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“市中心高层住宅发展论坛”活动现场 |
北方网消息(记者孟建 王烁):今天(4月15日)下午,由《每日新报》和天津市安吉拉房地产公司主办,天津标榜广告公司承办,《天津日报》、天津电视台、今晚报、北方网等多家主流媒体联合支持的“天津市中心高层住宅发展论坛”在滨江万丽酒店隆重举行。来自天津市有关部门的领导、房地产业界专家学者、部分开发商代表以及新闻媒体记者共40余人齐聚一堂,就市中心高层住宅开发及未来发展趋势等课题展开了深入探讨。北方网对此次论坛进行了现场直播,以下是直播实录:
主持人(张磊,天津标榜广告公司总经理):各位来宾、各位房地产界以及新闻界的朋友,大家下午好,欢迎大家在百忙之中来参加“市中心高层住宅大型论坛”活动。首先我代表主办方《每日新报》和天津安吉拉房地产开发公司向各位的到来表示热烈欢迎和衷心感谢!
张磊(天津标榜广告公司总经理) |
在座有很多是老朋友,也有一些是新朋友,熟悉我们论坛的老朋友们都知道,我一用天津话来进行串场主持就说明是很轻松的氛围的论坛,大家可以探讨、研究,没有任何人在做报告,也没有必要做演讲,所以是一个非常轻松的朋友聚会形式的平台。让大家都可以说说自己的感想和心里话。
今天我们的主题是关于市中心的高层住宅。为什么要选择这个主题呢?最近这几个月来,老城厢和北部工业区等区域很多项目要上马了,市中心地价贵,只能采用高层住宅为主,但是那种形式大伙儿不知道怎么研发、怎么样错位经营,都很困惑,所以很多开发商都跟我们提出来这方面的探讨的愿望,得到了华门集团的支持。共同搞一个论坛,给业内一个引导。大家互相认识一下。我们按照座位的顺序介绍一下:
南开大学经济研究所季任钧教授,北京大学房地产经济人高级研修中心主任,还有南开大学教授刘玉录博士,戴德梁行赵勇总经理,于志杰经理,以及万顺置业凌朝翔经理等等房地产公司的代表。另外,安吉拉房地产公司总经理单志强女士和常务副总经理也来到了现场。
后面是我们媒体的朋友,和我们一起关注这件事情。既然大伙儿都想说点什么,一会儿都不要保留,说点心里话出来。现在听听大伙儿要讲什么。看看谁谈谈自己的想法。对这个高层住宅的研发上有什么看法。首先请安吉拉房地产公司单总先说说。
单志强(安吉拉房地产公司总经理):大家下午好,首先非常感谢各位专家及同行的老总以及新闻媒体界的朋友,在百忙之中参加本次论坛,大家也都知道,近两年来,天津市的房地产市场发生了巨大的变化,大片的危房改造直接拉动了房地产市场的刚性需求,经济的快速增长,老百姓生活水平的不断提高,再加上土地政策的变化,以及房地产业这些政策法规不断健全,然后政府又在投资环境上做了很大的努力,所以天津的房地产市场应该讲进入了快速发展的阶段,这样吸引了我们外地的开发商纷纷进入“摘果子”的行列。
单志强(安吉拉房地产公司总经理) |
当初我们在市中心开发这个项目,当时给予两方面的考虑,第一个是充分利用市中心资源的稀缺性,开发高层住宅。我们开发高品质的高层住宅。当时我们就认为这势必是一个趋势,按照我们南方的发展经验就是这样的。另外当时老百姓对天津的高层住宅我感觉大家不太认可,我想最终慢慢会被老百姓接受。第二个就是体现一个城市现代化,特别是像天津这样一个现代化的大都市的文明形象跟住宅的体制,我觉得用高层住宅更能体现。而且它也更能塑造我们外来的开发商的企业品牌。所以当时我们也就这么定的。在和平区、老中心区开发了这个项目。
和平区是天津市传统的中心商业区,地区的价值是无可替代的。因此我们希望通过开发这个项目来最终促进和平区住宅产业的更新换代的步伐,从而也引领和平区住宅产业进入后和平时代。并且也跟区政府共赢、共荣。我想先讲这么多。
主持人:大伙儿随时可以插话,可以打断。高层住宅特别是北部中心区集中了20多个企业,这些企业大部分是外地的企业,更不了解天津的市场,很多都想把原来在自己家乡其他城市的经验搬过来搞高层住宅。这是一个问题,大伙儿现在心里都很虚,谁也不敢首先推出来。所以说这个话题咱们尽量的深入一下。大家马上可以回去借鉴的,在企业的经营当中可以利用的,我们就达到目的了。
季任钧(南开大学教授博士生导师):因为最近天津市都在忙于“十一五”规划,今天晚上戴市长又要讲天津的形象问题,天津市城市的竞争力问题,现在看来老总们对天津很熟,外地也来了很长时间总觉得天津发展得不是太快。特别跟南方比,我也是上海人,在天津时间比较长,还有北京。最近忙于这些东西,让我说这么具体的问题,我脑子里没有这个概念,我想结合天津市的发展当中的一些问题,感觉到的一些现象说说。
季任钧(南开大学教授博士生导师) |
我觉得这个论坛的形式很好。有老总,有实际部门,有舆论界的。这样的会形式很好。大家都可以沟通。不是专门谈某一个具体问题,这样的会形式很好。现在天津市也很需要这样形式的会。包括舆论界的,戴市长也几次讲了这个问题,各个方面的人来发挥探讨问题,大家每一次会上讲跳出天津谈天津。我想这是一个想法。这个会的本身的特点。这个会的本身的做法也挺好,我怕今天的会是不是又要准备稿子来这念。
主持人:不用。
我想我跟在座的老总们,因为你们都是在第一线,很多具体的问题我自己没有经历过。自己也没有搞过公司,我结合我接触到的一些问题谈谈我自己的想法。我想谈中心高层住宅的问题本身的时候,有一个问题,我不知道老总们关心没关心了解不了解,就是最近咱们国家的发展形式很快,天津市发展得也很快,这个很快就是对我们房地产带来了很直接的影响和要求,一个就是国家启动了很多的发展的战略。特别是对天津来讲,跟我们直接有关系的就是环渤海地区的发展,多少年不提了,现在陆续又提出来了,而且对天津市的发展启动得很快。最近一系列的会议,都在搞。刚才我讲到天津的“十一五”规划定位的问题,发展的问题已经报到国务院去了,这里有一个很大的变化跟历年不一样,天津市的十一五规划战略里,包括了北京如何发展,京津冀怎么发展,这是天津历来没有的。今年的十一五规划都谈到的京津冀如何发展。天津、河北都是这样。这提出一个问题,城市的发展已经到了城市地区的发展问题,经济由行政经济变成为区域经济。这个对房地产的开发发展带来一些直接影响跟间接影响。天津的发展今后的形象也好,竞争力也好,不能仅仅为了天津服务,要为环渤海地区甚至为东北亚服务。我想这样一个目标已经定出来了。所以已经报国务院去了。这个要求恐怕对房地产开发商的品位有要求,不能仅仅满足于天津城市本身的要求。高层也好,什么也好,这个问题就出来了。
另外就是现在我们经济发展阶段跟房地产的要求有一个质的变化。产业方面也是处在这个方面,对整个城市的品位要求又高了。戴市长专门要求做一个课题叫做天津的形象设计,提高天津市的竞争力的问题。过去没有这个问题,这个问题好象是很宏观很理论的问题,天津的品位就是要对得起天津定位的要求,房地产也好,产业也好,包括对普通老百姓素质的培养都提到日程上来了。这是要说的第二个问题,第三个问题跟天津市最近的经济发展,过去就是产业上的,各个部门的,现在不是这种情况,首先解决一个问题,网络经济循环经济,网络社会这些东西在天津市的总体规划里提出来了。循环经济提出来以后,我想这不仅仅是对其他的产业部门,对房地产也提了很高的要求,现在普通的老百姓也好,政府部门也好,企业部门也好,要求从环境这些方面,另外从循环经济的角度,我们国家的这个问题已经到了非常重要的时候。就是能源、水、土地资源,资源危机成了我们整个经济发展当中的瓶颈,我们房地产到底要搞成一个什么样的房地产?
是不是也提出了更高的要求,就是说你智能化的,节约的节水的一系列问题,环境方面的要求也更高的。我想提这些问题无非就是说,我们现在处的这个环境,发展得非常快,很多的观念很多做法,提出更高的要求,对房地产来讲,恐怕也多多少少会影响发展和要求的问题。
结合到现在我们正在做的课题,跟房地产也有关系,就是提高天津市的城市的竞争力的问题。因为天津市大家觉得是直辖市又是北方的经济中心,但实际上他的功能没有起到这个作用,或者说越来越衰弱。过去解放初解放前南有上海,北有天津,这个地位无可替代,现在恐怕只是直辖市在天津,真正直辖市的地位和作用远远没有起到。因为我不是官员,所以我说话比较随便一点,我到天津市政府开会的时候,我说直辖市的定位是政府封的,现在能不能起到这个作用。
主持人:直辖市的概念,政府封的可以引申到我们今天的市中心。市中心是我们的北部中心区,当时您是我们的顾问之一,和平区南开区红桥区,围绕那个区域是不是政府封的,或者说跟政府没有关系,这方面您讲讲,围绕这块讲讲。是不是以后会很有发展。
季任钧:这就提出了一个问题,在新形势下天津市有哪些品位说得上的。或者天津市以什么特色,对外的时候北京人说北京是文化的城市,天津是什么呢?香港可以说出来,上海现在也是定位很清楚,天津市是什么?天津形象包括两部分,一部分是看得见的,一部分是看不见的。一个外地人问天津是什么样的城市,有些什么样标志性的建筑也好,或者有什么特色的东西?这恐怕是很大的问题。我在路上也在想这个问题,高层住宅有点可以说很多,问题也可以说很多。在国外的高层住宅,我在国外待了几年,基本上大的方面具有两块,一种是美国式的,一种是欧洲式的。欧洲没有像美国那样那么多高层,各有各的考虑。澳大利亚地多人少,2000万人,面积却跟我们差不多,所以没有必要谈高层。我觉得谈高层的时候,应该考虑到整个经济的发展到什么阶段。因为你是天津,或者是安徽有些地方,不是这样的情况。高层有高层的问题,就是说在新的情况下,你搞成什么样的高层,既有需要又有可能。
单志强:澳大利亚土地资源非常大,不需要建什么高层。高层的缺点要看从哪一方面去讲,任何东西都有它的优点和缺点。如果说天津现在人口没有这么多,或者整个天津的发展没有这么快,可能还是像以前的大道。我也非常喜欢。但是现在天津的政治经济发展,本身土地资源使用上不是很多,可能在中心还不需要建高品质的高层。
主持人:高层毕竟是以后的趋势,大趋势。趋势就得要它完善,完善最后尽量完美。有些企业做得很成功。比如像万顺,咱天津市的业内都知道,万顺选哪儿哪儿火。让林总说说他们的好经验。
凌朝翔(天津万顺置业副总经理):今天的议题我觉得很好,针对天津未来的发展趋势,根据天津的经济发展的特点,高层住宅或者说高层建筑以后会大量的在天津出现,这是一个不可逆转的趋势,但是在这种趋势下怎么样把握高层建筑的品质我觉得是一个我们所有人需要关心的问题。讲到品质,像市中心这种项目,土地比较稀缺,不可再生,大家都非常珍惜这种资源。我们今天回头看城市的发展,我们发现好多的建筑垃圾,但是它是时代的特点和特色,我们今天搞了十几年房地产了,发展到现在由一个纯私秘性的,发展到天津的大门洞开,外地的、南方的、有经验的、成功的地产商都到天津来了,这实际上是一个非常好的态势,把南方、北方甚至国内比较先进的理念都带到天津来,这是一个很好的竞争。
凌朝翔(天津万顺置业副总经理) |
我想就品质的问题说点自己的观点,建筑的品质尤其是高层住宅,在市中心,刚才说了土地的稀缺性,从规划设计上要把握它的品质。它的整体的形态外观造型是不是具有地标性,是不是和周围的环境尤其像我们自己的建筑,我就在五大道边上,有一个高层住宅,现在正在做,怎么和五大道相协调,因为五大道的建筑,根据政府的规定不允许再拆再动了。现在做新的建筑怎么和原有的建筑相协调,因为像天津,从历史的发展来看,很不平均,没有一个完整的计划,尤其是近现代以来,我们基本上自发式的很少有规模的规划。不像欧洲的一些城市,城区规划得很早,非常好。欧洲新区都有一个新建的高层,老的城区基本上保留在100年以前原貌。天津市没有这种条件,天津市和平区五大道的地段和解放北路以前所谓租界的地段是政府要保护的,其他的建筑都是老城乡原来的建筑,另外就是其他一些地方,以南市为主,然后到小白楼等,其他地方的建筑基本上谈不上什么规划。所以我们就没有条件形成一个比较完整的特点,只能利用现在现有的条件来搞一些新的规划,规划设计的品质就显得尤为重要。我想说建筑本身,实际上我们未来发展的目标应该在环保节能和景观上。这样使整体建筑需要一些多重的施工性,可以利用比较新的高科技的,比较现代的技术。再有一个关于品质方面问题,选材等等。尤其像节能、保温、隔音等等,都需要全体投入大量的资金,比如我们目前做得高层住宅在外维护系统上投入得比较大。我们可能是天津第一个用写字楼的成本造住宅的开发商,因为我们在市中心,我们四面环路,西康路是城市主干线,我们考虑了与主干线的间距,我们这次在保温和节能方面都投入得比较大。住宅类高层的外沿,大多数好一点的是贴瓷砖,普通的就上点涂料,涂料经过天津四季分明的变化,比较矮的像水晶宫饭店每两年就得刷一次。我们这次住宅采用的铝板木墙。
我们做马场道,用了目前国际上比较先进的产品。隔音效果也非常好。中间有充氦气的空气层。我说一个最简单的道理,如果你看安装窗户的时候,把两片玻璃先装上,绝对是双玻,如果从工厂里来两面玻璃已经装好的,四面打上胶条的,才是真正的隔音玻璃。
以上这些品质的保证,实际上是一个企业品质的问题。是不是朝着这种适合于可持续发展,是不是朝着这个建筑未来给业主带来了一世的平安的生活,就看整个从刚才我说的规划设计到配套到选材是不是一心一意在做。如果大家都这儿做的话,我想未来天津的城市景观也会非常好,而且我们在建筑、科技各方面会达到一个非常领先的一个目标。现在像南方深圳也好上海也好,应该说虽然价格炒得很好,上海现在最贵的房子卖到5万多,还有一个起价7500到15000元,也是个高层住宅,但是回过头来想想,我们天津开发商应该走哪条路,一个是高品质化,我们的建筑应该是高品质,我们天津应该保持减少泡沫成分,未来经济发展有这种能力能卖2万卖2万,能卖3万卖3万,但是天津现在卖到1万以上还是有难度的。
主持人:您打算您的项目卖多少?
凌朝翔:我现在还没有定价。现在正在考察设备阶段,我不想销售房子的时候,告诉你选用这个或者同级什么什么,我告诉你就告诉你一个真实的东西。假如我选一个门,假如我是从德国买的,我就告诉你厂家,我不会告诉你我选了这么一个牌子,所以现在都没有确定,都在进行内部的调研和考察的过程。今天暂时说这点。
主持人:您说提高品质,是不是跟提高价格划等号。
凌朝翔:不一定,因为高品质有时候是用规划设计来体现的。我刚才说的是成本的提高,是在目前的条件下,你可以保障品质的条件下,没有其他材料可以替代的,只能用好的。用好的相应的价格会提高,但是业主会认可的,不是凭空抬高的价格,而是让他们看到物有所值的东西,感受到房子的品质。
主持人:不过在大批量供材上,有时候时间不太固定,不太好弄,我跟别人沟通的时候有这样的问题。比如我要1000个门,我要7月15日运到,那个是很费劲的。遇到类似问题我们也探讨过几个,各有利弊。
周湘津(华门明筑建筑设计师):高层是有一定高度的,和正常人的尺度上有一定的冲突,但是并不是不可解决的问题。比如说像美国那种城市建设的方案都是高层林立,最后很多人形容混凝土的丛林。如何跟人性化的生活相协调,很多的设计师,规划师,建筑师在这方面都做了大量的研究,如何让高层在必须要盖的情况下,能够和人可以接受的尺度,环境的氛围可以协调。比如我们像一开始做万顺的ICTC,已经建成的办公楼,包括现在正在做的奥林匹克的一个中心,都是在五大道的附近盖百米的高层,对设计都是一个挑战,在一些细节上能够跟五大道相协调。在单总项目合作期间,我们也进行的广泛的调研,位置实际上也是一个市中心比较丰富的地区,还有中国传统的街区,南市食品街等等。包括它的旁边比如说多层的建筑比较有名。还有一个,在做高层规划和建筑创造的时候也充分考虑到这些,一个要完善城市格局,通过三个大楼,有计划的,有想法的来围绕一个空间,在单体方面也通过各种尺度比例关系的把握,通过各种划分。比例指的是外形。
周湘津(华门明筑建筑设计师) |
高层首先是要对社会负责,对城市负责,包括开发商。我们还曾经考察过南方的建筑物。说明大家都很重视这个项目,因为高层一旦盖起来首先不能马上被摧毁,50年到100年存在的时间段,在这段时间里,建筑物对过往的行人对城市的居住的人,都要起到潜移默化的作用,如果是一个丑八怪,就是对这个城市的形象,对于人的影响都是不好。不负责任的。不是说卖出去就完,卖出去只是一部分,我们做设计也是期望它在短期内有成功,在长期的时间场合内也可以对环境产生积极的影响,对人的心理造成一个很好的形象。
主持人:今天一些细节的话题出来了,开始有不同的立场了。大伙儿就得议议了。哪种建筑是适销对路,怎么样彼此错位经营。今天的目的就出来了。这个大伙儿说说意思,把这个话题打开。刚才都泛泛的,现在把这个打开了。看谁讲讲?
袁春(松江置业公司营销策划主管):刚才几位专家还有老总都说一些问题,我们公司也不是市中心,我简单说一下天津市目前关于高层的可解决的问题,还有一些未解决的问题。主要我觉得以前购房者不买高层集中在三大点。一个是高层的建筑材质各方面成本比较高,当时的售价比较高。第二块是后期的关系问题,比如说二次给水的问题,水质的问题,还有一个将来电梯的问题,这些问题基本上解决了。
袁春(松江置业公司营销策划主管) |
比如一些高层都做成两梯两户,甚至三梯两户的。还有一个房型的问题,当初在做高层的开发商,有不少是南方过来的,他们可能对南北观念性的问题不是很了解,他们觉得以前做高层有可能做到两梯或者四梯,或者有得更多,但是出现了问题,在天津,就是朝向问题,有可能他有的位置一年四季见不到阳光。这样房型再好,面积再合适,天津人也不会买这样的房子。还有天津基本不可以避免的问题,就是绿化的问题。本身天津气侯的原因,高层住宅密度比较高,本身天津的气侯冬天就是光秃秃的一片,有些房子的绿化密度都是比较差的。最后一点是出房率的问题。这些问题集中在一块,就是最早天津购房户不太喜欢高层主要原因。请大家多提意见。我觉得目前摆在我们眼前的问题就是出房率的问题是避免不了的。其他的朝向问题,我希望在座的开发商,包括我们的开发商,朝向问题应该是摆在很重要的位置。包括南方很经典的项目,照搬他们的房型过来,在天津的话,不太可能好销售。
主持人:市中心的高层大户型好,还是小户型好?
袁春:土地价值和人员因素还是中上户型比较好。我觉得200平米好卖。
主持人:因为万顺就200平米。
袁春:土地的问题,包括将来的成本问题,所以200平米比较合适。这个区域的人流,包括购房户,心理承受到200应该不成问题。关键是品质。当然要做的都是四五百的也好卖。做小了,也出不来好房型。
刘瑞(天思置业发展公司):刚才说大户型小户型这块,这些都好卖,关键是产品定位的问题,定在哪个市场定在哪个客户群上。我们的项目推了178套小户型。是老居民。而且我们大概推了一个月,178套小户型一套都不剩了。单体面积最小的是56平米左右。一梯七户。
刘瑞(天思置业发展公司) |
我们小户型推完了之后,来得人还是特别多。还是需要小户型。基本上是老的居民,还有外区的一些照顾子女就近入学。因为和平区的一些教育环境不错。还有一些新结婚的,为了方便工作,还有商业这块。所以在很短的时间之内,这些小户型是一销而空,紧接着是我们100多平米那些,那个也没了。
主持人:言外之意是不是要涨价。
刘瑞:涨不了了,因为没了。
电梯的使用率我们也考虑到了,当初把梯速弄到2.5米。这个梯速很多大厦都有,但是针对于上了岁数的人,是否适合住,这个问题还没有整个的引申出来。到底以后这个电梯会怎么样,这个还真是有待于最后办理入住之后,才能再定。
我们原来做过一次调查,这里80%还是和平区的人居多,剩下的20%外区的这些,素质也不是很低,因为现在一套房子,如果30多万的话,最起码这个人稍微得有点钱,一般的素质特别低的老百姓我估计在那儿也买不了房子。其他的倒没有什么了。
目前为止问我们那边大户型的很少很少。能买得起这样房子的人,对大厦的品质和居住的环境非常非常在意。我有那么多钱,我买这样的房子不甘心。
袁春:有一些大户型不愿意和一梯七八户的一起住。假如这个社区都是200平米有可能物以类聚,有可能倒也相当好销售。
刘瑞:我觉得他刚才说得对,大户型要不就都做大户型,整个小户里面的居民的素质都差不多。
单志强:均好性我非常赞成,速度和品质必须共同来考虑,这就费劲了。
主持人:其他人再研究研究,请刘玉录博士谈谈观点。
刘玉录(南开大学博士):最近论坛挺多,反映房产是好时候,我六天参加了四个论坛。现在宏观调控一个土地一个是货币,由政府控制。市中心地是越来越紧缺,而且地价决定也不可能搞多层。在这种情况下研讨这个课题,我感觉是一个理论问题,也更是一个实践问题。在这之前我想,我对形势的看法。刚才季老师讲了一个总的大好形势,我讲房地产周期到了紧缩周期,我们讨论,我们搞开发,属于中长线的,应该随时注意中长期的形势,今天的报纸发表了我的一篇文章,我的题目是“房地产周期拐点即将出现”。这轮的房地产周期从2000年开始,到现在5年了连续增长,按照经济的周期规律,短周期已经到了一个从高处往低处走的时候了。而且房地产周期,大家认为有长周有短周,短周5至7年,政府这次决心是空前的,不把房价压下来,总理都宁可不当了。国务院31日可能这8条是真的。大家在网上看的8条土地下一步还有新政策。我们操盘的应该考虑到房地产中长期的周期。再一个老百姓都认为房价高。按照经济学理论,大家都对市场丧失信心的时候,市场就应该出现拐点。我们要入世,我们的房地产需要一个稳定的价格,我认为这个周期已经到来了,作为操盘的要改变从春节,甚至去年夏天以来的情况,该卖的就得卖,如果不卖,推迟一下,把售房时间躲过周期。有些项目比较大,比如三大河口,我记得2002年就在讨论这个,到2005年也没有动静,实际上错过了一个时机,我感觉最主要的没有抓住周期,找谁营销也得看市场。所以我认为在讨论具体问题之前,作为房地产中长期投资,应该首先掌握大势,其次才是一个技术问题,这是在我发言之前,我的个人观点。我认为应该在时间内考虑问题,经济学讲究时间,房地产讲究地点,时间、地点是不能缺的。在这个时间讨论这个问题,现在的形势对我们来说是趋紧的问题。
刘玉录(南开大学博士) |
我想我没有必要说很多,大家都是业内人士,尤其都在第一线,我自己一个研究人员很多情况不了解,第一个观点我们今天的题目叫做市中心高层住宅发展专家论坛,我认为高层住宅首先应该放在一个经济发展阶段,收入阶段来考察这个问题。不能无时间无地点的来谈论高层。
比如中小城镇根本谈不到高层问题,但是高层主要是地价问题,我个人认为。我查了一下,大家可以简单看一下这个图,我画了一下,叫“同心圆”理论。比如说天津发展,滨海一个定向爆破往塘沽这边,从中心区往塘沽发展资源,整体上同心圆是一个基本的发展模式。纵轴是写字楼,横轴是距离。圆点是GDP。靠近纵轴的是商业中心。复苏的一般是商业用房和用地。第二条线就是一些轻工业和批发业,复苏能力的曲线。这个绿线是多层住宅的。这个基本上反映了一个工业化晚期时代一个规律。
首先是商业,其次是加工业和批发业,然后是多层住宅,然后是平房等等。中心区的建筑物必然是高的,不管是住宅还是写字楼必然是高层,根据这个图,根据一些人的地图理论,这个和刚才的坐标是一样的,这边是复苏能力,大家看到我把住宅都标出来了,这个绿的是住宅,中心区最好的房子在低层是零售业,然后是仓储,然后是办公用地,最上面是住宅,这实际上代表了建筑高度,然后市中心商业区是红的。中间出现一个过渡阶段格比较大,上面还是住宅,下边零售业,中间有事务所,一些软件、会计师、律师等等中介机构,中间是的红线,叫过渡性地区。上面就是郊区了。我的意思是,它是一个规律性的东西,不是说安吉拉想在这儿给自己项目制造一个效应,或者别的中心区开发高层住宅通过研讨会给自己制造一个广告效应,他是探索一种规律,这个规律关键刚才说的,就是说在什么时间,什么地点,可以盖什么样的高层。三个“什么”,来讨论这个问题。这个时间应该考虑到客户群的成熟程度,地点要考虑到是不是适合盖高层住宅。地址、大家的认可度、交通等等。什么样属于内部的,我不是学这个专业的。
市中心高层住宅发展是一个地租规律,一个历史的必然,但是实践不一样,一般还是人均的GDP,特别是人均可支配收入。第二个观点,天津中心区特别是和平区,高层发展有两个题目关系到这个问题。和平区现在有交通问题,而且有城市出现某些空心化前期的迹象,人口减少,晚上黑的地方比较多,亮点少。
但是也不违背它仍然是一个中心区,我前几天在君悦大厦有一个小户型研讨会,我做了一个发言,我个人认为,我们天津住宅发展可能是这样,当然得过一段,大概是这样,可能和平和河西还有南开一部分,包括河东十一经路,南站,河北区靠近东站这块,可能是将来高层的集中区。按土地区标准地价是一级地和二级地,城乡区中心集团和北京也准备搞高层,基本上在中心区是以高层为主。户型比较大。当然也不排除一些小高层。但是主要还是高层。这叫核心区。在城市外围和郊区结合部,比如说中环线以外,外环线以里的地方,可能是多层为主。
在外围区核心区之间过渡,可能是要高层为主。在多层和高层之间也是过渡期,在外围区之外的郊区是低密度为主,这个低密度包括农村,农村就是低密度,一个大院子,未来我们天津可能大概的轮廓比北京清楚,因为北京的发展是沿线发展的,沿着地铁。我们天津基本上往外渗透。不像北京沿线发展。我的意思就是说,和平区作为核心区自然是未来高层的必然。这些事也不是谁说了算,因为发达国家已经走过这条路了,我们不可能跨过这个。这个是不可逾越的。因为经济是铁律。
最后一个观点高层住宅发展障碍很多,一个是心理上的一个是技术上的,应该承认在心理上大家有恐高症,过去都是住多层,甚至住平房的。中国的传统观念是天人合一。悬在空中睡觉不方便,半夜老醒,认为在空中上不着天,下不着地,有点半仙半人的感觉。心理障碍还是有的。另外确实高层有一些问题。尤其是我们的高层发展是初级阶段,不像国外是一个比较成熟的情况。比如说前些日子晚报登的,暖气到三月份来没有给,因为物业费没交。高层停电也因为物业费没交。大家可以想象楼道里有几台发电机的生活。
比如说二次供水问题,刚才谈到的。风比较大,有很多不便之处。这是技术性的。心理上的恐高症,大家不习惯,这些应该从两方面入手。心理上的障碍,我们应该通过营销,宣传,像今天的研讨会,我们来介绍这个产品,让大家理解接受这个产品,未来你想在中心区,想享受城市中心的方便,只有住在高层。
未来的中心区的一些成片的多层,除了个别高档的,有些未改的,过些年也得拆。
让大家接受这个。再一个在技术方面我们应该完善,二次供水,今天新报发了一条消息,自来水公司说二次供水工程已经启动,二次污染问题有望解决。高层感觉与世隔离,比较孤单,这个怎么解决。我记得开会的时候和周湘津博士有过两三次接触,搞规划设计的都了解这个。现在有人提出来上海的高层把阳台稍微加宽点,在不影响光照的情况下,搞一个空中花园,加宽以后种些花草,等于一个家庭小花园,不要封闭,这是一个。当然这都是设想,还有经济性和安全性问题。两层搞一个比较大的平台,这个平台下面这层可以直接进入,上面那层在楼上的阳台可以观景。还有像潘石亿,实际上要搞一个空中庭院,我想这个形式可以探索,解决这种高层比较孤独的问题,在空中“广寒宫”的问题。我们提出问题这里有很多探讨的东西,要结合中国的国情,大家可以接受的。
按照深圳陈建松的归纳,中心商业区CBD的高层住宅应该有八大标准,我念一下,一个是交汇空间,第二是开放街区,第三是私家领域,第四是特定客户,第五是弹性功能,第六是国际配套,七是国际视野,第八是生活高度,归纳是不错的。高层因为高有些缺点,用一些品质弥补,这样大家可以接受,比如多层比较好卖,一般人们不大愿意买高层,根据房地产互联网的信息,高层住宅在市中心有一个回归资本,如果现在经济泡沫已经回归到开始时候八几年的价格水平了,现在不少人往市中心回归。
我打了一个照片,有几个卖得特别好,销售率85%。东京的高层卖得特别好,前些年大家不认可高层,宁可到郊区,多两个小时的路程,现在大家感觉两个小时挤电车和公交还不如在高层里睡两个小时的觉。美国也是,跟日本一样前些年到郊区,现在感觉还不如在市里高层多睡两个小时的觉。这样舒服。
单志强:英国前一段时间也在提。
刘玉录:我感觉这是一个观念问题。我们现在还没有认可高层,和他们不是一个阶段,我们应该有一个认可阶段。另外郊区住户也不都是一个阶层的。
郊区有一个发展中国家城市用地模型:麦基模型。是根据发展中国家设计的,符合天津的城市。在外边高档住宅区和穷人的区域是并存的。我的意思就是认可事物不是绝对的,应该从现实情况出发来研究我们天津的市场。我个人认为,根据我们的定位和发展势头我们搞高层是没有问题的,但是不要一窝蜂一下子搞很多,高层的住户收入比较高,绝不是解决穷人的。是高端的客户,要研究市场,要研究买高层人的心理和生活方式,根据他们的生活方式来给他们创造空间。谢谢。
主持人:大户型好卖还是小户型好卖这就要问您了。
李建民(京兆集团副总裁):大户型好卖还是小户型好卖,我觉得定位对了哪儿的房子都好卖。我们现在的设计是改了第72遍,我们的项目实际上是牺牲了两栋楼,在市中心创造了一个16000平米的中心大庭院。我们牺牲了一个很好的底商,做了一个挑高9米的大堂,所有的住户、人流都从这里走,觉得非常有尊贵感。实际上住高层还是属于高档客户群的。
李建民(京兆集团副总裁) |
我想在未来的发展当中,肯定是高层和低密度一起发展的过程。天津市迎来一个环渤海地区的发展趋势,我想我们的发展趋势一定要和我们珠江三角洲和长江三角洲的基本的城市的发展规律是一致的。其实国家在学先进,包括日本,一直在学习美国。城市发展也是在学习先进的城市。所以我觉得它的发展规律肯定是这样的。包括我跟一些外地的先进发达城市来到天津的一些发展商也好,代理商也好,将来都要做比较的。
我曾经跟一些香港的业内人士探讨,香港现在很好的地点是一万多块钱甚至两三万块钱是一英尺,合到我们这儿是1.06倍。第二个他们公开的承认香港永远比不过上海。香港的发展是在80年代。
上海将来肯定会是我们中国包括亚洲金融非常好的中心,我们环渤海地区也会迎来这样的趋势,包括东北河北还有内蒙等第一些就业人口进来和投资人口进来。我觉得对市中心我自己充满了信心。
主持人:72变过来,增加哪些技术创新?我们都感兴趣。对于您的项目。现在看作为一个叠式的高层把内廊引到外廊。
李建民:天津大家只看到外廊都是板楼。而且我们把外廊和我们前面的住户距离拉到了将近8米的距离。这样保证了私秘性。二是透风。现在可以搞钢化玻璃的外廊。很漂亮的。
第二个创新我们第一次把电梯按户型面积分开了,往往设计电梯都为了节省面积把电梯并在一起,这样在多梯户人下来非常非常集中。分开之后可能有两户几乎坐在一部电梯最近,另两户和三户坐在另外一部电梯。电梯的品质上和速度上稍微做了一下调整。超过两米不太合适。超过1.5米的现在不是很多。
电梯的速度。我觉得电梯现在加工工艺上包括一些控制板上,都非常稳定了。现在也不能说日本的最好。加工的工艺都差不多了。现在关于保温的问题,实际现在南方也在强调保温的问题,现在我们的外保温墙和我们现在是一样的。我们天津应该这么说,天津我们现在的设计看,我们天津很多方面在设计上非常的保守。不该大的非得大,该小的不敢小。比如管道小,我把我们的设计人员带到南方,咱们的管道井水表都得一个一个水平的,肯定会拉得很长。在南方是错位的。这样就节省面积了。我觉得天津住宅,包括建设整个的提升,需要不光是开发商,包括我们的建筑商,甚至一些政府的审批部门,都要提升。我觉得我们要有一个发展的过程。我就讲这么多。
主持人:您是做大户型多,还是小户型多。
我这次做得应该是中小户型。我房型最大的面积三室双卫。但是我们的三室双卫是4米开间。而且每间房子都有厨房,厨房还带阳台。一是做精,二是从布局上尽量做足。
主持人:您这个案子在那儿附近是一个典型。万顺也是,富力也是。天思也是一个典型。周总您也讲讲。
周松(安吉拉房地产公司常务副总经理):很高兴跟各位业内的一些同行坐在一起讨论。我自己也是做建筑设计的。应该讲可能了解南北方对建筑的理解差异在哪里。先讲讲作为我们外地的开发商对天津整体的理解,首先我感觉天津的房地产开发的起步是比较晚的,但是起步晚不是起点低,天津的老百姓对买房子有自己的看法和认知,对房地产本身有自己的辨别能力。老百姓对房子的自身品质对开发商的信誉对楼产品的各个细节的关注比任何一个地方都不会少。你得去真正的作为一个业主的身份去体会自己开发的房子,你可以提供给业主怎么样的房子怎么样的产品,这是我们需要真正研讨的问题。作为我们的区域,华门明筑地块不大,一个是小地块,第二个是大容量,第三个是高品质。因为有两面两个,限定了我们很多东西,你要去做到一个品质特点的话,当时我们跟周老师沟通了很多次。周老师也是不厌其烦,72变我们可能是100多变有了。没有办法,市区的高层势必会存在很多问题,天津市老百姓对高层住宅有几个看法,封闭,恐高,为了解决这些问题,我们得去方方面面进行一些努力,封闭用外廊式的,明厅设计,让你在等候的时候去欣赏风景,让你的心情有一种沉静,把下班回来的烦恼沉静一下。市中心房子有好处,因为生活便利,周围的配套齐整,往往市中心的房子给人的感觉是嘈杂拥挤,我们要把这两个问题给一个圆满的解答,从汽车一进入我们的大厅开始,我们有双大堂设计,很多地方进入地下一层的电梯是非常不到位的,我们在这次的设计中,我们做成双大厅,一进来就感觉到到家了。可以享受到这种服务,还有一个构造沟通无处不在。一进入我们的地下室你的手机是完全被覆盖的。可以跟任何人联系,在沟通方面增加一些便利,包括我们的电梯。在我们的手机信号中,让它尽量没有盲点。讲到刚才停车系统里,大家都在考虑智能化停车是怎么做的,卡式还是卡控式的,我们现在提出的口号是遥感式的。有车可以把装置放在车头。
周松(安吉拉房地产公司常务副总经理) |
进去之后我们是充分利用土地,我们地下室是两层的机械式停车,进入地下一层的大堂,直接到住户。出电梯的一刻可以在电梯厅等候看风景,然后回家。这是从进小区到入户一段过程心理的感觉,空间上也是这样,虚实虚实,可以慢慢的过渡到下班回来到家里的感觉。天津已经给我们留下了很深很深的记忆,我们作为开发商在天津往国际化大都市发展的过程中留下自己的记忆。我觉得我们可能需要做得更多一些,因为很多人不认识我们,我们要靠我们的产品,在这个过程中,我们一直跟周老师探讨几个问题,居住的舒适性问题,恐高,怕我一进入之后,我到上面很长时间,我们的速度就是2.5米,我们用的都是品牌电梯,我们从每一个细节开始做起。
周老师可能会觉得我们很烦,因为我们老是要改。但是他们被我们对产品的追求打动,所以他们一直在配合。我们后来对外墙的选材对我们每一个细节的做法对进行的深入的研讨,我们到天津之后也是一直听别人介绍,说周老师他们的房子做得很OK我们觉得确实有沟通的,也从万顺里学到了很多东西。
我们这批房子是天津市第一批实行三部节能的。用这个玻璃我们每平方需要增加100多块钱,用高速电梯每一部电梯增加8万块钱,我们一共有8部客梯。
我们在业主真正需要关心的地方,加大投入,可以做到业主心中想要的东西。我们从软件上提出的口号是24小时的社区保姆。小区的保安需要7分钟之内到达我们的报警楼层。因为高层很高,一个怕不安全,一个怕到达不便捷。我们尽量解决这些问题。作为不大的楼盘我们的会所面积不小,我们的装修标准是按照星级酒店大堂的装修标准做我们的会所。市中心的房子不是没有钱的人买这个房子,我们的户型是中小户型,我们觉得买这批房子的人仅仅对他这一阶段身份的认可,和自己成果的肯定,他们会有更多的追求,他看到我们的会所,他会想来,会憧憬未来的目标。
我们可以给他一种身份的认可,另外一个给他一种今后对生活目标追求的一种向往,具体的一块内容。这就是我们的会所。包括我们到现在在做另外一个工作,申报天津市住宅现代化示范小区。这个工作我们做得非常辛苦,过程中对我们的产品提出的更多的要求,我们一直在努力,并且在实施的过程中,我们会更加注重一些细节,希望做出来的作品可以对得起我们自己对得起我们的设计师,对得起天津的整个城市建设,和建成后可以在南门外大街形成新的城市亮点。就讲这么多。
郝保唐(天津德兰智业科技公司高级咨询师) |
郝保唐(天津德兰智业科技公司高级咨询师)::我刚才听了挺受感动。第一个我非常赞同刘博士,房地产周期问题确实希望大伙儿认真的考虑,从国际历史上来看,房地产有两面,资料上讲,三四十年代美国的金融危机就跟房地产有关,最近的八九十年代的东南亚和日本的经济泡沫也是房地产引起的。所以房地产本身的周期跟整个的经济周期要和谐共振才能发展,要是阻力就会带来问题。我们国家的情况来看,今后的情况不好说,但是90年代正好一个10年,92、93年的时候,如果不是国家软着陆给我们带来的经济的影响,现在这种需求我个人认为有一定不正常的现象,特别是房地产住宅有它的特点,需要的时候,你多少钱他也得买,不需要的时候,他就不买,我就想从一个例子说明这个问题,过去解放前,因为价格的问题,甚至兄弟俩结婚就一间屋子里挂一个帘两边住着都可以。10平米住八九口在解放前一直到文化大革命一个阶段我们国家有很多。反过来又特别需要,农村收入非常苦,指着卖鸡蛋挣点钱,但是就把那个钱省下来买房子,自己盖住宅。房地产住宅有这样的特点,现在形成这样的局面有点不正常。统计数字好象说我们收入增长多少,但是有时候听中央统计数字得听话听音,我们最近引进政策好些都没有独体产权,到底引进还是没有引进技术。具体数字没有。开放引进特别是最近这一段,国民经济的增长是很多,但是个人可支配的收入增长得不多,维持原来水平。别看各个省市人均增长多少,最低增长百分之十几,可是国家的统计数字最高只有百分之几。现在对房子需求那么多,我认为这是不正常的。所以不正常到什么程度,到了一般老百姓现在都想买房子,刚参加工作没有多长时间,赚一两千块钱就贷款买房子,以后每个月要还一千两千三千这样还,我们国家跟别的不一样。有个笑话说两个老太太死了到地狱里,美国老太太说刚把房钱还上,中国老太太说我刚攒足房钱。
主持人:您要是买房子,比较起来会考虑市中心还是其他的地方。
郝保唐:要看收入情况,如果在可能的情况下,还是要在市中心。应该遵循我们搞企业经营管理的基本规律,周转要快。这是最基本的规律,也是最正常的规律,机会的差别来获取利润这总是巨大的风险。
主持人:那您为什么还抵触高层呢?
郝保唐:我们在日本学习的时候,专家讲什么叫质量管理,不是千方百计把东西做得越好,像以前说的,我们穿衣服新三年旧三年,不是那个意思,质量管理是要使你的产品的使用价值与价格相符。这叫质量管理。所以刚才杨总说,提高质量和提高价格的关系,提高质量就是提高价格!什么叫质量?它就是要使你的使用价值跟商品价值相符合。
主持人:如何提高高层的品质质量?
郝保唐:你把我的思路打乱了。另外搞市中心,市中心是在变化的,这个变化既是随着时间变化,空间也变化。不一定一个地区的市中心就在一个地方。它在迁移。刚才我听说的那句话,好象法国的商务中心就不在原来的老地方,都是新建的。不要说市中心了,连国家的中心也在变化。日本的京都和东京不就是一个例子吗?天津究竟什么是中心?有的说小白楼,有的说咱们和平区。
主持人:咱们不管哪个中心的,咱们就说咱们这块,和平区和南开区附近原来那些中心区,这个区的高层的特点。
郝保唐:这个地区的高层的特点,我先说说中心区的变化。所以刚才说的回归中心这确实是一个世界的趋势。八、九十年代日本是紧跟美国的,因为80年代美国提出共同体,把住宅建成一个共同体,产、学、住。产业、学术、住宅。共同体为什么要建?目的就是固着化。房地产肯定不能动,相对于城市的移动潮流。从国家大范围讲就是农村往城市移动,但是移动到一定程度以后,城市承载不了了,对经济有影响,还有一个移动高潮就是城市从中心向郊区移动,这两个方面已经影响了经济了,所谓的空心化的问题。
市中心牵扯到地价的问题,高层是必然的趋势,但是我说高层的时候,什么事都不能绝对化,不能说高层绝对是方向,也不能说高层绝对不是方向。只有在一定阶段在一定时期,它是一个方向,现在的城市中心,回归应该说到了一定的时候,但是在我们天津这个地区,中心是不是真正的空心化了,我认为人家是已经从同心圆然后扇状的结构返回来。我们的市中心从国家来讲,从政府就从来没有让市中心空心化了。并没有完全老化,但是也不是说我们在等着那一步老化完了再回来,现在还需要中心。
要解决这个问题,就要知道一个概念。高层要脱住宅化。住宅的功能不是管住,晚上睡觉是宿舍。刚才说户型应该怎么设计,这是应该的。但是住宅要想解决这个问题,下一步就要脱住宅化,简单的说,这个平房或者是多层的房子,好多功能是在室外完成的。你可以住宅怎么怎么回事都可以。但是你住在高层里就不能强调住的功能。比如人跟自然的接触功能,绿化功能,彼此交往的功能等等。天津市最初的高层一上来是楼梯,大长走廊,就是一个住的功能,现在这个不行了,要活动,多功能化,把整个的生活功能提升起来。不是把住宅叠起来。
主持人:现在的高层住宅,您现在的顾虑基本上不存在了。肯定很有深层次的。挺完善的完善也还是有。比如说,IBM他盖的城市花园,另外功能就是把住宅和办公、商务甚至知识产业这一楼合在一起。在里头有花园和绿化。
郝保唐:我们天津有一个摩托罗拉。靠在解放南路那儿。那个住宅当间是花园,里头有绿化。我在日本看高层商店,他们隔几层有单面的绿化区,在中心几条新兴的汇聚到一块。有椅子之类。新型结构,中心和边上相连是错开的。阳光可以透过来。甚至里头有的你可以有流水,这些成本上要增加,过去阳台在外面,现在阳台在里头。这些都需要解决的。他们提出的口号,要舒适、快乐。包括人与人之间的交流,人与自然的交流等等。过去我们老说产品,产品是指物质。
主持人:我理解您的意思,住宅起到了一个人和自然之间的一个纽带,一定程度上互相承载。更加人文化和自然化。便于沟通。
张彦霖(北京大学经济研究所教授) |
张彦霖(北京大学经济研究所教授):很高兴有机会来参加这个论坛,我觉得空间是建筑的主角,中心城市的土地区的稀缺性,决定了我们只能建高层住宅,城市的回归与城市的复兴也决定了我们对建设高层住宅的判断和共识,我认为建设中心城市的高层住宅,应该打这种后现代主义的简约风格和科技住宅、生态住宅和节能住宅这几张王牌。我们前阶段带着房地产经理人班,我们参观的北京当代的一个项目,他们提出了衡湿衡温的概念,新风置换和外窗帘遮阳。这个设计是非常以人为本的。衡湿衡温提出的标准是这样的,温度控制在20到26度,湿度相对保持在30%到70%。另外他们的外窗帘遮阳不是我们制冷降温,在夏天已经把光挡在了外面。这些设计都以后高层住宅设计的发展趋势,这种科技不是一种高智能高科技,更多的是理念上的设计,而不一定采用了高科技的成本,所以他们对成本的增加不是很多。我认为建设这样的住宅是我们今天作为天津市城市中心区发展的一个趋势。我就说这些。
单志强:我补充一些,为了解决绿化问题,我们损失了6000平米的地,腾出来搞绿化。另外知道天津市老百姓喜欢南北通透,我们几乎都搞了南北通透。我们采用了掏槽的形式使中户的北面也开窗。相反我们是设计一点一点的在扣。我们的出房率是比较高的。面积我们也布置的比较好,最大的面积也没有超过140。还有很小的户型60多平米是两室的。
主持人:赵总讲讲。
赵勇(戴德梁行总经理) |
赵勇(戴德梁行总经理):听了大家很多开发商谈的东西,经典的案例,从自己的产品上都是深入挖潜。专家从公关和理论上进行的论证。这次的会包括设计公司,还有戴德梁行,今天这个会也是以我们的华门明筑为样本展开空间的讨论。戴德梁行有幸作为安吉拉的合作伙伴,目前正在努力合作。另外我发现在座的刚才几位房地产商代表,我们也探讨过。包括刚才讲的和平区的平台,我们也接触过等等。我想谈一下我个人的观点。城市中心区的高层住宅我想补充一点,因为考虑到一个是宏观上天津市在环渤海区域中心城市的定位,加上城市运动造就了我们要发展天津,作为直辖市一个新的亮点高速地发展。另外还有一个要考虑的就是我们在中心城区,选择这个地块,一定要考虑到一点建议,商圈的配置,刚才大家都考虑到自己产品的深入的挖潜。追求高的品质。我觉得应该充分考虑到配置商圈。刚才大家争论,在天津不考虑哪个是中心区了,我们讲CBD有人说在小白楼。我认为这个区域,一个城市有一个大的CBD的区域,配合会有一个中心的生活区,CLD。作为我们的区域来讲,可以作为区域的中心,我们考虑到南市,或者说和平区到南开的区域来讲,作为一个区域来发展的话,作为高层住宅的选择来讲,同时要考虑到商圈,考虑到未来城市的规划。很多消费者买高层住宅,一个是克服的原有的恐惧心理。天津普通消费者对高层住宅的认知度比较低。
天津市普通的消费者对高层住宅在天津市的发展基本上得到认同。从这个区域来讲,选择高层住宅不外乎有这么几点,一个是回归中心城区,很多是回归和平区,大家知道和平区在天津市的版图来讲是比较封闭的商业区。大小户型的问题,刚才大家各抒己见,完全在于你个人的定位,云台小户型卖得好,就是老产品新定位,他们的产品设计,包括机座,建议它改掉,但是从传统上讲,没有办法改掉。但是现在卖得这么好,也是沉积了很多周边的人钟爱于和平区这个位置。一个是老的居民,还有周边在上班的。还有吸引的就是一部分人在和平区置业。大家都知道尤其是小学,知名的学校都集中在和平区域,很多人为了拿到上学的便利,户口都钻到和平区。包括这个区域的大户型来讲,李总也谈到了,一定要做精品条理要清。坐落的位置要选择合理的规划,包括交通。硬件的东西包括材料,包括能源配合等,还有一个就是舒适和便利,比如说我们现在探讨的华门明筑的项目,处在未来河北区到河西区主干道,包括未来磁卡桥,交通非常便利。选这儿置业的人,不外乎为了交通的便利。往北可以延到河北,往南可以到河西。还临界着南开,考虑到未来子女的小学、中学、大学。加强品质来讲,我不想重复了。刚才张教授提到一点,担忧的事情一个是物业管理,从我们公司来讲,这几年在天津随着房地产市场的发展,经历这么一个过程,我们做物业管理顾问的项目比较多一些。刚才林总也提到了一点,他现在做的特点就是要么不做,要做就是精品,我同意一个观点,如果做精品的高层住宅,可以用高档的,商业的,用写字楼的配置,一定会提高这个楼的品质,用写字楼的管理去管理这个楼,这个住宅应该没有什么可以挑剔了。华门明筑是管家式的管理。我希望物业费不要太高了。你所带来的是消费者的超值的服务。物业管理应该是最关键的。要克服这种封闭性,我们的项目中提出要会所先行。过去在中心城区开发高层也罢,很多人也忽视了这点认为会所面积要共享,会给开发商带来成本上的投入和收入上的损失,但是从长远来讲,这种投入是很值得的。天津市未来在高层住宅的趋势来讲,应该是具有相当优势的。天津市整体大的框架,包括CBD的框架,不可能周边都是办公楼宇,不可能在大的办公楼宇都设有这样多层住宅。另外以后土地的稀缺性也不可能是多层住宅的乐园。
主持人:谢谢大家的热情参与和积极发言,2005年天津市“市中心高层住宅”专家论坛研讨会马上就要结束了,最后,再次有请本次活动的主办方之一——天津安吉拉房地产开发有限公司的单总进行精彩的总结发言。
单志强:今天论坛会开的非常成功,各位专家和业内同行都发表了许多真知灼见,使我本人受益受益匪浅。我想,通过在座专家的理论引导,地产同行的经验交流及媒体朋友的积极关注,市中心区高层住宅的开发建设必将全面实现质的提升和迎来全新的发展阶段。天津安吉拉地产公司有责任、有义务、也更有信心将华门·明筑项目打造成为天津市中心区的又一品牌工程与形象工程,不仅能够与大家共同“摘果子”,更希望与地产同行一道,为天津市中心区高层住宅的发展和整体人居品质的提升作出积极的贡献,谢谢大家!
主持人:2005年天津市到此结束,谢谢大家的积极参与,今天的会议开的很成功,感谢大家的光临,我们下次再会。