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我国房地产景气指数在连续多年逐步上升后,今年一季度首次开始下滑,预示着国家宏观经济调整对房地产业持续健康发展的影响开始显现。2003年以来,中央及上海的监管层已经着手从宏观经济、金融信贷和土地储备这三方面来调控楼市,防止泡沫经济和金融风险的产生.上海经济发展进入绿色通道,2003年GDP增长11%,再创历史新高,加上申博成功、人才高地以及国际会展中心地位的确定,给上海房地产开发带来了无限的商机。这也使得人们对2004年楼市走向的争论显得更为激烈,有人认为尽管中央与地方政府加强了土地与金融调控,但由于申博成功和上海向世界级城市迈进,上海即将掀起新一轮的城建高峰,一批来自国内外的创业者和投资者将蜂拥而至。因此在2010年以前上海楼市将会呈现出芝麻开花节节高的良好势头,房价、地价依然高歌猛进。
但也有人认为,近年来上海的房价涨幅太快,从2000年开始每年平均增幅20%,几乎是GDP和居民可支配收入的一倍,同时投资性购房比重及隐性空置率问题也日趋增加,尤其是2003年24%的增幅使上海超过北京一跃成为我国平均房价最高的城市。
研究表明:上海楼市价格近年来的快速上涨同上海经济的高速发展是成正比的,虽然涨幅偏大但总体而言是健康的。随着国家一系列的宏观调控政策的出台,今年下半年上海楼市将进入政策消化和市场盘整阶段,在此阶段上海房价将是适当调整,稳中有升。
上海房价连续三年快速上涨,去年涨幅更是高达24%,且以5118元/平方米的均价首次超过北京,成为全国商品房最贵的城市。如此快速的房价上涨,远远超过了GDP和居民可支配收入的增长,购房者的消费压力已经大大增加。对于许多投资者来说,房价大幅上涨到现在这样一个水平,其投资炒房的获利空间也大大减少,投资者购房也更加谨慎。在供求关系方面,去年10月份开始发生变化,出现供大于求的局面。这标志着上海楼市的供求关系开始出现转折。据统计,2003年全年商品房销售总面积为2380万平方米,且新项目的开工量增大,因此估计今年新建商品房的竣工面积还会有不小的增加,供应量的充足对房价也是压力。另一个现象是,房价在大幅上涨的同时,租金却在下跌或停滞不前,尤其是高价房。此外,政府还加大了对房地产业结构的调整力度,从2004年开始连续三年每年投资300万平方米的中低价房,以及加大了房产政策方面的酝酿和调整。一种流传的业界说法,5年为一个房市周期。而自1999年以来,上海房价一路走高,直到5年后的今天,其上涨的强劲势头仍使一些业内人士大跌眼镜,这又是为何呢?从2000年之后,上海不论在投资环境、经济环境,还是房地产市场和楼盘环境,与上个世纪90年代相比,都发生了巨大的变化,而这种变化给了上海房价持续高位运行的四个理由。
第一,从投资的角度分析,20世纪90年代初期到中期,上海的改革开放正处在一个转折点上,百业待兴。
当时,股票、邮市、办厂、开店都有着不错的投资回报率。以股市、邮市为例,第一批进入股市的几乎都掘得了人生的第一桶金;产生了上海第一代百万富翁;而1992年—1995年的邮票市场更是火热,一张面值为8分钱的猴年特种邮票居然被炒到2500元的高位,对于当时月收入仅200元左右的上海人而言,近乎于天价。但从1997年至今,上海投资环境发生了许多变化,一些投资方式的回报率被一再压缩,有的投资回报率已经是负数。股市从亚洲金融风暴之后,沉寂了数年,第一批进入股市的投资客如在1999年之前还未全身引退的话,作为股市的高手,虽然仍然在当今变化莫测的市场中成为赢家,但年终结账时获高额利润者已少之又少。而邮市也是从1995开始一路走低,还是以猴年纪念票为例。从1995年开始回落至今市值仅1400元左右,如果算上通胀和居民收入增加的因素,其价值缩水率达70%以上。同样,投资办厂、开店也在国际零售业巨头的“围剿”之下,早已无利可图。但与此同时,上海房地产市场却是一枝独秀,从2000年以后全线飘红,导致社会上不少闲散资金纷纷涌入楼市,购置房地产成了投资理财的新时尚。上海房价越是高涨也就越激发人们的投资欲望,在这种形势下上海房价就越不可能下调。
第二,经济环境的不断改善,使得居民可支配收入逐年增加,为人们购置房产提供了物质基础。
“有产者有恒心”的传统消费观念和福利分房制度的彻底废除的影响,上海人购房的热情空前高涨。在西方的消费理念中,崇尚先车后房,买房才是成功人士的象征;而上海人的消费观念则是先房后车,买车才是彰显财富的标志。在上海人的骨子里有着对房地产的偏爱,很多上海人以及新上海人穷其一生的精力、财力,就是为能在上海有个属于自己的家。特别是上个世纪七八十年代出生的那一代,开始步入了婚姻和育龄期,城市经济以及人口增长的代价,换来了对不动产的巨额需求。
第三,房地产市场环境的变化,特别是二手房市场的持续兴旺,压缩了一手房价格的回落空间。
在上海楼市开创之初,根本没有二手房的概念,一手房是唯一可购买的物业,这也是当时房地产价值屡屡估高的另一个重要原因。但在2000年之后,情况发生了变化,二手房市场的迅速成长和壮大,不但给了人们更多的选择空间,也为一手房市场提供了有力支撑。2003年,上海二手房的交易量近2000万平方米,二手房价格也实现了三级跳。虽从表面上看二手房的总价和单价要低于一手房,但如将折旧等因素计算入内的话,在一些区域内二手房价格已经接近甚至超过一手房的售价。二手房价格的坚挺在很大程度上给一手房价格提供了有力支撑,使得一手房的价格下调的空间十分有限,使之基本上没有大起大落的可能。
第四,与上个世纪上海楼市起步时相比,2000年之后开发的楼盘“含金量”有了显著提高。
两者相比较,不难发现2000年后开发的楼盘,不论是在室内空间分割,还是室外环境设计等方面,向着人性化、实用化和科学化方向发展。购房者对房型结构、景观设计、小区绿化,乃至光照时间和环保材料使用等方面都提出了更新更高的要求。房地产开发商之间的竞争,也从最初的价格竞争提升到了文化和品牌竞争的层面。当然,这一切都是以开发商提高开发成本作为代价,而这个成本最终也将转嫁到购房者的身上。在上海这个寸土寸金的城市中,绿地、轨道交通、水景都具有价值,都是房地产保值增值的一个组成部分。房价的增长与此也有着很大程度的关联。
房价问题一直是社会关注的焦点,房价在当前的形势下何去何从牵动着许多人的心。上海的房价朝什么方向发展,主要取决于上海房产市场的供求关系。今年上半年,新盘的供给量不是很大,房产市场处于调整阶段,在调整中房价会有一个10%以内的涨幅。但由于去年新项目的开工量增加了20%,这些项目在今年下半年会陆续竣工,因此,预计下半年新盘的供给量会相应放大,加之宏观调控的效果进一步显现,房价的涨幅会进一步缩小,不过5000—7000元/平方米的中档房的涨势还将强劲依然。
2上海房地产业的政策发生了变化
合同上网使信息透明和销售规范。
由房地产交易中心研发的网上备案系统已经有数十个楼盘在网上公示,公示可售房源数量也增加了3000余套。根据市政府文件内容,上海房地产交易中心自2004年4月1日开始受理本市范围内房地产开发企业的入网认证申请。截至5月30日止,已有约1500余家房地产开发企业,约2000多个楼盘项目申领了《房地产开发企业入网认证表》。同时,市房地产交易中心也举办了开发企业入网销售人员培训班,约3000名企业相关人员参加了培训。根据《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》规定,房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证的,市房地产交易中心就会通过网上交易系统,即时公布商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证;规划平面图和建筑分层平面图;商品房的单元数以及每单元的部位、结构、面积等测绘结果;房地产抵押、查封等权限和人们要求购买的,房地产开发企业不得拒绝。购房人根据网上公示的信息与开发商洽谈购房意愿;签订由上海市房地资源局和市工商局联合制定的房屋预销售示范合同。签订合同时,要求合同双方同时输入密码,以防单方违约。签署合同后,备案登记系统将即时打印出房地产登记申请表,方便市民办理房地产登记手续。
期房限转既可遏制炒作又可规范市场。
上海市府出台的《关于预售商品房转让问题的决定》,明确指出,自2004年4月26日起,在房子没造好、房地产权证没有办出来之前,消费者向房地产开发商预购的期房不能转让给他人。期房限转对一手房市场的影响在酝酿期内已经显现,期房销售中除炒家预订减少外,二手房市场上也逐步挤出了一些纯粹靠短期炒作获利的投资者。这一政策的直接作用在于拉长了变现时间。期房限转后就算有的投资客能通过先签订合同,再等产权证下来进行交易。这样的变通方法来实现期房交易,但投资客如果想套取到真金白银,那也至少是一年以后的事情。一些投资客对于期房未来预期的不确定性,他们已经不敢轻易介入期房投资领域。对于一些期房占绝对数量的中介公司来说,期房限转对于他们的业务还是有一定影响的。虽然他们可能通过先签约后交易来变通。但不管对于上家,下家还是中介公司本身都有一定的风险。
融资渠道有望多领域拓宽。
2003年房地产金融政策的调整将在2004年乃至未来对行业的影响更多地体现在房地产企业融资渠道的拓展。除了传统的银行融资、资本市场股权融资外,国内房地产企业们加大了引入国际流行的信托融资。自央行121号文件出台后,各商业银行限制了对建筑企业流动资金的贷款,并严格了开发企业对高档住房、办公物业贷款的准人条件,开发企业普遍感到资金压力,纷纷寻找新的融资渠道。2002年才刚刚发展起来的房地产信托,到2003年已成为整个信托业的主要产品。据了解,仅今年1—5月,全国就有60余家信托投資公司发行了30多亿的房地产信托计划。
招商引资注重内外资并重
从2000年之后,上海政府在招商引资方面,从注重外资向内外资并重方向发展。可以预见外来人员的流动,带来了房地产租赁市场的活跃;外来创业者、投资者和陪读者的到来,引发了存量房的争夺战;外地成功人士的进入,将有力拉动一手房市场发展;金领一族“空降”上海,让顶级物业名至实归。目前,上海楼市正在形成一个多元化、多层次的消费群体,对上海房地产开发、房价的健康发展有着积极作用。此外上海经济已经连续10年创造了GDP两位数的增长,2003年更是史无前例的实现了11.8%的增长率。房地产价格作为城市经济发展的晴雨表之一,只要经济环境不发生波动,房价也就没有理由大起大落。