对手中的开发用地进行开发,创造最大的利润率。
大盘开发全面放缓
近几年来,广州楼市一直在大型发展商和大型楼盘的带动下快速发展,少数大型发展商和大型楼盘的开发步伐,决定着整个市场的开发节奏。而从近一个季度的情况来看,虽然各大发展商在市场的推货量依然保持较大的规模,但在新货量的开发报建方面,就齐齐出现暂缓报建,放慢开发销售步伐的情况。
日前,记者就从番禺区房管部门得到消息,自星河湾首先开盘以来,一直处于高速开发中的华南板块,近三个月来就首度出现开发大规模放缓的迹象。其中除祈福新?、南国奥林匹克花园等少数几个楼盘有向房管部门报建新一期工程外,大多数其它楼盘,包括多个超级大盘在内,在最近几个月内均不会有新一期项目的报建。这就意味着,整个番禺区域内各大楼盘的在短期内的开发重点,将会集中于前期已开发产品的市场销售上。
事实上,各大楼盘在新货的建设开发放缓,并非仅番禺一地。据了解,经过近两年的迅猛发展后,富力地产、碧桂园集团、合生创展、雅居乐集团等地产巨头在众多市场因素变化之下,在近期亦有意地放缓整体开发节奏,改变以往多盘齐建齐推的大规模做法,转而分阶段、分区域突出重点楼盘的开发销售。而这些大集团可说是占据了广州楼市的半壁江山以上,他们推货少了,市场的供应也会相应减少。还有不少发展商在不同场合都表示会在下半年升价卖楼。
用地新政策力促开发收紧
近几年以来,不断加大开发销售规模,提高开发资金的周转速度,以薄利多销创造市场,已经成为广州楼市许多发展商的普遍手法。但为何近期各大型发展商和大型楼盘纷纷放缓报建开发的步伐呢?对此,有多家大型发展商高层人士在接受记者采访时均承认,由于近半年来,国土部门先后推出多项加强调控开发用地的新政策,进一步提高开发用地出让门槛,使开发商在更难获得新土地资源的情况下,不得不谨慎考虑善用手中珍贵的土地资源。
据了解,随着番禺撤市建区三年缓冲期期满,广州市政府已开始全面加紧对番禺区开发用地的批出。自去年年底以来,番禺区已经基本上没有新的房地产开发用地推出市场。近期番禺区仅有的几宗开发用地转移,也是通过吞并收购房地产公司,达到收购其开发用地的形式完成。
另据广州市土地开发中心负责人透露,在未来几年,广州市中心区域将不再会有大面积的土地批出,旧房拆迁改造亦将严格控制用于房地产开发。发展商要想获得市区发展用地,必须通过拍卖的途径,并且一次性缴清地价后才能进行开发。据消息人士透露,受此影响,一向集中在市中心区域开发的富力集团,近期有意转向芳村等土地成本较低的非热点区域拿地发展。
而华南板块某大盘的销售负责人则表示,经过近两年的高速开发后,广州各大发展商手中所掌握的开发用地已经得到相当比例的消耗。在新的开发用地拍卖成本越来越高,销售产品利润率进一步收窄,储备用地用少见少的情况下,发展商不得不放缓开发节奏,希望能以更合理的开发速度与开发方式,获得尽可能大的利润空间。
空置可望下降,楼价将会上升
近几年来,广州房地产开发呈现一片蓬勃发展之势,但不断积累的空置与不断下滑的价格,就成为钳制发展商利润空间的关键。难怪不少发展商慨叹:好不容易做下来一个项目,最后算下来只是赚了一堆空置房。不过,随着开发用地的稀缺和地价的攀升,特别是近期众多发展商开始放缓开发步伐,广州楼市近年供过于求的情况可望得到扭转,一直居高不下的空置率可望有所下降,一直不断下滑的楼价亦有可能止跌反弹。
事实上,按日前广州市国房管局公布的最新数据,广州上半年房地产销售十区商品房成交446.7万平方米,成交量和成交金额较去年同期有所增长。与此同时,广州楼市的空置率亦有所降低。房管局有关人士就指出,今年上半年广州房地产市场出现销大于产的情况,其中一个重要原因在于发展商的开发有所放缓,导致市场供应量有所减少,有利于消化存量商品房,缓解供求压力,促进房地产市场良性循环。
另一方面,不少大盘营销人士亦表示,由于土地拍卖、一次性缴清地价等政策,开发用地价格短期内将会有所上升,将会在一定程度上拉动楼价的上升。再加上市场供应有所减少,对楼价又有一定支撑。因此广州楼市的整体售价将会止跌回稳,甚至会有所上升。