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有人形容,2003年的北京楼市起伏跌宕。人们经历了“非典”时期楼市的极度冷清,感受了一个个房产新政策新法规带给楼市的强大推动,更看到了房地产开发投资的持续升温和商品房的火爆旺销。
1、经济适用房建设全面提速造福广大普通百姓
今年是北京经济适用住房建设的高峰年。截至目前,北京经济适用住房的开复工总面积已达726万平方米,在建项目多达36个,竣工面积超过100万平方米,销售面积已达216.9万平方米,其建设速度和销售速度均超过往年,大批中低收入家庭通过购买经济适用住房圆了多年的住房梦。
在今年的经济适用住房项目名单中,除了天通苑、回龙观等百姓耳熟能详的“老”小区外,还增加了许多新面孔,像翠谷玉景、西府景园、瑞海新城、世纪风景、首科花园等,这些今年开盘的新项目在北京的东南西北全面“开花”,给了广大中低收入的家庭更多选择。
北京经济适用房建设的快速发展,对于保证住房分配制度改革的顺利实施,解决中低收入家庭的住房困难,平抑房价过快上涨,促进危旧房改造等方面都发挥了不可替代的积极作用。由于经济适用住房比同地段商品房价格每平方米普遍要低600元,而且“价格不高品质高,面积不大功能全”,因此成为今年北京房地产市场中表现最为卓越的特殊商品而受到广大百姓的青睐。
2、高法新司法解释改变购房者弱势地位
今年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,针对商品房买卖过程中容易引起纠纷的房屋买卖合同、商品房广告、房屋质量及面积缩水等方面具体适用的法律做出说明。规定,合同无效可解除按揭贷款;商品房广告可视为合同内容;严重质量问题可解除合同;迟延交房催告后可解除合同。
特别是司法解释明确提出,对故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实或者提供虚假商品房预售许可证明等五种开发商恶意欺骗消费者的行为,购房者除可以请求解除合同,返还已付购房款及利息、赔偿损失,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
这项司法解释的出台,受到广大消费者的积极评价和广泛称赞。
3、18号文件促楼市持续健康发展
国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的18号文件,在社会引起积极反响。
通知要求各地、各部门加强经济适用住房的建设和管理,增加普通商品住房供应,努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应,同时要控制高档商品房建设。此外,在继续推进现有公房出售,完善住房补贴制度,搞活住房二级市场,完善个人住房贷款担保机制等方面都做了详细规定。
《通知》对解决一些地区住房供求结构性矛盾,规范房地产开发和交易行为产生重要作用。
4、按套内建筑面积卖房楼市一大进步
12月1日开始实施的《北京市城市房地产转让管理办法》中明确规定,本市范围内涉及商品住宅预售的交易都必须按照套内建筑面积(墙体面积+套内使用面积+阳台面积)进行计价。此举在相当大的程度上促使商品住宅预售过程更加公正、透明。
近几年来,该市预售商品房面积缩水的投诉呈直线上升趋势,而造成这种现象的根本原因是公摊面积计算方式的不甚明了和测绘标准的使用混乱。按套内建筑面积售房由于标准统一,为开发商创造出更加平等的竞争环境,有利于房地产市场的良性发展。与此同时,对大多数普通购房者来说,实行按套内面积售房,将会在很大程度上保障当事人的合法权益。
5、央产房上市强力拉动二级房产市场
10月1日开始执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》将北京市二手房市场最大的一块蛋糕——“央产房”推向了市场。此项政策的出台,对北京的二手房市场乃至整个房地产市场都产生了深远的影响。
在北京市200万套公房中,央产权房约60多万套,相比于市属产权房有三大特点:一是品质优良、交通便利、社区成熟、配套齐全;二是空置率高,更有可能进入市场流通;三是房主改善住房条件的意愿强烈。央产房上市交易标志着北京市形成了统一的住房二级市场,统一的规范和管理。
6、多项新政策鼓励外地人在京购房面对外地人来京购房所呈现出的强劲势头,该市今年出台了多项政策给予支持。
6月30日,北京市政府办公厅转发的市人事局《关于实施北京市工作居住证制度的若干意见》开始实施后,持有北京“绿卡”(北京市工作居住证)的外地人可以按相关规定购买商品房、批准上市的已购公房和经济适用住房。紧随其后,市国土房管局颁布的《关于外省市个人在京购房不再经审批的通知》规定,从7月15日开始,没有北京户口的外省市个人在北京购买新建商品房或二手房不用再办理《外省市个人在京购房批准通知单》,也不用再缴纳3‰的手续费。而12月1日开始实施的《北京市城市房地产转让管理办法》第三条则进一步指明,房地产受让人可以是中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织。
非北京户口在京购买商品房不再办理审批,只须持合法有效证件就可以直接购买商品房。上述政策的相继出台,大大降低了外地人士在京购房的“门槛”,成为鼓励他们在京置业投资的加速器,是对已经形成的外地人土购房热潮的更大推动。
7、受“非典”影响健康住宅盛行
今年一场突如其来的“非典”,对正在购房的消费者的选房心态发生了重大影响,曾经没有受到特别关注的健康住宅突然成为众多购房者的首选。
在“非典”流行期间,低密度健康住宅由于绿化率高、环境美、通风好、人口密度低,并在一定程度上减少了呼吸道疾病交叉感染的机会,受到购房者的青睐。“非典”过后,花钱买健康已成为越来越多购房者的选择,消费者关注的已经不仅仅是住宅本身,住宅的周边环境的好坏已经成为人们购房的重要依据。健康住宅在建筑容积率、建筑密度、建筑间距系数、建筑的长高比、绿化率等方面都有严格要求,因此正好符合了人们对居住环境的追求。业内专家认为,住宅向健康方向发展是大势所趋,随着该市绿化隔离带、边缘集团和小城镇发展战略的快速实施,将对健康住宅起到积极的推广作用。
8、别墅类土地供应叫停制止房产市场结构失衡
国土资源部今年2月18日在“清理园区用地,加强供应调控”的紧急通知中明确规定,停止别墅类用地的土地供应,过量供应的地方,要认真进行清理。
通知要求,各地要严格控制土地供应总量,特别是住宅和写字楼用地的供应量,防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应;严禁违法下放土地审批权。
此次国土资源部叫停别墅类土地供应的主要原因,是别墅类住宅不符合用地政策。如果一些地方别墅建设过多,住宅产品就会出现结构失衡问题。
9、物业管理条例赋予业主10大权利
9月1日开始实施的《物业管理条例》是我国首部全国性的物业管理法规,对推进我国物业管理行业的健康快速发展,具有深远的影响。
《物业管理条例》规定:一切权利属于业主大会。明确了业主在物业管理活动中享有10项权利,其中包括:有权提议召开业主大会并提出相关建议;监督物业管理企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用等。同时,《物业管理条例》对物业公司的命运由业主决定、物业管理推行招投标、业主公约为小区内的最高自治规则等方面都做了具体规定。
《物业管理条例》的出台,结束了我国物业管理行业法规不健全的局面,确立了业主的主人地位,明确了各方主体的责权利,从法律上为消除许多引起物业管理纠纷的隐患提供了可靠的保证,对房地产市场健康发展起到了积极促进作用。
10、廉租房保障最低收入家庭基本需求
作为市政府2003年为民办理的60件实事之一的广渠门廉租房建设工程,主体工程已经完工,很快就可投入使用。
据了解,申请廉租房配租登记的条件为申请家庭的主申请人是本市非农业户口的常住居民且原住房人均使用面积低于10平方米;相关证件为《革命烈士证明书》、《革命军人因公牺牲证明书》、《革命军人病故证明书》、《革命伤残军人证》、《定期抚恤领取证》、《定期补助领取证》及区县以上民政部门出具的证明。
目前北京廉租房的建设规模和数量还不太大,但以广渠门廉租房为标志的北京廉租房建设,却有着重大意义和影响。