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7月12日,北京市的房地产商们紧绷的心弦随著新一天日历的翻开不由得又紧了一分,距离国土资源部明确规定必须解决完协议出让土地历史遗留问题的最后期限---8月31日,剩下整整50天的时间,原来手中握著的“金土地”眼看著变成烫手山芋,一些房地产商急得就象热锅上的蚂蚁,他们等的是不是一个肯出高价的买家,我们不得而知,但他们肯定都在盼望著一个意外的惊喜,即北京市国土房管局关于延期执行8·31大限的通知。
8·31:廉价土地的终结点
对于开发商而言,协议出让土地往往就是廉价土地的代名词。而在2002年5月9日,国土资源部签发了被业界称为“土地革命”的11号文件---《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式,要求从2002年7月1日起,所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。经过各地两年多的实践,招拍挂已经基本上成为土地出让的主要方式,例如杭州多年来就只有土地储备中心一个口子供地,早就告别了协议出让的历史。
配合我国土地市场的清理整顿,2004年3月31日,国土资源部与监察部联合下发了71号文件,文件严格要求各地将协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕,否则国家土地管理部门有权收回土地,纳入国家土地储备体系。
这一文件在其他城市并没有掀起波澜,而在北京却掀起了轩然大波。国土资源部副部长李元在谈到8·31大限时也说,主要就是北京,问题可能比较多。因为各方面的原因,北京的土地出让方式比国家规定的及与其它城市改革步伐都晚一步。
据了解,2002年为具体实施11号文件,北京市于当年6月出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》(33号文件),但这个文件为土地协议出让留出了“四个口子”,即绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地,使土地协议出让得以延续。直到今年2月4日,北京市国土房管局发布了4号文件,将33号令开出的“四个口子”完全堵死。但此时,已有大量土地流入房地产商手中。据了解,目前北京登记的所有经营性用地历史遗留项目共1091宗,涉及尚需办理出让的土地面积16362公顷,规划建筑面积约20189万平方米。
按照规定,8月31日之前,这些协议出让的土地都必须办理完相关手续,否则只能进入土地储备中心,走招拍挂的土地出让程序。大限将到残酷的现实是:一些房地产商只能眼睁睁看著快到手的钱流入了政府手里,部分小的开发商没有了地就不得不退出这个市场。
开发商天天去国土局“上班”
一位业内人士谈起8·31来,就笑道:“我知道的那些房地产商都快疯了,天天去国土局上班,毕竟原来需要半年才可能办下来的手续,一两个月要办完肯定很困难。”
5月8日,以华远集团董事长任志强为首的京城房地产商,向全国工商联提交了一份《对房地产开发相关土地政策的建议》,任志强认为,8月31号之前,应该由房管局制定一些条件,划几个格,比如这种条件可以延续到什么时间,那种条件可以延续到什么时间。现在的时间主要办理前面的一些手续,后面的手续可以以后接著办。否则,“从发出命令到截止只有半年的时间。这么多土地就算全合法,全去办手续,工作时间都不够。”
他还分析说,这些“历史遗留项目”中,很多土地还涉及中央、地方等不同单位的权属、债务问题,办理难度很大。要在如此短的时间内完成,实属不可想象。另外有些开发商,虽然没有交齐土地出让金,却已经支付了一部分拆迁费用或做了市政配套建设,政府要收回这部分土地也要付出相当大的成本。他估计,要完成上述土地的开发使其达到招标、拍卖或挂牌出售的条件,至少要动用1000亿元的政府土地储备金。业内人士认为,北京市不可能愿意拿出这么多钱。只要市政府同意对逾期没有办完转让手续的开发商们缓期,开发商们就可以绝处逢生,继续用足原本就入不敷出的资本金抢占更多的廉价土地。
有能力办的都去国土局“上班”了,还有一批房地产商想去都去不了。一位业内人士介绍说,一批房地产商害怕8·31大限还有其它的原因。首先,如果要到国土局办理土地转让手续,必须全数交纳出让合同中的地价款,以及土地出让金,这就大大提高了对开发商土地投入的要求,小公司可能要为此花费所有自有资金,大公司则要占用大量流动资金。其次,支付了土地的费用,开发商必须在两年之内破土动工,否则仍然面临被无偿收回的命运,很多开发商支付了土地费用就没有钱再做项目开发,或者只有能力盖几层楼,而此时又恰逢央行收缩贷款。如何在8月31日大限前将"粮票"变现,便成为他们的第一要务。于是房地产项目出让的消息满天飞。
近日,一位开发商向记者透露,私下进行项目交易的似乎很热闹,但实际成交的并不多。他表示,他们公司也准备趁此机会寻求一些项目,但多次洽谈后发现,一些急于出手的项目,往往手续很不齐全,要赶在大限之前办完不太可能。他们希望能找到一些手续已办得差不多,就差“临门一脚”的项目,但要么是要价很高,要么是这些项目根本不想出手,让他人分享利益。他说,于是双方都绷著,也许离大限越近,可选择的余地越大。但他同时认为,要想在8月31日之前把这些"历史遗留项目“都办完,是不可能的。一半以上甚至到80%都会被关在门外。”
历史遗留项目知多少
3月17日和6月7日,北京市国土房管局已分两批公布了315宗可继续协议出让的土地信息。有关人士统计,315宗土地占地面积1640公顷,这只是"历史遗留项目"中的一小部分,其它的呢?
北京市国土房管局在交给北京市委、市政府的一份报告中,对全市经营性用地历史遗留项目进行了统计。数据表明,目前北京市登记的历史遗留项目共1091宗,涉及尚需办理出让的土地面积为16362公顷,规划建筑面积约20189万平方米。
在16362公顷的"历史遗留项目"中,据知情人士透露,从2002年7月1日33号文件开始实施,到2004年1月9日暂停经营性土地协议出让审批的18个月里,北京市登记的协议出让土地有10000多公顷。其中约50%为正常年开复工所需的土地供给,约50%为因“11号文”和“33号文”而产生的突击审批结果。而统计显示出的2002年约3000公顷,2003年约7000公顷,比之前10年的时间(1992年至2002年)北京土地出让的总面积都多。
北京国土房管局将这些“历史遗留项目”分为三类:已取得计划和规划两部门批准文件的项目共528宗,土地面积5513公顷,建筑面积约7670万平方米;取得计划或规划其中一个部门批准文件的项目181宗,涉及土地面积1981公顷,规划建筑面积约1914万平方米;未取得计划、规划批准文件或取得的文件均已过期的项目382宗,涉及土地面积8868公顷,规划建筑面积约10605万平方米。
对于这些项目,北京市国土房管局准备通过五种方式来处理:否定其中的大部分项目;收购储备其中的三分之一;引导部分项目转为土地一级开发;通过招标方式消化一批;通过闲置土地查处收回一批。据统计,列明要否定的项目用地至少为13643公顷,占总数的大部分。照此算来,符合规定的仅有2719公顷的项目土地。
房地产商会绝处逢生吗
出呼意料的是,最近记者接触到的房地产业内人士,纷纷对8·31大限可能延期表现出了信心。一位房地产商说,目前在市场中急于将项目出手的只是泛泛之辈,项目也并不见得好,好项目、大地块集中在那些绝非泛泛之辈的人手里,“这些人的能量是很大的。”其言语之中,不免透露出“这些人”可以主导政策走向的意思。当问到是不是会延期时,他说“对,应该会。”近日又一位业内人士透露内部消息说,任志强的《建议》已经受到国土资源部的重视,国土资源部和北京市国土局应该会考虑延期。
北京市国土局对此的反映更让人生疑。该局土地出让处处长金薇在一次新闻发布会上被问到“历史遗留项目”处理的情况以及下一批项目何时公布时,闪烁其辞,以领导没有要求对外谈论此事为由给予了回绝。北京市国土局一位局长在被问及此事时说,“不要问我这件事,我不会谈。”