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多数购房者忽视了所购房屋的“产权期限缩水”问题,也不清楚“土地使用权”与“房产产权”是两个不同的概念。但真的细究起来,确实让人大吃一惊:房屋“产权期限缩水”使购房者的钱包瘪了不少!而众多开发商含糊其辞,把“房产期限缩水”利益损失转嫁给购房者,是不容置辩的现象。
七成购房者忽视房产权期限缩水
在不少购房者为“房屋面积缩水”纷纷选择与开发商对簿公堂的时候,却忽略了“房产产权期限缩水”这一潜在的“窃贼”。
记者在采访中发现,超过70%以上的购房者不清楚“土地使用权”与“房产产权”之间的不同概念,也没有意识到绝大部分能够入住的房屋都不同程度地存在着“产权期限缩水”情况,自己也就在不明不白中成为“冤大头”。概念不同理解难、时间长评价估算难、国家条例变更难,成为“隐性缩水”侵吞百姓钱包最大的可能性。
概念模糊:买卖双方难辨析
陈玉泉是广西师范大学的一名研究生。不久前,他在南宁市琅东新城区购买了一套价值50多万元的新房,在签订商品房购买合同时,他留意到:土地批注期限与自己能够到手的房产证期限之间有近5年的间隙。
“在我国法律规定中,‘土地使用权’与‘房产产权’是两个不同的概念,也是法律界和经济学界争论的焦点,别说很多老百姓搞不明白,就是房地产开发商自己也弄不清楚。”与房开商经历了一番唇枪舌战的陈玉泉颇为担忧地说。
按照我国《城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让的最高年限分别是:居住用地70年,70年土地使用期满后,土地收归国有,地上建筑物仍然属于业主所有,如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补交土地出让金。
根据这一条例,在房屋产权制度改革过程中,购房人取得的商品房使用权限是在70年土地使用权基础上的“缩水后期限”或者“剩余期限”。
陈玉泉告诉记者,他曾经在网络上通过个人聊天室的方式进行过随机调查,发现超过90%以上的购房者不太关注“产权年限缩水”的问题,但对于实际使用面积缩水的问题非常关注。
“产权期限缩水”:信息不明估价难
“住宅用地的使用期限是70年,但按房产证上的日期推算,我买的房子只有65年使用期,整整少了5年!”南宁市民李玉明拿到所购商品房的房产证时,觉得自己“吃了亏”。
李玉明算了这样一笔帐:“我付的总房价是70万元,少5年可就等于多付了5万元!”
然而,包括房屋产权管理登记部门、房地产开发商、法律和经济学界人士都不赞成这种简单的估算方式。南宁市房地产开发商韦强认为:“房屋价格上涨实际上已经弥补了由于房屋使用期限‘缩水’给购房者带来的损失,这种价格上的涨跌呈现出‘堤内损失堤外补’的态势,不能用简单‘购房价格除以使用时间’方式来计算。”
据了解,近年来,围绕房屋使用期限的产权纠纷开始不断浮出水面。不久前,浙江宁波市“怡江春色”小区的购房者在收楼时就发现,他们实际能居住的时间只有56年,比其所理解的70年期限少了14年!厦门市信阳花园的10户业主更是因为所购房产的使用期“缩水”10年而将开发商告上了法庭。
香港天龙房地产开发咨询公司负责人徐天举认为,信息不透明尤其是土地批租期限和房产证中房屋使用权限不透明,是造成产权“缩水”,购房者利益受损的重要原因。“开发商非常了解其中的奥秘,但购房者却常常因为信息不对称而成为受害者。”