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自2002年,鼓楼商街建成至今,已形成了规模的十字街及清式风格的沿街商业建筑。目前,该商街“集旅游、文化、购物、休闲于一体”的定位已经遭遇尴尬:除节假日外冷清的街市,主要依赖露天摊点单调而低档的业态;二层及以上店铺的出租经营面临极大困境;快速路将严重阻隔相邻街区的商业人流……这种惨淡的经营现状,已经引起有关部门的重视。
今年5月,京津两地的经济学家、历史学者、商界权威、市场研究机构、国内外建筑创作界和理论研究界权威人士及新锐建筑师齐聚津门,共同为鼓楼商街的改造出谋划策。在主题为『记忆的城』专题论坛上,与会各方就鼓楼商业街的开发理念、经营定位、文化传承、呈现历史做了深入探讨。
尊重现状
天津民俗历史学家/刘海岩
老城更适合一个历史街区的设计,在整个规划中考虑怎么符合历史街区,一定要整体思考,不要光孤立考虑单方面,不要把周围地区都变成竞争关系,而要考虑周围不同的功能。
拒绝孤岛
天津市社科院经济社会预测研究所所长/卢卫
虽然快速车道将鼓楼分割成所谓孤岛,但从商业街经营角度有两个特点。第一,它是相对封闭的,而且规模比较大,作为商业规模足够了,不会和居民、公共建筑、环境产生相互干扰。所以,它具备了深度开发,或者延伸开发的物质环境基础、空间基础;第二,尺度比较合理,层数不高,街比较窄,这是商业街最好的环境。现在已经建成的是一个矩形布局,有广场也有道路。其空间结构已经具备了一个商业步行街的基本条件,道路骨架要合理。
天津市建委副总工程师/王明
浩鼓楼周边的交通阻隔了人流,就现状看很难将人流引到项目区块内。作为商业建筑,必须按商业经营场所考虑,因此需要一定数量的停车位,但结合地块特殊的交通情况,停车场的位置、进出口的设置也有一定难度。交通问题必须解决,现有的交通路线破坏了整个区域的商业气氛,必须将这个错误修改过来,可尝试走地下,或者将道路改成双向道,降低车速,将割断的人气重新引进来,交通问题不解决,一切都将是空话。
麦购(天津)副总经理/何宏斌
商业绝不能成孤岛,一定要和周边的老城厢以及现在新世界这些地块、南马路以南的地块、和平路相融合。
谁是目标客群
中原地产华北区总经理/李文杰
目前阶段商业定位可向多元化方向发展,最大限度吸引本地客人,包括兼顾到外地游客,但最重要的是本地客人来不来。而吸引他们最重要的是我们是否具备休闲、娱乐和文化功能。从能否吸引年轻人,或当地有购买力客户群上做文章。对商业配比要有相应调整。一方面增加一些休闲娱乐,包括能否建延长的店,如24小时经营的电影院、餐饮,来拉动夜晚人流的提升,延长商家营业时间,增加营业人流。购物人群不是纯粹目的性的,还有附带性,如看电影、滑冰,可带动其他消费。最重要的是商家有没有赚钱,如果赚钱了,这个商业就是成功的,如果没有赚钱,现阶段无论如何补贴、如何设计,都不是成功的。
纵横地产总经理/张良
天津是一个本地的市场,不能过多依赖旅游和外来人口。首先要让本地人愿意来,让本地的哪部分人来,有不同的客户群分析。要让本地消费能力比较高的人,一些时尚的人群到这个区域来,提高经营价值。因为处在天津城市中心,我们希望能够出现一个代表天津市形象的街区。
对民俗这部分大家有怀旧的情感,但是一个商业形态必须要有国际性品牌,有活力在里面。目标定位的主力消费人群还是年轻人,或者是白领阶层,他们会喜欢哪些消费环境,或者是哪些消费品牌,这些都需要研究。
对于客流人群定位这一问题,业内人士分析,随着老城厢60万平方米住宅的建成使用,将吸引近三万居住人群;同时周边地区的写字楼区也都将会成为鼓楼商业街最直接的客流。
链接
鼓楼商街最新规划方案新的十字街被分隔成4个独立的、无法联系的地块。以鼓楼为界,分成南区和北区。
北区西侧——名人故宅群落:曹锟故居、范竹斋故居、卞家大院、徐家大院、杨家大院、东门里高台阶华家旧宅、魏记风筝铺、天津电报总局等。以成功商务人士为客群定位的,以恢复展示历史场景的餐饮、茶肆、客栈和俱乐部为经营业态,并少量穿插零售店,突出一种经营特色同时适当多元化。其人流动线组织来自于鼓楼北街和城厢中路。
北区东侧——新民俗院落:以小资白领,特别是女性白领为客群定位的书吧、风味餐吧以及大型主题时尚餐饮。带玻璃天棚的商业内街汇聚了以知名品牌为主的时尚精品购物。其人流动线组织来自于鼓楼北街和城厢中路。小资和女性无疑是时尚消费的生力军,是保持城市活力的重要角色。
北街——清式老街:以经营古玩、仿古家具、配饰工艺品为主题特色。
南区西侧——百工坊:以家庭消费和旅游者为客群定位的民间手工艺产品(糖人、泥人、风筝、年画等)的制作演示和展卖区域、混合地方特色小吃、餐饮,强调引人入胜的体验型消费。其人流动线组织来自于鼓楼南街和城厢中路。
南区东侧——百艺坊:结合广东会馆,融传统地方曲艺、民族武术和现代演艺为一体的综合娱乐消费场所。设立电影厅、KTV房、演艺吧等,以吸引年轻人消费为主。其人流动线组织来自于鼓楼南街和城厢中路。
南街——清式老街:民俗风情走廊,业态配合南区整体定位适度整合。将百工坊与百艺坊连为一体。(吴江)