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天津立德律师事务所主任李克强(右)做客北方网聊天室解答网友购房问题 |
主持人:今天是3月15日消费者权益日,我们请到了天津立德律师事务所主任、天津市律师协会理事李克强来到聊天室做客,就购房中的法律问题,和网友进行交流。
去年底,广州各大新闻媒体连续报道了天河区东圃龙怡苑事件,该小区居民接到天河区政府下达的“穗天府2004-7号文”红头文件,称该小区9栋21层建筑全属“未经城市规划部门审批擅自兴建的违章建筑,将受到政府的严肃处理”,涉及已经购买了该小区住宅的2000多户居民都将陷入“财”“屋”两茫茫的境地,引起社会和市民的高度关注。
这些居民之所以在开发商未能提供任何合法销售证明的情况下购买房屋,主要基于3个原因:1、价格比同区楼盘便宜一半;2、开发商对业主说明该楼盘的地块性质是宅基地,但可以与业主签订集资建房的合同,并有天河区公证处的公证;3、小区环境优美。针对这一事件,请李律师谈谈这个案例反映出的法律问题。
李克强:并非所有新建设的房屋都能成为商品房,现行法律法规对商品房建设有明确的规定,包括:开发房地产企业需要一定资质;所使用的土地应该取得土地使用权证书;必要有规划许可和施工许可;还必须经过房改部门的竣工验收,以及其他相关配套设施的落实。
从这个案例当中我们可以看到:尽管经过了公证,但此宗地为宅基地,而宅基地是不能进行商品房开发的,因此该小区不具备成为商品房的法定条件,所建房屋不能作为商品房销售。购房人在明知出售方不具备售房许可证的前提下购买了该处房屋,从而导致自身陷入了困境。那么由此导致的购房人的经济损失,房屋出售方应该承担主要责任,购房人也应该承担相应的责任。这里提示大家在购买商品房时一定要认真审查所购房屋是否具备可销售商品房的法律条件。
主持人:事件中的小区房屋不属于商品房,那么出售方与购房人之间签的合同是不是属于无效合同?
李克强:由于合同标的不合法,因此出售方与购房人签订的合同应该属于无效购房合同。
主持人:对于此事件造成的损失,出售方承担主要责任大家都好理解,那为什么购房人也要承担相应的法律责任?
李克强:合同签订属于民事法律行为,合同双方是平等的民事法律主体,具有完全的民事行为能力,对各自的民事法律行为承担法律责任。商品房是一种较特殊的商品,商品房销售的法律要件是法律法规明确规定的,购房合同双方都负有对合同进行谨慎审查的义务,对于购房人来说是可以审查清楚的。因此购房人在明知出售方没有售房许可证的前提下购买房屋,当然应该对自己的法律行为承担相应的责任,具体承担多大的责任,需要根据证据具体问题具体分析。
主持人:这就是说,作为买房人明知房屋没有合法的权证而购买,也要承担相应的损失和责任,这一点买房人一定要注意。
主持人:前不久,我们的楼市家居论坛上又有网友提出了关于定金能否要回来的问题,应该说这是一个老问题了,请您对这个问题也谈谈您自己的看法?
李克强:订金与定金有明显的区别,第一个订金是预付金的意思,没有合同担保和违约金的性质。第二个定金,与抵押、质押和留置同属担保法规定的合同履行的担保形式,对房屋买卖来说买方违约无权要求返还定金,卖方违约就需要向买方双倍返回定金,这是一把双刃剑,约束着买卖双方,并不仅对卖方有利,如果合同顺利履行定金可以冲抵房款。
另外根据最高人民法院司法解释,因不可归责于卖方双方的事由,导致双方买卖合同未能订立的,卖方应将定金返还给买方。
主持人:刚才有网友提出房屋出现质量问题,应该如何处理?
李克强:分三种情况:(一)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人有权要求解除合同并赔偿损失;(二)因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人有权要求解除合同并赔偿损失;(三)因房屋存在一般质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
对于房屋质量保修期限国家也有相关的规定:根据建设部的有关规定,在正常使用下,房屋建筑工程的最低保修期限为:(一)地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年。
(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气系统、给排水管道、设备安装为2年;(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
李克强:刚才有网友问,房地产是否有格式合同?现在天津房地产房管局有标准的格式合同,是通过计算机下载的。
主持人:如果开发商拖延修理,导致超过保修期该如何处理?
李克强:业主可以自行或委托他人修缮,费用由开发商承担,但业主应该注意搜集、保留开发商拖延修理的证据,以便通过法律途径来解决。
主持人:现在许多人购买房屋是为了投资,其本身并不居住,为了免交物业管理费和采暖费,在开发商通知交房后不办理验收手续或不办理入住手续,请问这样做是否会产生对购房人不利的法律问题?
李克强:一般来说,对房屋的转移占有,即交付房屋钥匙,视为房屋的交付使用。其法律后果是,房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;除法律另有规定或者当事人另有约定,买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。
有的购房人经开发商的通知以后仍不办理房屋交接手续,开发商有权通过公告送达、公证送达通知等方式完成其交房义务,即使你不去领钥匙,从房屋交付之日起房屋所有权即转为业主所有,对于房屋可能存在的毁损、灭失等风险由购房人承担,相应的一系列费用包括:水、电、气、暖以及物业费用要由已经成为业主的购房人承担,同时房屋质量保证期也开始计算,由于不能及时发现房屋质量问题,导致超期无法得到保修的风险也随之而来,因此业主应该注意保护自己相关的合法权益。
主持人:现在媒体上经常出现业主、业主大会、业主委员会及物业公司等名词,请谈谈他们之间的关系?
李克强:房屋的所有权人为业主,小区的全体业主组成业主大会,业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会的委员由业主大会选举和更换,物业公司由业主大会选聘,对小区物业进行管理。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
主持人:有网友问售楼广告可否作为索赔的依据。我们知道自2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第三条:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”请李律师对此条款给广大网民进一步解释一下?
李克强:先解释一下要约和要约邀请的区别?要约是希望和他人订立合同的意思表示,应当符合以下两个规定:第一,内容具体确定,第二,表明受要约人一旦承诺,要约人即受该意思表示的约束。
要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示,价目表、商业广告、招标公告等都属于要约邀请。邀约经受要约人承诺,双方的合同即成立,邀约的内容即对双方产生约束力。如何看待销售商的广告及图纸资料,是否属于要约呢?根据最高人民法院的司法解释,应该从该广告及图纸资料所传达的内容来确定,如果该广告以及图纸资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所表达的内容明确、具体,并对买房人决定买房以及确定房屋的价格有重大决定性影响的,这些广告应该属于要约。
开发商应该受这些广告和图纸资料的约束,成为双方签订的合同一部分。否则只能视为要约邀请。个人认为公共媒体上刊登的房地产商业广告多以注重树立形象为主,内容空泛,没有明确的受要约人,很难归为邀约,而楼书等宣传资料发放对象是前来购房的人,受要约人相对确定,内容相对详实明确,会对购房人产生重大影响,某些可以归为要约。具体到每一个楼盘,就是比较复杂的问题了,需要结合具体情况具体分析,最终是属于邀约还是属于要约邀请需人民法院或仲裁机构来评判。
主持人:刚才有网友问,新买的房子前出现了一个变电站,可原先的图纸上并没有这个,是不是可以索赔?
李克强:应该看是否有电站对购房人在决定购买住房与否以及价格承受时的影响力来分析。假如购房人为了优美的景观而支付了相对较高的价格,但资料中没有标注的变电站遮挡了重要的景观,开发商没有预先提示,那么购房人可以以违约向开发商索赔。如果通过分析不足以构成违约,而该变电站又确实对购房人正常使用房屋造成妨害了,如躁声干扰、遮挡阳光等,那么购房人可以以侵权索赔。
主持人:随着政府管理部门的严格监管,过去比较突出的一房两售问题现在比较少了,那么遇到了这个问题,消费者如何维护自己的权利呢?
李克强:根据最高法的司法解释,买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这是针对一房两售中第一个购房人说的,对于第二个购房人则可以根据消费者权益保护法的规定进行索赔,因为卖房人将已经出售的房屋再次出售已经构成了欺诈。
主持人:由于时间的关系,我们今天的聊天就进行到这里,谢谢大家的参与。对于还没有解答的网友问题,我们会进行整理,由李律师统一为大家进行回答。我们今后还会定期邀请有关专家做客置业频道嘉宾聊天室,与网友共同聊聊有关购房、物业、装修的各种问题,希望大家继续关注。