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京津新城开创复合地产大盘新纪元纪实
作为天津市罕有的复合型地产大盘项目——京津新城,从立项之初就引起了市场和业内的极大关注。项目的开发商——有中国地产“大鳄”之称的合生创展&珠江投资集团也的确没有令天津市场失望,其先进的开发理念和销售思路,为天津市场,特别是别墅市场增色不少。终于,在2004年的秋天,京津新城焕发出耀眼的光芒,成功地演绎了这场“秋日传奇”,其销售业绩令市场为之震撼,令业界为之叹服。
与众不同的公司理念
合生创展集团多年来一直以“优质生活,完美呈现”为公司理念,在京津新城项目的运作中,也秉承了这一思路。与天津市内诸多项目在立项之初就疯狂炒作有所不同,京津新城项目自2002年立项之后,一直不事声张,采用了非常低调的操作路线,在整个2002年到2003年,基本上处于“无人问津”的状态,甚至当时很多天津市的业内人士纷纷认为该项目已经不做了。其实,合生&珠江集团的舵手们,一直没有停下脚步。从土地的平整,到市政工程的完毕,再到项目内自身产品的打造,所有这一切都在悄无声息地持续进行。谈到不事张扬的原因,该项目销售部的负责人表示,对于像京津新城这样的一个远郊大盘项目来说,在初期其开发的风险是比较大的,因为在交通成本比较高的情况下,如果有客户来到项目,但是看不到他想要看到的东西,或者与自己的预期值有落差,那么他再来项目的可能性就非常小了,而且通过口碑传播,会使得项目的名誉受到损害。另一方面,不事张扬也可以使得开发商处在一个相对“隐蔽”的地方,不会成为别人的模仿对象,避免了同质化产品的出现。
独具特色的开发思路
在京津新城的整体规划上,开发商也展示了与众不同的大手笔。整个京津新城项目的规划包含若干个版块,即帝景温泉度假村、水上皇宫大酒店、国际标准27洞高尔夫球场、珠江国际外国语学校、水上娱乐休闲区以及上京别墅群落等。各个版块之间作用互补,相辅相成,举例来说,度假村和酒店等高档的配套设施,提升了上京别墅产品的档次,也为项目聚集了人气(当然主要是高端人群);反过来,大量的别墅产品也为在这里进行商务、会议、度假的客户提供了与宾馆截然不同的居住产品,增强了度假村、酒店等配套设施的吸引力。就别墅产品自身来看,考虑到开发量比较大,开发商确定了区域分割和组团式递进的开发思路。在上京别墅一期,引入了模仿北美建筑的维多利亚风格、伊丽莎白风格和模仿欧式建筑的地中海风格、巴洛克风格,各种风格组成自己的区域和组团,保持了建筑效果的一致性和观赏性。在户型比例上,将250 m2—350m2的独栋产品作为主打产品,同时保留了一部分面积在200 m2左右的双拼和联排产品。上京别墅的业主在购买别墅产品的同时,还将保留对私家庭院的使用权,这在后来也被证明是项目成功的重要因素之一。上京别墅产品的花园面积(不包括建筑物基底面积)一般在500 m2上下,总的来看,大户型的产品其花园面积也越大。在对于别墅产品罕有的温泉的处理上,开发商的做法也与众不同。上京别墅的产品保证温泉水入庭院,并为一部分产品在庭院中制作了温泉池,使得业主能够在自己的庭院中享受舒适的温泉生活。
匠心独具的销售手段
京津新城于2004年的10月份正式开盘,在同期市场上,新开盘的别墅盘很多,而且大部分项目都经过了很长时间的炒作,所以京津新城在开盘之初,在“天时”上面没有优势。众所周知,天津市的重心一直在南移,一个高档生活居住群落在天津市的南部已经在逐渐形成。所以,作为一个国际标准的地产项目,处于天津市北部的京津新城在“地利”上也处于劣势。在这种情况下,上京别墅的开发者们在营销方面选择了一条因势利导、因地制宜的推广路线,即选择自身的强项作为主要卖点,以凸现产品差异性为第一要务。比如,虽然该项目具有强大的商务会议、会务功能,但是在推广中不将其作为主要卖点,相反将项目得天独厚的自然环境、项目风格与原始环境的融合、项目对原有资源的巧妙结合和利用等作为推广主线,无论是对于项目上风上水的区域概括、罕见的高矿疗养温泉,还是天津独有的27栋高尔夫球场、潮白河大面积的水域,这些卖点的推出,都准确抓住了产品与其他项目的差异点,使京津新城项目在市场竞争中脱颖而出,从而大幅度提高了市场对于项目的兴趣和关注度。目前,上京别墅一期基本售罄,二期将在2005年初推出,一些全新的理念和思路已呼之欲出。(孟建)
京津新城相关链接
规划:真正意义上的超大型复合地产项目,超低容积率仅0.28,以高档次的配套为依托,提升别墅产品的档次,大量的别墅产品又为高档次的配套聚集人气,吸引资源,良性互补。项目拥有170万平米的水景面积和超大规模的度假村和酒店设施,别墅群体与水系和高尔夫球场相隔交错,和谐有机地融为一体,形成优美的居住环境。
建筑:倡导多元化、个性化,在项目内既有日式温泉度假村、又有与非洲迷城类似的超豪华酒店、既有原汁原味的国际标准高尔夫球场,又有欧、美等多种风格的别墅产品,不拘一格。项目的建筑风格分维多利亚、巴洛克和伊丽莎白三种形式,优雅大气;建筑类型包含坡地别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅,强调以客户高舒适度和高品质的生活为设计出发点,
户型:注重细节、倡导人性化。比如,200m2以上的产品预留工人房,300m2以上的产品预留车库,多数产品都在一楼设置一间卧室,便于老人居住等。目前推出产品共有40多种户型,包括独栋、双拼、联排等类型,面积从165平米到500多平米不等。
园林:赠送每位业主超大面积的私家花园,私家花园用铁艺或栅栏进行围闭,打造纯粹私密空间。
配套:天然温泉资源,温泉水可以接入庭院(极少项目有此种做法),使得业主可以在自家的后院里面享受到温泉服务。每个独立的别墅组团都分别拥有相配套的欧式风情商业街,为精致生活提供全方位的便利。