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卢卫(天津社科院经济预测中心主任) |
卢卫(天津社科院经济预测中心主任):我原来认为二手房从来就是一个实践问题,今天听了王院长讲的,等于上了一课,现在很多的问题上升到经济学和管理学认识的高度,非常系统,很深入浅出,我觉得真是受益匪浅。今天的题目没定,漫谈式的,提前也没有准备。我想我可以说是一个天津房地产发展业的历史见证人,差不多有十几年甚至更长的时间,我一直在关注这个行业,我也想从战略方面谈几点看法:
第一个从战略层面要看到我们二手房市场发展的背景,或者是大的趋势。大约是11年前,1994年的四、五月份,顺驰公司成立的大会上,当时也是从做二手房起家,他提出一个口号,叫房地产的开发与销售的分离,是社会进步的趋势,这是一个非常大的题目,什么意思呢?天津的老百姓买房是不是要通过二手中介企业来买房,当时主要是一手房销售,这种认识不清。在此后很长一段时间,老百姓都“中介免谈”。现在随着整个市场的发展,交易火爆,二手房中介企业也逐步被大家认识和接受。说明我们的市场和我们的消费者是趋于成熟的,从2005年来说,这个市场更加成熟。
更大的方面,我觉得市领导终于认识到天津市的发展仅仅从工业化推进,从以工业经济增长的发展趋势来讲是不够,还要大力发展服务业。服务业概念非常大,建筑业、工业之外,剩下的基本都在第三产业内,服务业也就包括我们的中介业,从今年开始,政府的几个市长都在开动员大会,房地产业、房地产协会,这些大的服务业的领域都有一些举措。包括这几次房管局出台二手的资金监管的要求,也是发展服务的一个内容,规范市场。从市场来看,房地产过去的概念是本土化的市场,概念被一次次地修改,天津市过去的房地产主要做交易,占了80%的比例,去年商铺的交易,土地的交易,工业厂房的,写字楼的,实际都在同步扩张,另外从交易面上来说,除了我们本土的老百姓购买一手房或二手房,越来越多的外地企业在天津开发房地产,越来越多的外地人在天津定居。天津开放的程度越来越大,开放的发展形势越来越好。作为沿海城市,作为一个在成长中的京津塘地区当中的中心级的大城市,越来越受到全球、全中国、全北方人的关注。我觉得我们从二手房市场的背景,整个市场区域,趋于活跃,趋于流通加速,这是非常重要的环节。
为什么刚才大家都说市场前景非常好,就是这样。另外由于一手房的市场进入了一个谁也说不清楚的年代,经常有记者来问,包括我们自己也没法说。二手房怎么样?价格涨多少?规模能做多大?这些不是我们现在要讨论的问题,市场在成长当中,还在走向规范,二手房跟一手房紧密的关系还在扩大,是不可逆转的历史趋势。天津市现在市内六区越来越多的土地被开发殆尽,一手房子都消灭掉了,消失了,开发公司都没有了,都在开发边缘地带,去开发郊区了。但是二手房依然存在,依然旺盛。让我想起,以前房地产中介业在西方叫做“夕阳工业”,但现在不这样认为了,实际上往长远说,是一个“朝阳产业”,不仅在中国是个刚露头的朝阳,在西方也是朝阳。现在依然非常活跃。比如在美国,随着IT产业的经济泡沫的破灭,取而代之的是房地产业。实际上最近三年全是房地产在带动他们本国GDP的增长。从长远来看,过去认为二手房中介企业是一个门脸、一部电话,夫妻老婆店就能开,这种时代已经结束了,这是我最大的认识。环境成熟了,企业的面貌成熟,消费者成熟了,市场的发展潜力无限,看不到头。
总的来看形势是非常好,希望企业对自身要求不要把点儿定得太低了,要通过好的服务来买到满意的住房。
第二点,我想看一看我们的企业所面临的市场形势。刚才讲一手房的市场,我个人认为,天津有结构性的问题,一手房、二手房当中,中高档比例太大,它把这部分市场空间实际上往下挤压,挤压到二手房市场,买不起一手房,必然购房者要寻觅二手房。天津市在全国来讲,老百姓在购房的支付能力有效需求上还是低的,总体的收入水平,经济支付水平还是很低的。
二手房市场是一个必然发展的趋势。我觉得天津房地产市场的二手房从监管部门,从我们企业本身情况来看,实际上有多种模式,有中原的模式、有二十一世纪美国模式,还有比如“我爱我家”那种形式,比如说本土创造的“顺驰”模式,还有汇众,大同小异,但是也有各样的运营模式,管理模式,客户战略,营销的战略。这样一种交叉本身就是说明市场在成熟。顺驰是老大,顺驰随着它自己的发展模式在扩大,它最大问题在迅速扩张的过程中,怎么来换取诚信好、有信誉度、极大的信息提供量,这些方面实际上是对我们每个企业提出的问题的。
所以刚才有的老总也在讲,服务也好,诚信也好,人力资源也好,都是我们企业所面临的问题,要把握的关键环节,我倒是觉得房地产作为地域性行业,一手房开发会减少,但是二手房依然如故。作为企业本身,二手房在住宅当中占有绝对的销售比重。贴近天津的市场,了解天津老百姓脑子里对购房的各种认识,各种的思维,各种的需求,各种的不满意,这是至关重要的。市场本身的发展中实际面临很多问题,比如说现在的转按揭问题,现在从老百姓购房开始,到他购房居住,居住以后再交易出售,这里边行程非常缩短,开发的行程在缩短,交易的行程在缩短,居住的行程也在缩短。为什么美国人一年能换七次房,这种服务我们哪家能做到?因此还要进一步提升我们的服务质量。
从现在来看所有的问题都集中在一点上,就是“诚信”。我觉得天津市不是没有中介企业的协会原来也有,但是今天那些老的企业一一个都没有到场,这不是说他请他们不来,今天到场的企业家们也应该有这种认识,这些企业作为第一代的元老级的企业在退休,在淡出市场。
今天在座的几家企业,都是天津二手房的新生代企业,实际上是天津二手房市场的精英企业,他们有新的的思维,有新的模式,有新的操作理念,还有新的的客户群。如果市场现在还处在一个战国时代,这只是一个表明我们新时代、新企业、新的消费者、新的市场结构的开始,实际上激烈的竞争还在后面,所有的竞争归结到一个点上,就是如何提高企业自身的竞争力,就是诚信问题,这个问题非常严重。
我最近在网上看到上海方面一些消息。因为国外的大批热钱在进入上海市场,炒作上海房地产,因为是炒作就是上面勾着一手房市场,下面勾着二手房市场,很多中介公司出问题,串通开发商炒作房价,现在最新的报道是查封了六家房产公司,还有开发公司的销售部。我觉得出这种的问题,如何来整顿市场的秩序,将成为今年全国房地产监管的重要的任务。建设部已经喊了很多年,但是我觉得今年真正到火候了。天津市虽然没有太多的炒作,但是也有这方面特别是像底商的问题,还有商铺的问题,再有一些销售比较好的住宅也有这个问题。从市场稳定的角度来看,从政府也好,从关心我们学者或者是一些媒体也好,希望这个市场稳定,稳定就是希望市场有一种诚信的力量存在,但是建立诚信本身又不是某一个企业能够完成的,你说企业做好了,但是行业的行规没有,我感到非常遗憾。
我们天津原来的房地产中介委员会始终没做成,这是一件困扰我们的事情。我非常同意德家的老总刚才说,应该形成一种长效机制,这就需要我们现在在座的新生代的企业有这种意识,有奉献的精神,遵从行业管理精神,实际上在房地产交易行业国家的法律不能制定那么细,很多要通过半法律性的法规来自律。
国外现在来看,在政府的直接的职能部门退出或者是变成服务机构之后,这个行业的发展主要就靠行业协会来管理。中介企业本身就有分散性,这种边边角角的业务的潜在性以及服务的受众面非常大,更需要贴近老百姓,更应该在这方面有所建树,有所创新。应该通过大家来讨论,形成一个规则。对行业内部的违规企业有所惩罚。另外对我们行业本身所面临的一些来自于市场不公平的对待,就是刚才说的“跑单”问题,拿法律没法规范,只有通过我们自己来保护我们本身的问题,这是我们最现在最应该做的。
实际上大家在一定时候还会交锋,现在市场很大,竞争的交锋可能少。但是到了一定的交锋的阶段,恐怕这件事情就不得不解决了,就暴露出来,好在是政府在背后支持我们,比如资金监管的问题,评估的问题,所有一切就是要把“房虫子”变成一个像样的企业。在市场当中经得起老百姓的考验。要想做好,只有联合,联合是出路,从发展前景来看,美国也好,新加坡也好,台湾也好,所有二手房业务发展非常大,通过信息网络互通有无,互促、互动,共同获利,毕竟一家一户的市场信息是有限的。从一个长远阶段来看,没有说谁当老大谁当老二的问题,谁也吃不过来,进入互助阶段以后大家共同获利,共同提高。要通过一些办法整合。从这个角度讲,天津市从2005年往后看,应该往这个方面努力,希望大家积极踊跃地呼吁一下这件事,作出一些贡献,为了大家自身更好。
最后讲的是企业,从企业本身的总体发展上来看,还是人员的问题,人员代表企业本身的素质问题,应该说咱们现在在座的企业,如果能开到几十家,上百家门店的话,说明我们已经被市场接受,现在要做的时候是如何持续的问题,因为现在市场前景很好,但你总要做长做久,不一定要有龙头的企业,有的企业比如说中原就有多城市发展的战略,这里面不一定有行业的老大,它的影响力,和它的知名度能够为他带来信誉,也能够带来更好的业务量,我想是这样的,中原在香港人那边是无人不知,从中原这两年来看,他主要是二手房交易,这也是比较成功的企业模式,比较成功的企业典型。我刚才说的天津市的企业要走出自己的模式,恐怕像中原也好,像其他企业也好,都要在天津市本土来改造。
我提到一个本土化的改造,每一个地方的城市都不一样,民风民俗、消费者的消费习惯都不一样,企业也要换一个角度去考虑,这个是必然的。现有的二手房企业管理人员包括经纪人,评估人这方面的培训都不够,拿“本”的都不多,有的还需要另外再培训,在国外二手房市场的经营资质、等级评价都已经出来了,比如说有高级经纪师,有中级经纪师。我觉得我们这方面比较差,我觉得还是要从教育开始。我也希望房协做这个方面的工作,我们跟搞研究的人,跟搞企业的人结合在一块,这是一个很好的结合点。
徐保满(天津南开大学金融系教授):刚才还有王院长已经讲了很多,我讲一个话题,我这个话题就叫做《中介发展战略》,我想讲的就是实现中介战略影响的因素,我想从我们国家或者说天津市中介的状态来看,影响中介公司的战略目标的因素,有以下几项:一个是诚信,一个是服务,一个是信息的整合,一个是行业组合,还有媒体的助益系。
我认为不管市场开拓也好,提升服务的品位也好,最根本就是你在市场要树立一个诚信的形象,我们大家都有一个共识,我们目前社会整体诚信中失信的行为很多,我认为越是在这种情况下,失信比较严重的情况下,人们就越看重诚信,特别是中介的公司,特别是服务行业的公司,房地产的中介公司他是一个搭桥的行业,搭桥者他有一个形象问题,就是行业形象的问题。
就是在社会上失信的行为下,在与搭桥的部门结合的时候,更看中这个企业的诚信。我们的企业、中介公司在他的服务过程中,在他的战略目标中,他不应忽视这个诚信,怎么做到不忽视呢?多数是通过你下面的具体操作人员,具体的职业人员来体现,不是你一个大经理总是面对客户,而是你基层的员工去面对,而我觉得不应忽视这个员工进行培训的时候,不要仅仅是那种操作的方法,我也看过对员工培训的手册,我看出是忽视了这一点,诚信理念的灌输,向员工灌输一个诚信的理念,而不是一个生硬的诚信,而是灌输到他脑子里面,骨髓里面,我们要让他感觉到,我是为公司求发展,为自己求发展,我必须向社会表现出诚信,比如说前几年有些服务部门,打出条幅,本月是微笑服务月,我觉得这个就做得很假,他不是发自内心的,你要让他认识到,有主动诚信的问题,还有被动要求诚信的问题,主动要求诚信的问题,是我要主动做一个什么样的人,我要怎么为别人做好服务,要让员工意识到我必须诚信,特别是在高科技的时代,信息传递的速度,信息的透明度都在加强,哪个个别人员失信,网上一个帖子,或者一个媒体的曝光,都会加大你的经营成本,失信了要付出很大的成本,成本的付出要影响整个企业经营的成本,这个社会上有很多很多的例子,我感觉到目前我们社会上不管是中介部门,还是服务对象也好,普遍认同一个理念,就是别人不诚信,我诚信,别人不守信我守信,我吃亏;别人守信我不守信我占便宜的现象。我们应该让员工消除这个理念,坚决排除这个理念,要让大家看到在社会各个领域也包括我们这种医院呀,各个领域都存在比较严重的失信的情况,但是我们终归要跟国际的发展同步,要给跟国际同步,要实现一个游戏的规则,要遵循市场共同的规则,我们首先要做到诚信,诚信是时代的要求,要让员工从骨子里面认同。另外,在诚信过程当中,要让大家知道这个时代是向前发展的,在诚信方面随着我们国家信用体系的建立,企业数据库的建立,还有个人诚信情况的记录。我们国家整个信用体系的建立,企业在竞争的过程中,我想也会竞争的内容形象的内容,企业之间的竞争也会实现企业诚信的竞争,我觉得要加入这个竞争内容之中,我想这一点是各个公司要对员工进行培训的时候,一定要进行渗透这个理念,要向员工渗透这种理念。
第三点我想说服务,我们大家都公认,中介市场是非常广阔的。我们有一个大的环境,大的经济形势的发展,我们天津市战略发展,市场的空间相当大的。我们注意到广阔的发展,提升什么内容呢?要有一个更新的过程。也就是说,要意识到我们服务的品位,也要有一个提升的要求,服务的品位,就是员工所具有的基本素质,还有特有的知识面,都要有一个特性。比如说刚才王院长说,你的员工要搞好服务,需要了解的知识面应该是非常广阔的,你要接触到不同行业、不同文化层次的人,他应该是比较熟悉,能够认识到对方的要求,他的职业、他的知识程度,职业偏好,他应该有对房价讨价还价的技巧。就是说,职业人员的服务水平,对服务的品位的提升。
再有一点就是信息整合。信息整合也是涉及到我们拓展市场的能力。因为市场随着经济的发展,会不断的出现新的空间。比如说我们过去,仅仅是发展本地的置业服务,还要发展异地的业务,还有物业管理,物业管理又分写字楼式的、酒店式的,我们的信息要得出来,信息量潜在的、本地的、现在的、未来的,还有就是与消费者不同。消费者之间的沟通,信息整合的能力,不同的信息组合,我们可能挖掘更多的市场,要注意捕捉大量的信息。
还有一个对员工信息的通报问题,让他在服务的过程中能够体会我要接受这个新的,要围绕这个新的信息,要增加什么样的新知识?
再有就是这是信息整合能力。企业信息整合能力也关系大我们新市场开拓的能力。再有行业合力的问题,行业之间的竞争是很强,我们不应该忽略对各个公司的推动,我们这个行业首先是在行会的力量下,出台一些相关的制度。比如说,行业的信息通报制度,你公司当然有自己的商业机密,哪些是互相的,哪些是共享的信息,应该在你的行业行规里面有规定,这样就可以避免我们行业内盲目的竞争。还有就是促进我们市场有序的竞争,有的时候行业有盲目的竞争,结果谁都做不好。行业的行规有哪些是自己要做的事情,市场发展到这样的程度,政府应该给予很高的关注。再在有就是媒体的助力,我听到有的公司有些反感,甚至有些惧怕,我考虑应该在这一时期,要借助媒体的力量为我们公司提升服务水平做一些宣传。我是这样看的,有的老总提出在服务过程中遇到消费者不守信用的问题,我也看到这种场面和“跑单”情况,我们行业的服务水平和行业服务的规范化程度都应该标准。我们应与消费者建立和谐的关系。比方说广播电台通报一些,那么应该提示消费者应该注意的问题。比如说,消费者和中介部门打交道,那些是消费者违规,哪些不诚信的问题,这些受到重视。我们应该与媒体部门沟通,中介向媒体部门进行沟通,我们应该借助媒体的力量,帮助我们提升消费者的投资理性和守信问题。
另外中介公司也需要媒体协助或者宣传。媒体可以帮助我们,一方面约束中介的行为,也约束这个消费者的失信行为,使消费者借助媒体的助力,建立一种和谐的关系,对市场也取得助力的作用,觉得这几点不应该忽视。
谢谢大家!