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刘玉录(南开大学经济学博士) |
由天津市房地产协会、天津人民广播电台生活台主办、北方网置业频道独家网络支持的“2005年天津中介发展战略研讨会”于2005年3月8日下午2:30举行。会议邀请了天津政府主管部门、中介企业、业界专家、学者以及媒体记者等就上述问题进行了热烈的讨论。图为业界专家南开大学经济学博士刘玉录先生正在发言。
刘玉录(南开大学经济学博士):感谢房地产协会、天津人民广播电台和汇众房地产举办这个会议,给我一个学习的机会。我在前面几个老师发言的基础上,向大家汇报一下对中介发展战略的体会。
房地产市场与战略规划,分三个问题:首先谈房地产两个市场的区分和联系。存量房屋市场,它的空间和存量房屋的特点归纳一下。首先我应该声明一点,并不是我比大家高明,在场除了记者,大家都在第一线做这个,比我了解,请我来,主要是跟这个市场没什么关系,我是一个第三方,我不会把市场说的很好。
实际上房地产有两个市场,一个是使用市场,使用者市场,一个是资产市场,这两个市场,在我们今天的中介研讨会上我们有必要区分,为什么呢?一般讨论市场的话就是增量和存量的问题,我们必须要区分开,我们中介是存量市场,起码是现在来买房子也有,但不是主流,我们有必要区分两个,一个物业市场,市场价格变动,之间肯定有联系。我们主要是在存量市场,我们要研究两个市场的区别,把两个市场放在一起,看二者的联系和结合,然后寻找我们发展的空间。从整体上,放在一起,来看对市场影响,这样对我们的概念可能有些好处。
第一个就是中介的发展空间分析,我想我们今天在座的很多年轻人,将来都要变老,在建和重建德房子都会进入存量市场,所以从这个意义上,存量市场要越来越大,这是一个累计的过程。还有一个就是现有住宅的居民居住改善问题,随着收入的提高或者工作的变动,或者其他方面的偏好的改变,也有一部分他要离开现有的住房,他要把房子卖了,他要买二手房。这是一个计算方法,这可以叫做置换法。
第二个问题就是存量市场的特点,我们以前没有这样归纳过,以前归纳的房产市场,很可能是不妥当的,存量市场的特点是首先他是一个旧货的市场,你今年买的房产明年去买,你二次交易就是旧房。二手房市场,和商品房的区别,是体现在这个旧货市场上的信息极端的不对称,因为商品房我们还知道这个企业是怎么样的,谁开发的。第二个它是一个派生的市场,二级市场,四级市场,它很多取决于存量,它不能主导这个市场。
第三个它是一个使用市场,更多人买二手房是为了使用,不是为了投资,不排除有那些投资,基本上住是主流,它为了直接需求使用,它不是为了直接投资炒房,它特别是受最租金的影响。
其实二手房的中介和咨询公司实际上在经济学理论上是代理关系,什么是代理关系,大家都知道你把这个事给别人办理去做了,这里就发生了代理成本。大家对这个成本应该有正确认识,买房人对中介公司的佣金应该接受。同时,委托人也要讲诚信,同时委托两个中介公司,谁高我就给谁,这也是违规。
作为房地产中介企业的战略策略,我讲三点,第一个确定公司的使命和目标,我想中介公司的使命在这里主要是一个中介功能的定位问题,中介到底是干什么的?在市场当中主要是做哪些服务,我不大赞成中介公司什么都会,全能,从项目运作到融资什么都行,因为如果公司什么都会,什么都做,可能做得不是很精,可能在管理上效益上,水平上就受影响。
第二个是公司目标,就是说任何公司都想做大,但是应该根据自己的实际情况来进入天津市场,来掌握一个比较合理的市场占有率,我不太赞成有的公司在全国遍地开发,结果呢?不能支撑公司的可持续发展。
第三个小问题就是我们要涉及中介公司业务的组合和创新。刚才呢有的老师已经提到中介业务的创新和组合。我想我也提几句,一个呢就是业务范围需要扩展。在业务范围上,我感觉中介做得还远远不够,应该大胆创新。不要只停留在给客户提供房源资料,签签协议这方面,在国外的中介服务中这个是很原始的。应该提供更便捷的方式,比如利用网络平台发布信息等。刚才徐老师讲的能不能有一个共享的平台提供资源,使大家都更多受益就是这个意思吧。