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鼓楼是天津的三件宝之一,它的历史和天津建卫的历史一样久远。它的重建标志着天津六百年传统文化的复兴。目前其周边改造项目以及老城厢区域的整体建设方案尚处于论证过程之中。对于这种肩负着天津民俗、文化、旅游多种功能于一体的特殊区域的改造,究竟应该如何进行整体规划和定位,才能够真正深入挖掘出这块地域应有的价值内涵?究竟应该用怎样的业态构成才能够重新激活这片区域的商业活力?日前,本市有关方面的专家学者及业内人士就以上问题展开了热烈的研讨。
城建学院副院长王建廷
鼓楼:认识价值综合分析项目定位面临问题区域开发四个层面
第一,如何看鼓楼的价值,如何从价值上去看。鼓楼的价值极其特殊,至少可以归纳出以下几个方面。第一,天津的三件宝都在这里,鼓楼、炮台、铃铛阁。这个全国都知道,甚至海外都知道。老城厢承载了天津600年的历史,这个鼓楼街又在天津的核心地带,鼓楼街新的辉煌将成为天津城市发展的新的里程碑。
第二,鼓楼街改造项目的优、劣势以及机会与风险分析。
首先是优势分析。优势一:它的文化价值是至上的,是不可比的。它的历史与建卫历史一样长,人文遗址丰富,是京都历史文化的缩影,记载着城市的兴衰和繁荣,保留着城市过去的记忆,肩负着城市复兴的使命。优势二:从地段来说,具有不可替代的区位优势。随着海河综合开发的全面实施和老城厢全面规划改造,该项目的地段优势日益彰显。优势三:市政设施。老城厢周边都是建成区,同时它紧邻海河综合开发的轴线,总的基础设施条件是很不错的。优势四:景观。我们通常理解的景观就是山水、树木、花草、广场,而这个地方的景观不能用这种概念来衡量,鼓楼街的景观是鼓楼街周边的一些东西和鼓楼街一起形成的一个有文化韵味的景观群。优势五:内部空间组织结构。从商业街的经营角度看它有两个特点。一,相对封闭,而且规模比较大。二,它具备了可以深度开发、延伸开发的一个物质环境基础和空间基础。优势六:尺度比较合理,层数不高,街比较窄,这是最好的商业街环境。另外从现在已经建成的布局看,它是一个矩形布局,又有广场,又有道路,还有像鼓楼、广东会馆、徐家大院等特色资源,这些都是其他地方没有的。
其次是劣势分析。劣势一:已建成街区对总体效果的影响。当时建鼓楼的时候,迫于时间上的压力,留下了很多遗憾。比如说简单的街巷构成,单一的业态方式,缺乏活力,这块地域应该有的价值内涵没有被深入挖掘等等。我们说一张白纸好画最美的画图,现在已经形成了这样一种格局,又不可能把这片拆了重来,所以就要求我们必须在承认既定事实基础上,进行调整和优化,这样可能会给新方案的形成带来一点负面影响。劣势二:鼓楼街在老城厢大的区域里面,老城厢总体的改造对鼓楼街的成功形成了很大的制约,如果老城厢总体规划是成功的,发展项目是协调的,对鼓楼街会起到价值提升的作用,反过来如果老城厢做得不伦不类,鼓楼街想做好也很难,这是相辅相成的。劣势三:定位不准确。究竟这个地方是一个市级中心,还是区级中心,现在还很模糊。这样开发商和投资商以及参与经营的商家都会缺乏信心。劣势四:特色不鲜明,应该有一个准确的结构定位。劣势五:周边竞争压力比较大。文化街是一个竞争对手,为什么鼓楼开街的时候搞的文物商店,博物馆,还有一些民俗的东西不火呢?就是因为客流都到文化街去了,经营结构同质化。
再次是机会分析。从大的层面讲,天津经济的快速发展,三步走战略,五大战略举措的实施,为这个项目发展提供了良好的发展环境。在这样的大前提下,天津应该集约自己最优势的东西。传承历史文化的精髓是构建和谐社会的重要内容,这是天津的优势。何谓和谐社会和科学发展观?它首先应该是一种先进的文化,而先进文化决不是排斥我们祖宗创造的优秀历史文化,而是要传承,如果我们可以把好的精髓发扬光大,恰恰是我们构建和谐社会最重要的内容。
最后是风险分析。风险一:必须要正确处理好传承历史文化和营造商业氛围的关系,这个关系如果处理不好,是一定会失败的。风险二:准确的项目定位才能吸引资金投入,如果项目定位不准确肯定没有吸引力,但是如果因为投资商的干预而影响了项目的味道,也将是失败的。
第三,项目定位。所谓城市形象记忆,就是当旅游者到这个地方时,还能想起鼓楼原来的样子,还能想起天津的过去,如果在形象上做不到这一点,这个建筑规划设计就是败笔。所谓城厢文化记忆,应该是通过建筑艺术形式、工艺产品等给人留下具有浓郁地方特色的民俗记忆。所谓城市生活记忆,就是虽然我们不可能完全复制过去的生活,但是却可以通过场景设计和街巷展示等方式凝炼和再现不同历史阶段的市井生活。以旧金山的渔人码头为例,外国人到了那很兴奋,而美国人去了多少次也不烦,就是因为它虽然有古味,却又不是完全复古,它把内容和形式灵活多样地经营了起来,让人觉得又有味道,又有玩儿头,能想起很多事,能玩到很多东西。这种概念可以借鉴。
开发理念:文化功能优先,旅游功能凸显,商业功能做足。对此有五个方面的对策。第一是以市井文化和民俗文化功能作为落脚点,同时又要有很多商业运作的内容。第二以休闲娱乐和文化产品消费为商业功能的基点。就是说不能在这做SHOPPING MALL,那一定是错的,它的商业一定做符合它的逻辑。第三以参与互动和感受为特点,形成与古文化街不同的经营方式。要让顾客能够参与,能够互动,能够感受,这样即使跟古文化街内容一样,味也不同了。第四以展示天津文化为核心,吸收北方地区特色的民俗活动为内容,形成更大的聚集力和辐射力。第五提供旅游、餐饮、购物于一体的,以文化为主线的综合服务。玩儿的内容要成系列,这样才能有一个聚集效应,比如旅游者上午在捏泥人,在中午吃饭的时候还有这个内容,这个话题就得到了延续。而如果饭店经营的内容和上午的活动一点关系都没有,思绪就断了。
第四,应该注意的问题。一个就是应该做足记忆的亮点,一定要把城市历史上发生的值得记忆、而且一定能记忆的东西做足,这个需要提炼。第二个要做好总体规划,实现以文化为主线的各种功能的有机组合。第三,注重和其他特色区域的互补,包括功能互补和人流共享,比如说怎么把去文庙和大悲院的人再吸引到鼓楼来?而且得让他必须来,不来就觉得是遗憾,这是比较难的。第四,特色是商业价值的最大卖点。
天津社会科学院经济预测研究所所长卢卫
经营:“两分法”概念建筑具有通用性化竞争为合作开发一块做熟一块
首先,应该对这个项目的市场定位树立一个观念。这个观念就是“两分法”的概念,共分六个方面。第一个是客流的二元构成,就是说本地的客流和外地的旅游客流,既区别又要联合。第二个是消费的二元构成,就是动态的购物消费和静态的体验性消费的结合和区分。第三个是资源的二元构成,就是常规的资源和有特色的旅游资源的结合。第四个是时间上的二元分配,就是日间经营和夜间经营,日常经营和假日经营的结构。第五个是业态的二元结构。第六个是经营内容的二元结合,就是传统民俗的经营内容和时代性、潮流性的经营内容的结合。
第二,关于整个市场定位的基本原则的认识。在这个定位下建筑尽可能地要具有通用性,就是又可以做餐馆,又可以做旅店,还可以做商店,这样建筑的适应性就比较强。同时在基础设施的配置上考虑得要足一点,比如说餐饮的排油烟问题,比如说足够的空间院落问题等。另外要因势利导,主要就是化竞争为合作。要把优势用足,避免劣势。要错位经营,看准市场。商业开发可以分步搞,启动一块,搞活一块,因为商业规模的形成不是一日之功,所以要开发一块,做熟一块。再一个就是要寻求各方面的政策支持。最后就是经营模式。要有出售,也有出租,避免纯粹卖空间,卖商铺的感觉,要灵活一些。在民俗方面,不要仅限制在天津的民俗上,有可能的话,北方的民俗、甚至是国外的民俗都可以引进来。
社科院历史所专家罗澍树
繁荣:北门外东门外南门外鼓楼区缺乏三个过渡
应当借助厢的优势来促进城的繁荣。首先从总体来看,目前周边与鼓楼区之间缺乏一个应有的通道,缺乏一个过渡。不把这个过渡通道打通了,就无法把古文化街南口出来的人诱导到鼓楼街去,鼓楼就活不起来。其次是如何把老的北大关地区和今天的鼓楼街联系起来,也缺乏一个过渡。再次是如何把南门大街和鼓楼南街联系起来,现在也缺乏一个过渡。这需要统一进行整合,把北门外、东门外、南门外这三个商业区有机地和鼓楼结合起来。
社科院历史所所长刘海岩
发掘:充分利用老城资源换位思考不要把历史当成装饰
充分发掘人文资源,千万不要把历史当成装饰。天津老城的优势资源要充分发挥,包括目前存在的大院和教堂。一个十字街把老城切了四块,每一块都可以作为一个文化的定位。比如说西北角,历史上它是衙门所在地,是个政治中心,这些东西可以发掘,大有文章可做。另外就是换位思考,我们如果在设计上经常站在一个旅游者的角度来思考的话,可能会有更多的内容会被挖掘出来。同时要总结国外设计规划中的成败经验,来考虑我们的规划。一个设计一个规划,都可以影响到人的生活方式。所以如果有一天天津市民把逛老城当做一种生活方式时,这个老城就复兴了,所以应该把逛老城作为老城规划的一个定位思考。
李国是建设投资公司总经理。施航华建设投资公司总工。南开区区长齐欣;关肇邺,清华大学建筑学教授,工程院院士;张颀天大建筑学院院长;齐欣;周恺;张良,纵横地产策划公司经理;何宏斌,商业地产经营专家,是麦购集团有限公司常务副总经理;沈建霖商业经营专家,天津市;王辉,故事世界建设设计有限公司建筑师;孟岩;夏若湘;李冀。
麦购集团常务副总经理何宏斌
设计:“狼披羊皮”统筹考虑超前设计路线简捷建筑要利于商业经营
第一,谈到历史与现代,商业与文化的结合,这个点的把握比较困难,有点儿像披着羊皮的狼。21世纪的建筑和工程设计都比较发达了,所以无论是建筑外形,还是中国传统北方建筑特色的突出都是可以的,但是整个建筑的构造、布局,包括工程设计水平应该是现代化的。
第二,如果是做一种封闭的商业街,那么无论是从前期的规划设计,还是后期的经营管理都要有一个统筹的考虑和结合,否则将来的管理者难以操作。
第三,一定要超前。包括老城厢的其他地块都要考虑这个问题。比如地下能不能搞出一片停车场来,设置一些功能区的出口,象餐饮区、民俗区、商务区等。这样可能在投资上会多一些,但却是必要的,因为如果这些配套现在不做,将来想做恐怕也做不了了。
第四,如果把一个商业街搞得像迷宫一样,路线过于复杂,过于繁多,是不利于商业经营的。除非有非常明确的业态功能区的合理分布,而且相对固定,虽然很曲折,但是路线单一,这样可能还好一些,否则将对经营造成不便。