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北方网消息:9月23日,配合万科集团成立二十周年庆典,集团在北京中国大饭店举行了“中国企业20年论坛”活动。此次论坛到场均为地产界重量级人物,包括主办方万科集团董事长王石及核心管理层、万通董事长冯仑、SOHO联席总裁潘石屹、华远集团总裁任志强、招商局地产公司董事总经理林少斌等地产巨头。
赢得客户就是赢得未来
万科集团董事长王石
万科集团总经理郁亮
万科集团总经理郁亮在论坛上提出:中国的地产行业目前尚处于粗放型发展阶段,可以说是刚刚步入市场化的起点,无论发展的速度和规模如何,能不能领跑未来关键在于能不能建立面向未来的竞争优势。而我们认为面向未来的竞争优势只有一个,即在完全的市场化中持续的竞争力就是对客户的把握能力。谁能更好地赢得客户,谁就能更好地赢得未来。这是我们最大的社会责任。
企业发展如飞鸟前行
SOHO(中国)有限公司董事长兼联席总裁潘石屹
SOHO潘石屹认为,中国的房地产发展商在前进时经常会感到缺乏方向,搞不清自己的战略,所以要反复学习。我们房地产发展商常常聚在一起,但每个公司走的路都不一样。中国的房地产发展商不是在大路上奔跑的车,而是在天空飞翔的鸟。领头的车开过去了,第二辆车也可以跟着过去,房地产企业的发展其实并不如此。就像天上的飞鸟,第一只鸟飞过去后,第二只鸟不一定能飞过去,只有凭借自己对周围的判断,对气流和食物的敏感度,才能成功地找到方向。所以全世界有很多公司在模仿和学习,最后却没有成功,因为简单的学习和模仿都是没有效果的。
战略——信念决定行为
万通实业集团董事长冯仑
万通集团冯仑认为未来战略这个话题很有意思,他认为如果一个公司发展了十年二十年以后,会有两种姿态,一种是回过头来总结经验教训、奖励先进、提拔青年人。另一种姿态是继续领跑,再往前看。而企业要往前看就牵扯到发展战略的问题。昨天我和潘石屹做了一个网上的活动,举过一个例子说明什么是战略,战略就是先由信念决定行为,而行为则预示着方向。因此,战略的差异实际上是对现实生活判断的信念和价值观的差异。
地产将向不动产发展
北京华远集团总裁任志强
华远集团任志强在论坛上大胆地预测说他的职务在二十年后将不复存在。他用美国举例,美国发展到一定阶段以后,房地产商会变成与金融相结合的不动产商。现在中国房地产商是什么概念?是不动产的前三个部分———土地、房屋加现金流,但是中国的房地产由于没有金融背景,或者说是没有金融支撑,因此就没有第四个部分———增值收益,所以开发商们把所有房屋的增值收益交给了业主,也就是房屋购买人。例如房屋的原单价是7000元,购买后涨到单价9000元,而这2000元的增值收益等于交付给了业主。
任志强认为,现在卖房人一平方米可以赚2000元钱,恰恰是由于中国没有金融概念。在国外地产商基本上都叫不动产商,还有不动产投资基金,就是说自己持有相当一部分不动产。我们可以看到香港的前十名地产企业,它们的收益率有相当一部分是资金收益和增值收益,而真正卖房、建房直接取得的现金流收益在它的报表里大概不超过三分之一,有些可能仅有20%。其中一个很重要的原因,也是它们仍然在高速发展的原因,就在于它与金融背景相结合或与资本市场相结合,转化成为了不动产厂商,而不是我们现在所指的房地产开发商,其开发概念已转化成以持有为主、以开发为辅。
任志强希望中国在二十年以后,在金融高速发展和进入WTO以后,通过境外银行、境外基金和服务业的开放,能让中国的地产商更多地转移到金融界发展。任志强和冯仑今年3月到哥伦比亚大学,发现整个哥伦比亚大学对房地产最基本的概念就是金融概念。他们到当地的房地产公司去,老板谈的全部是如何安排金融、安排贷款、安排其他的融资方式,然后计算投资回报率,这与我们现行的运营方式完全颠倒,根本不是一个概念。任志强认为中国目前这种房地产开发商的概念不会沿用很长,原来可能是二十年,现在预计只有十年甚至五年。在进入WTO以后,房地产企业会慢慢地与金融结合,而不是单纯的开发商,这是中国房地产市场未来的格局。
企业跑太快也并一定是好事
地产控股有限公司董事总经理林少斌
招商局地产公司林少斌认为管理者尤其要重视思考一个企业长期的发展。假设二十年的目标想不清楚,也可以做五年目标,就像我们国家的五年规划,每五年后再制定一个新计划。林少斌每年都做一次五年规划,每年都把上一年的规划拿来看看,然后再把五年内的事情想清楚。他是一名职业的经理人,目标是把每五年内的事情做好,像潘石屹说的“把今年的房子盖好、卖好就是我的战略”。
林少斌认为,一百年的企业未必比十年做得好,招商局一百三十多年了,整个集团的规模却不大,而招商局的房地产公司也不大。所以我们在思考,为什么经过很长时间,还是有很多企业都倒闭了。前不久我看到一篇文章,题目大概是“二十年公司表面的辉煌”,文中提到了中国目前一些有二十年历史的公司,认为其现在的辉煌看起来根基不够,文章还预测了二十年后它们会发展到怎样,列举了种种可能。我觉得那篇文章写得非常好,万科集团根基牢固、发展稳定,用二十年能做到这么成功,很是难得。
刚才谈到制度问题,我认为万科从一开始体制和机制就是比较好的,中国现在还有很多企业不知道怎么建立现代企业制度,因此没有能力做独立的董事,而在万科里面早就没有这些问题。万科最先所有的土地和项目都是从市场运作开始的,万科的第一块地也是深圳第一次通过拍卖出让的土地,那时候我也参加了那个拍卖活动,现在想起来还记忆犹新。万科一贯如此,不靠政府关系,不靠垄断资源,一步一步稳扎稳打地走下来。刚才郁总说起这是一个粗放年代,我觉得这个年代坚持这些也很重要。
如何做到最好?刚才郁亮认为要把握住客户,我理解不但要把握住客户,还要把握住市场。最近招商局集团给我们邀请,说招商局历史太长了,却总是发展很慢。所以老板问我有没有超常规发展的模式,能够使发展快一点。我们看奥运会刘翔跨栏,是三步一跨,约翰逊是两步一跨,一下子就踏到跨栏上摔倒了,所以跑太快也并不是好事,同样的问题也在困扰着我们。