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早在公元前359年,秦孝公授令商鞅废井田、开阡陌,重农抑商、奖励军功,建立县制,秦国由此一派繁荣,史称“商鞅变法”;这也许算是中国历史上最雷厉风行、最成功的一次变法。从古至今,变法总以一种破旧立新、对未来发展产生深远和更具革命性影响的形态出现。
同往年相比,将2004年称为房地产“变法年”似乎一点不为过。政府不断推出“系列新政”,有关部门不断酝酿着新的“政策变法”,这场以“立”和“废”为特征的“变法”浪潮从中央到地方,从财政、税费、银行利率乃至物业管理政策全面展开,继续对楼市进行调控和梳理,人们“熟悉或者不满的一些东西将会变成过去”——
土地政策类
4号令,叫停无理由协议出让变法
关键词:有条件暂停经营性用地协议出让
2004年2月,由北京市国土房管局联合四部门制定的《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号文件),作为进入2004年的第一部重大法规,短短6条700多字,将整个北京土地市场原有的游戏规则完全改变。
根据4号文精神,今后除纯粹的危改项目外,绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地等四类经营性用地在办理国有土地使用权出让时,须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行。同时,该文件强调:2004年1月9日之前取得立项批复和规划批准文件的项目且在有效期之内并主体一致的,可以按照协议出让的规定继续办理有关手续;取得立项批复或规划批准文件的项目,经有关部门联合审查后可以继续办理前期手续及协议出让;1月9日之前未取得有关部门批准文件的项目用地,按4号令执行,须通过招标、拍卖、挂牌出让取得国有土地使用权;对于分期开发项目的扫尾部分,可以继续按照协议出让的规定办理相关手续。
71号令,8·31土地大限风声鹤唳
变法关键词:全面叫停经营性用地协议出让
4号文余音未绝,时隔一个月,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”),要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察,各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,对8月31日后仍以历史遗留问题为由,采用协议方式出让经营性土地使用权的,要从严查处。由此产生了“8·31大限”这个令不少开发商头痛的名词。
通知明令:“各地要严格按国家政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题,不得擅自扩大范围,不得弄虚作假、变相搭车,并要加快工作进度”,“否则国家土地管理部门有权收回土地,纳入国家土地储备体系。”
4号令和71号令的相继出台,明确地规定了经营性项目不再允许实行土地协议出让,预示着土地交易公开化与透明化的开始,被誉为土地交易暗箱操作的“终结者”;特别是8月31日划拨用地停办“大限”的临近,使京城的发展商们进入了一个战略的大调整期。
变法指数★★★★★
执行力度指数★★★☆☆
对购房人影响指数★★★★☆
顺应时势临时国有土地使用证“寿终正寝”
变法关键词:取消临时国有土地使用证
作为扶植房地产行业应运而生的产物,临时国有土地使用证曾经是为了帮助难以一次性交清所有土地出让金的开发商而设立的。为了让开发商能够卖期房,用先期收到的购房款来缴纳其余未交的土地出让金,管理部门在操作上采取了变通的办法,允许部分开发商先支付40%的土地出让金,取得临时的土地使用证。虽然帮助了开发商,却也引发了不少问题。集中表现在有的开发商越权销售,迟迟不补缴剩余的土地出让金,无法为购房者办理产权证,造成纠纷不断。
因此,北京市国土资源和房屋管理局出台规定,从今年下半年起,《北京市国有土地使用权出让合同》不再执行核发临时国有土地使用证条款。伴随着临时国有土地使用证的取消,管理部门还会细化相关条款,诸如关于如何核发商品房预售许可证,细化到如何核对一个小区的单栋楼座、多栋楼座或者成片小区里关于开发商土地规划面积、实际开发面积;具体到哪些楼座有哪些面积交了完全土地出让金、哪些楼座还未交齐土地出让金等相关条款,都正在拟定当中。
一个良性的房地产市场氛围和市场秩序,是社会细胞共同努力的结果,其中,政府的指向和调控至关重要。为培育一个市场而造就的非常产物,一个“临时”的东西走到了生命尽头,这在日趋规范的市场中是顺应民心之举。我们有理由去关注“细化”的程度,因为这关系着每个购房人的切身利益。
变法指数★★★☆☆
执行力度指数★★★☆☆
对购房人影响指数★★★★☆
金融税收类
居者有其屋,税收新政利市
变法关键词:租房减税、换房减税
早在去年公布的购房减税政策受到各方的一致欢迎,而今年北京市地方税务局又出台了两部分别关于“个人出租房屋”和“换购住房”的税收征收办法,其中一系列的优惠政策无疑成为京城房地产一级市场和租赁市场发展的“助推器”。
于2004年1月1日起开始实施的《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》规定:北京市个人出租房屋,将按照实际收入5%的综合税率缴纳税金;个人转租或再转租采用2.5%的税率计征;外籍个人、港澳台、华侨将同样被纳入此办法进行管理。此外,各项税费同时将采取以委托代征为主,税务机关征收为辅的征收方式,由各级政府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理局以及街道办事处、乡镇政府及税务机关认可的部门或单位代征个人出租房屋各项税费。对于零星的个人出租房屋行为,也可到税务机关完税。
今年8月,本市地税部门又新出台了市民购换房可减免个人所得税的优惠政策,具体规定为:对出售自有住房前后一年内按市场价格购房的市民,其出售原有住房应缴纳的个人所得税,可以视新购房的价值进行全部或部分免税。现住房如果为已购公有住房,其销售额应当扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益,以及扣除补交的土地出让金。换购住房后,个人要向地税机关提供购买商品住房的购买合同等有关资料,在税务机关予以确认后,才能享受上述税收优惠政策。此外,新的优惠政策还规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的收入,也可以享受免征个人所得税的税收优惠政策。符合这一税收政策条件的市民,可以持房地产管理部门提供的有关证明,到地税机关去办理免征手续。金融利市,随着政策的不断调整和完善,缴纳的税费渐趋合理而透明,相对于降价,这也许是一种更健康的利好。
变法指数★★★☆☆
执行力度指数★★★★☆
对购房人影响指数★★★★☆
房贷收紧,为炒房降温
变法关键词:贷款审批从严、加强信用审查
为了进一步控制贷款坏账,加强金融控制力度,今年,中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》,这是银监会成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的指引,也是继去年央行121文件后,金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。
《指引》指出,银行在发放个人房贷时应着重考察借款人的还款能力,并由此给出了明确的规定,买房人房产支出与收入的比例不能超过50%,计算公式为房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入。目前,该比例并没有统一的规定,各商业银行的惯例通常是70%。《指引》对个人资信的调查也做出了非常细致的规定,明确商业银行制定的个人住房贷款申请表应包括借款人基本情况、收支情况、资产表、现住房情况、购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素,与现行公积金贷款申请表十分相近,如此详细规范的调查是前所未有的。此外,银行不能仅凭借款人资料发放贷款,还要通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三方进行调查,审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况,以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。
所谓相见恨晚,此份《指引》的出台还算及时;在为热得有些过头儿的房地产降温,在防范金融风险的同时对购房人也是件好事,买房子还得理智,一定要量力而行。此外,《指引》还为大江南北的炒房军团设置了一道门槛,对规范市场也会有大有利处。
变法指数★★★★☆
执行力度指数★★★☆☆
对购房人影响指数★★★☆☆
商品房交易类
更上层楼《商品房买卖合同》重新补充修订
变法关键词:套内面积、入住条件、物业管理
配合去年12月1日实施的商品住宅预售按套内面积计价的新规定,北京市国土资源与房屋管理局对原来的《商品房买卖合同》重新加以补充修订,并于今年1月7日公布了本市《商品房买卖合同》的最新版本。这是本市自2000年以来第三次修订《商品房买卖合同》。
这次调整和增加的内容有七项:首先,计价方式与价款都一改过去的按建筑面积计价为按套内建筑面积计价;其次,面积确认及面积差异处理也相应地由过去的按建筑面积确认变为按套内建筑面积确认;第三,面积误差的处理也是如此,套内建筑面积误差在3%以内的,开发商对买房人多退少补,套内建筑面积误差超过3%的,买房人可以退房,或按合同约定的处理办法处理;第四,明确了交付期限和入住条件,只有达到三个条件,开发商才能通知买房人收房,即必须拿到建设工程质量验收备案表、实测面积,必须符合买房人和开发商约定的其他条件;第五,新合同增加了前期物业服务、物业服务的内容;第六,新合同还增加了业主临时公约条款;第七,增加物业服务内容作为合同附件。买房人购买去年12月1日以后取得商品房预售许可证的商品房,都可以要求开发商使用新版本合同。
继去年按套内面积卖房的政策出台后,对于长期烦恼于面积纠纷的购房人,无疑是个重大利好;而此次主管部门“趁热打铁”,对商品房买卖合同中存在的不公平和不公正进行“拨乱反正”;政府收紧了口子,消费者提高了契约意识,这样的“变法”怎不令人拍手称快!
变法指数★★★☆☆
执行力度指数★★★☆☆
对购房人影响指数★★★★★
云开雾散买卖期房不再受欺
变法关键词:产权证限期交付、预售许可证公开
由于开发商不能提供相关证明文件,许多业主入住新居后迟迟不能办理产权证。为从根本上解决这一令买房人头疼的问题,最新修改的《城市商品房预售管理办法》明确规定,预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续,开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件;由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。《办法》同时规定,房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查阅。同时,开发企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》,而售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料,或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的,由房地产管理部门责令停止预售,撤销商品房预售许可,并处3万元罚款。
变法指数★★★★☆
执行力度指数★★★☆☆
对购房人影响指数★★★★★
阳光销售卖房先要网上登记
变法关键词:网上数据报送、网上审核
北京市建委近日发布《关于建立预售商品房楼盘表有关事项的通知》,要求从10月1日起,开发商要卖房子必须在北京市房地产交易管理网进行楼盘信息登记。这就意味着开发商再也无法通过虚报销售数字来蒙骗消费者了。
《通知》明确规定,从10月1日起,开发商在申办预售许可证时,须在北京市房地产交易管理网(www.bjfdc.gov.cn)上报送项目相关证明材料信息的同时,在预售方案中申报预售楼栋有关楼盘表的相关信息。同时,楼盘表有关房屋面积的数据,必须按照有测绘资质的测绘单位出具的预测报告中的测绘结果填写;其余有关数据必须按建设工程规划许可证、施工许可证标明的信息填写。开发商应保证所填数据的真实性和准确性,如有与审批档案和与购房者签订合同不一致的情况,由开发企业承担相关责任。
对于10月1日前批准的预售项目,各项目开发单位须按规定期限在管理网上完成项目楼盘表数据的补录工作。市建委表示,将在近期完善北京市房地产交易管理网,在保证个人隐私的情况下向公众公开具体到单套房的销售备案情况,以杜绝坑害群众较深的开发商一房两卖现象。
要最终解决购房及入住纠纷的根源,就是要通过开发商的诚信销售,保障业主的知情权。当然,能真实公布自己的全部销售信息也需要开发商有一定的勇气和底气。
变法指数★★★☆☆
执行力度指数★★★☆☆
对购房人影响指数★★★★☆
物业管理类
拨云见雾 物业收费痼疾将除
变法关键词:收费酬金制、政府指导价和市场调节价、明码标价
国家发展和改革委员会、建设部去年联合下发《物业服务收费管理办法》,规定从2004年1月1日起,物业管理收费内容、收费标准和收费价格将做新的调整,物业管理公司将首次采取“收费酬金制”原则,只拿应该获得的酬金,其他的物业服务支出费用所有权属于业主;新《办法》还取消了政府定价,规定了两种价格形式:政府指导价和市场调节价,将使我国现有物业管理收费发生根本性的变化。
在此基础上,今年8月国家发改委和建设部再次下发通知,提出物业服务收费将于10月1日起正式实行明码标价。规定明确,物业管理企业向业主提供服务,应当标明服务项目、收费标准等有关情况;物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度,以及实际收费标准。物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的,也应当实行明码标价。
与此同时,北京市发改委和北京市建委就修改之后的《北京市物业服务收费管理办法?穴征求意见稿?雪》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准?穴征求意见稿?雪》,再次向社会公开征求意见。在修改后的草案中,住宅物业服务收费基准价将拟定为每平方米每月0.90元,比原先草案中规定的每平方米每月1.14元下降了0.24元。此外,电梯首层住户只需交纳30%的电梯运行维护费。
《物业服务收费管理办法》和“明码标价”的明确规定,虽说不可能一下子解决物业服务收费的诸多沉疴,但这些新政策的出台标志着由业主自主决定物业费收多少和如何花终将成为“正大光明”,物业公司“想收多少收多少”的年代已逐渐淡出。
变法指数★★★★☆
执行力度指数★★★☆☆
对购房人影响指数★★★★★
经济适用房交易类
新政连连经济适用房交易规则巨变
变法关键词:预售许可、转让、上市交易
今年可称得上是经济适用房的“变法”年,最惹眼的莫过于接连出台的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》和《经济适用住房管理办法》了,此后,北京市国土资源和房屋管理局又下发了《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》,出台了本市经济适用住房上市出售的8大管理细则。经济适用房自启动以来已经历10个年头,5月20日开始实施的新规定细则与此前的条款有诸多不一致之处,市国土房管局明确表示,此后将一律按新规定执行。
新规定的变化主要体现在以下核心内容:
1.经济适用房要有预售许可证才能向买房人收取“认购金”,这是针对很多在建经济适用住房项目还没有“出生证明”就公开放号,向买房人收取1000元或上万元认购订金的现象而设。
2.适用已购经济适用住房上市出售政策的项目,系由政府批准定价的经济适用住房项目和住宅合作社集资建设的住房项目。今后将建设的其他适合该文件的新项目的名单,由市国土房管局统一公布。
3.预购经济适用房竣工前可转让,转让价不得超过原预购单价。这意味着在期房阶段倒卖经济适用房无利可图。
4.经济适用房住满5年方可转让。这一条将现房阶段倒卖经济适用房牟利的路也基本堵死,住满5年的起始时间以缴纳契税取得完税凭证的时间或房屋所有权证发证的日期为准。
5.满5年后经济适用房上市交易,出售人要缴纳相应综合地价款。以往规定是由购房人补交成交价格3%的土地出让金,现在的规定是出售人要按成交价的10%到房屋所在地区、县国土房管局缴纳综合地价款。
6.以原价出售已购经济适用房,新购房人必须取得购房资格,也就是新的购房人也必须有购买经济适用房的权利。
7.以原价出售已购经济适用住房,原购房人仍可购买经济适用房。由此推理,如果通过出售经济适用房已经获利,就不能再购买了。
8.经济适用住房住满5年后按市场价格上市出售时,其成交价若低于已购经济适用住房再上市买卖指导价格的,出售人需要按市国土房管局公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格收取综合地价款;成交价格高于已购经济适用住房再上市住房指导价格的,按成交价格收取综合地价款。
一边是开着奔驰、宝马的富人住进了两三套打通的经济适用“豪宅”,一边是更多的普通百姓在售楼处前排起长队,2004,经济适用房将随着以上“变法”的落到实处而“名至实归”。
变法指数★★★★☆
执行力度指数★★★★☆
对购房人影响指数★★★★☆