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对于北京人来说,天津曾经意味着狗不理包子、十八街麻花、耳朵眼炸糕或者嘣豆张,但从去年开始,天津对于北京人来说有了新的意味。
2007年12月,一条“京津城际轨道”将成为连接北京、天津的新干线,这条2008年7月投入运营的线路,将两地的时间距离缩短整整1小时,也就是说,从北京到天津,只需要30分钟,“大北京”的设想即将变成现实;与此同时,“环渤海”经济圈的曝光率越来越高,从中央的支持到市场的看好,天津这个环渤海的经济中心,其潜在投资价值终于迎来被发掘的历史时刻。
此时,作为城市发展的先行者,开发商们的嗅觉无疑是最灵敏的。于是,我们看到了一场“进津热”,富力、合生、万科、万通、亿城等大开发商纷纷奔赴津门。天津富力城、合生京津新城、万科东丽湖、融创奥城以及万通上游国际、万通新城国际、亿城山水颐园等一批新项目先后落成,还有首创地块等蓄势待发,一时间,天津成为房地产开发的热土。
天津楼市价值何在?其房地产投资空间有多大?天津能否成为北京人的置业新选择?为此,我们一行专程赶赴天津,查探了天津楼市的代表楼盘,其产品的成熟度、细节的把握令人惊叹;之后,我们邀请京津两地的开发商,举办了“2005津门地产论坛”,对津门地产进行了详细探讨,与会者对天津城市发展的热烈预期,也印证了我们对于“热土”的先见。
那么,请随我们来吧,一起发现新天津,发现未来距北京30分钟之外的楼市繁荣。
【参会嘉宾】
□天津市房地产商会副会长、天津泰达建设集团董事长 许立凡
□天津市房地产商会秘书长 齐世宏
□天津精瑞置业发展有限公司 唐军
□天津亿城地产公司总经理 刘云飞
□天津万科东丽湖销售负责人 李嵬
□伟业顾问天津东丽湖、万科城项目总监 李健龙
□天津富力城总经理 张璇
□天津永泰红石勘房地产公司总经理 王军
□领世郡项目经理 勾彦春
□天津万通时尚置业有限公司万通新城国际执行总经理 汪庆宏
□天津泰达万通房地产开发有限公司万通上游国际市场策划部经理 杨泉
□天津锦绣裕丰建设发展有限公司总经理 王克非
□中原物业天津公司投资分析部总监 梁美娜
□天津隆石物业管理公司总经理 王连翔
利好催生天津成为投资热土
话题一 天津为何成为开发热土?
许立凡:今年天津新开工面积有1200多万平方米,从这几年看每年以20%的增长速度递增,销售量大概差不多同步。天津市场火爆可能有以下几个因素:
第一,继珠三角、长三角之后,全国经济开发的中心、经济的热点在向环渤海地区转移。同时这几年中央把环渤海地区下一步开发的研究列为重点。天津是环渤海地区重点的城市,市场对环渤海地区的经济预期的看好,也自然看好天津。
第二,需求带动。天津近两年在城市建设改造方面,进入建国以来动作最大的时期。从拆迁量、新建量等方面都是天津近二十年来最大规模,城市改造过程中启动了刚性需求。2003年到2004年之间天津市拆迁量达到800万平方米,由于拆迁释放出来的大量建设需求。同时,这几年天津市总体区域招商引资的力度很大,外资企业进入很多,产业大军的收入水平也在提高,收入水平提高促使整体城市人均可支配收入在提高。
第三,近五年来,天津市开发商经过几年积累日趋成熟,逐步规范化,开发企业数量也在减少,大企业增多,有实力企业增多。进入了一个良性发展的阶段,使得整个天津的房产品市场开发的水平有了大幅度的提高。所以整个城市的产品结构等等各方面都有合理的分配,市场向好的方向发展。
唐军:现在的天津对北京还有南方来的开发商而言应该是很好的时机,企业经过一定的积累和发展之后,发现还有这样一片规模很大、前景向好的地方,而且可以在相对较低的点进入。
王军:寻找到天津这片热土,是一个时机问题。一是,无论是大北京还是环渤海经济的概念,政府和市场都发现目前国内潜力最大的城市应该是天津这片热土。前一段时间温总理到天津来,对于天津市的推动很大,现在的天津比北京还热。二是,其实天津人有钱的人很多。红石勘领世郡一期的别墅,今年开盘345栋房子,一个月全部售罄。现在包括北京等各地的开发企业纷纷来天津发展,应该说是时机到了。
话题二 天津地产市场的价值有多高?
刘云飞:从后势看,我们对天津后劲比较有信心。珠三角主要靠加工业发展起来,长三角是靠外向型加工业。接下来应该是以环渤海地区为内向型的大发展时期。天津有雄厚的产业大军,有很好的工业化体系,对国家有较强的后劲支持。
梁美娜:天津定位为一个环渤海经济中心,以及国际化的港口城市。它的定位不是局限在现在这种状况,定位非常高,未来的发展潜力非常大。市场经济告诉我们,经济的发展可以带动房地产第三产业具备比较好的发展前景。另一方面,虽然受宏观经济调控的影响,天津去年成交面积1290万平方米,今年上半年是481万平方米,市场稳健性相当强,表明市场的抗风险能力相当强。
目前天津存在供需结构性问题,短期内这个问题没法得到缓解。今年下半年很多高端的项目会入市,包括北方中心区、梅江等高档的楼盘入市。但也惊喜地看到下半年政府将会加大普通商品房的上市土地来平衡市场供应。
汪庆宏:形象比喻天津是一个扁担挑两头,一头是天津市区,另一头是滨海新区。现在提出要把滨海新区改造成北方的浦东。种种迹象表明,未来天津市的发展重点是滨海新区。去年年底我们刚到开发区,对整个周边的项目和未来的项目进行测算,当时整个天津市房价水平,开发区也不过每平方米3000到4000元左右。但是上半年价格增长的速度远远超过我们的想象,现在周边的开盘均价都在每平方米6000元以上。而且这种潜力还没有完全发挥出来。
李健龙:城市化进程大幅度加快是天津地产升温的重要动因。市政基础设施的加快和交通的改善改变了老百姓对城市的依赖性。天津现在的市场繁荣完全是前几年铺垫的结果,800万平方米的拆迁规模,又正值换房潮。如今,天津人越来越有钱了。东丽湖一期的客户许多都有200万元一次付清的能力。而天津也是最早进行网上签约的城市,这种规范模式一开始就控制了一些投资性行为,市场的增长比较稳健。
话题三 天津给北京开发商提供的空间有多大?
张璇:来天津前对天津进行了将近一年的市场调查,发现天津市场不但要进入,而且一定要进入。对于开发商来说,关注一个市场首先要关注这个市场的产品空间。天津富力城在3月27日开盘能够得到广大天津市民的支持与前期对天津市场的研究分不开。
梁美娜:天津房价去年涨了20%。今年上半年还是延续去年的水平,上半年成交量下降到481万平方米,均价还是保持比较高的水平。最新的数字,市内六区是5200元/平方米左右。最近土地成交价格一直处于很高的水平,对于房价造成比较大的压力。今年下半年可能还是高档房的比例要高一些,因此下半年房价下跌的可能性很小。不过价格上涨肯定不像去年20%那么高,整年保持在12%左右是一个比较合理的水平。
李嵬:天津从普通的二线城市发展到现在,有一个快速的发展过程,已经与二线城市产生了巨大的差异。天津有完善的产业机构,以及人口作为重要的地产消费支撑点。但天津能否成为一线城市还取决于能否有跨地区的辐射力,能否有更多的客户资源支撑。另外,提到北京和天津的联动,天津有可能成为移民平台,只有这个平台才能支撑京津两地的联动。
许立凡:坦诚地说,天津住宅产品还是有结构性的问题。政府规定经济适用房3500元/平方米左右。目前中档和中高档房占的比例大一点,高档房有增长的趋势,占的份额越来越大,中低档住宅相对量在减少。现在推出的新盘,5000元/平方米的房子基本很难找,可能只有到外环线了,而且还要在北边,在南边可能难度大一点。价格问题也是由于供需造成的。
话题四 京津两地购房人存在怎样的差异?
王克非:尽管去年、前年猛涨,但我个人并不认为天津的市场就容易开发。房价上涨一是全国都在涨,天津确实涨得比全国各地快一点;二是刚性需求被触动,拆迁比例高,老百姓自然得买房住,需求决定价格。昨天公布的全市成交量住宅有19000多平方米,平均价格每平方米3800元/平方米。连续一个多月来,每天都是大约2万平方米,每年不过七八百万平方米,成交主力是四郊五县,而不是城区。昨天南开区只有6套房子成交。城区各区都只有10套房以内。这个市场状态挺令人担忧的。我个人认为,投资者没必要来天津买房子,从现在开始我断言至少五年天津房价不会大涨。
此外,在天津开发产品比外地显得更务实。天津城市性格不是一个概念就能说了算的,老百姓更多地看项目的得房率。
汪庆宏:天津市场对产品层面的关注度,比北京市场更加理性或者说更加挑剔。买房人关注最多的是产品本身,举一个很简单的例子,卫生间是不是明卫,房间开间尺寸是多少。这就要求开发商在产品层面做得更细致一点。这点主要与两地文化差异有关,天津从码头文化发展出来的区域文化,跟北京的异地文化差别很大。
勾彦春:天津市一些高端人群对于别墅产品差异化需求很多。红石勘领世郡一期客户中,新贵就占有70~80%以上。这些客户本身对于精神需求方面要求深刻,不是说产品做出来,房子满足基本住宅的需求就可以了,它需要有一个很内敛但并不张扬的身份显示,还需要体现往来之间的人文环境。对于产品的外形、规划,以及内部功能要求都非常高。在天津做产品一定要注重它的细节开发。
王连翔:一个别墅项目,天津普遍的物业收费标准是每天每平方米1.8元到2元,高档房2元、2.5元就很高了。天津物业收费水平低主要是由于天津劳动力成本比较低。其次是承受能力问题。对于天津消费者来讲,他比较考虑个人的一个区域范围内消费水平和消费需求,他不需要提供过高的服务,够就可以了,比较实在。花钱买一个更高质量的服务产品,天津消费者的意识不如北京强烈。从这点也可以看出,天津买房人的投资激情不够,但即便如此,如果没有一定规模的管理量,天津的物业公司也做不下去。
话题五 京津城际轨道开工的意义
汪庆宏:影响肯定是正面的,但是影响多大尚不能确定,只是一个利好消息之一。将来道路修好以后,有多少北京人会到天津投资,或者买房置业,这事值得期待,但是不要指望过高。因为天津市的房地产市场潜力在于自己经济的发展。在整个环渤海经济圈中,天津市的优势在哪儿?在于它的港口和物流优势,还有现代加工制造业。
无论是从经济体量还是税收、发展的态势来看,天津开发区都是国内最成功的开发区之一。像摩托罗拉、三星电子、丰田汽车、中美史克等跨国公司已经纷纷进入开发区。有望成为环渤海和整个中国北方的经济中心,其中物流和加工制造业都集中在滨海新区,因此,未来天津最根本支撑点应该是滨海新区,未来会建成整个天津市宜居的生态滨海新城。这是天津市未来发展的最根本的一个要素。