|
||||
“收获城市未来”研讨会现场 |
北方网消息(记者孟建):10月3日上午,一场以“收获城市未来”为主题的房地产研讨会在位于天津河东区东站后广场附近的美震城际线销售中心举行。多位资深的天津房地产媒体记者、房地产策划专家、开发商代表与200多名购房消费者齐聚一堂,共同探讨河东东站后广场区域未来的发展前景、城市基础设施建设、道路、交通设施完善对该区域的影响、区域内房屋价值提升等等话题。北方网置业频道对本次研讨会进行了报道。以下为会议实录:
《今晚报》的房产记者冯奕 |
今天我们有幸请来各位专家,在这里跟大家沟通,正好是十一黄金周,感谢大家来参加这个会。下面我们就房地产市场发展情况进行沟通,大家可能知道,9月21号到25号,天津的秋季房交会刚刚结束,房地产市场的销售热潮火爆,我手里有一些资料,可以跟大家沟通,据房产公司统计数字,这次秋季房交会成交金额在4.2亿左右,整个房地产商品房的成交面积大约6万平方米,这次秋季房交会的平均交易价格大约在5700-6000之间,基本上是这么一个情况。
今天我们请来很多专家,有外地的开发商,也有本市的开发商,跟大家进行沟通,我们大家一边聊,一边有什么问题可以及时提出来,我们共同跟大家探讨天津市房产发展趋势,昨天整个天津市市内六区的成交均价是4900多/平米,整个的成交面积和平区排在第二位。 另外外地开发商到天津的投资热情非常高,绝大多数是外地开发商,广州、上海、北京、深圳的开发商比较多,一方面由于我们天津的经济发展前景很好,一方面是滨海新区的建立,另外天津的一些开发商看到天津房地产市场的发展前景。我们请来广东的4开发商吴鹏先生,他有自己独到的看法,下面请吴鹏先生跟大家进行交流。
吴鹏(金地集团天津房地产开发有限公司) |
首先大家都很关心房价的问题,未来房价是否会回落,还是继续攀升?业内人士都知道,天津在2003年之前,成交量始终保持在300万至600万平米之间的水平线上,直到03年04年才迅猛突破了一千万平米的大关,销售均价也达到了4000元左右。今年我们得到的一些数据来看,虽然有各种政策的影响,但还是成交量延续了04年的水平,而且新上市的商品房比往年有所增加,成交均价也比去年有所突破。可以看出,天津房地产市场的火爆,首先是基于有非常大的市场需求量的基础上,而不是存在大量泡沫的虚高,所以未来几年,天津的房价,还会稳中求升。
象金地这样的全国性地产公司,在进入一个市场之前,对市场的研究是非常严谨的。金地在进入天津之前,做了三年多的市场研究分析,选择天津主要是看好天津市场未来的发展潜力,所以才会在天津注册分公司,而且今年在天津大沽南路延长线拍得566亩土地的开发权。未来几年,金地在天津应该还会有两到三个项目逐步上市。像金地、万科等这样的上市公司,在天津投入这么大的精力,也能侧面反映出天津未来的房地产市场会有很大发展的。
从天津发展方向上来说,我个人认为,未来五年内,天津最有发展的区域将是河东区及河西外延一部分区域,一方面是受滨海新区的政策性影响,另一方面也是因为天津经济发展仍然会往东南方向倾斜。未来几年随着地铁、城际列车、快速路等城市配套的完善,这些区域将会有更大的发展。
杨维东(《每日新报》资深房地产记者) |
杨维东(《每日新报》资深房地产记者):我也说几句,我认为像新的居住氛围,河东现在还处在不断发展的过程当中,这个区域的各种配套条件不断完善,房价上涨是必然趋势。房价特别是像最近,准备要开这个项目,未来的趋势我认为会很好,一会儿可能刘经理要给大家讲一下项目问题,这个价格现在非常适合购买居住或者投资的,因为随着河东的发展,大批的外地的一些企业看好河东,就是说你居住是一个生活的氛围,投资也有很大的收获。
主持人:谢谢,有很多问题我们要跟他们聊,特别有意思,记得好象是去年也是这个时候,我们有几位专家在美震的售楼处也搞了一个关于投资的论坛,当时主要是美震大厦,当时很多人非常关注这个大厦的发展前景,包括投资价值如何,从现在看的话,很多已经购买这个大厦的业主,我想他的投资前景价值自不必说了,跟大家我讲了很多,我想非常关心以后的一些前景,现在的市场确实是这样,特别是去年3月份以后,国家出台一系列宏观经济调控政策,我们见到的一些情况,楼市进入一个观望期,什么叫观望期?就是很多购房者,担心我的房子买了以后会不会贬值,会不会像股票一样回落,确实如此,比如上海、杭州包括北京等大的省市,由于他的房价市场泡沫比较多,出现虚高的现象,这是全国的,但是也影响了天津的市场,于是出现了我说的这种观望期,这是一个重要的方面。
同时购房者也担心一个问题,就是说如果不买的话,将来这个房价会不会还涨,这是今年三月份,时间过去半年了,我们大家看到,尽管出台很多政策,但是整个天津市场可以说或多或少受到一些影响,从整个房价来看,仍然是稳中有升,因为天津在市政府发布的公开信息,天津的房地产泡沫很少,几乎没有,天津市外地投资不多,基本自住为主,所以天津市场比较健康,也是良性的。从天津市场房屋需求来看,去年由于拆迁比较多,刚性需求拉动比较大,最近拆迁少了一些,但是公建、道路建设、场地等等,总的还是由于我们本身生活条件改善,自住的需求非常旺盛,尤其是外环线以里非常大,特别是土地比较少,所在的项目比较有限,所以说中环线以里的有限的项目非常稀缺.
大家看到,去年的时候我们做了一个判断,当时意见一样,认为07年,也就是说奥运会召开的前一年,天津市中环线以里的房子大概要到六七千,今年我们看到,中环线以里5000根本没有,外环线以里有可能,所以我们的房交会成交价将近6000/平米,而且还没有包括所谓的高档公寓等等的价格,为什么出现这种情况,我想我们美震销售研发副总经理刘先生在这方面的感受是非常深的,我想就房价的情况,特别是房价的走势情况,反差比较大,他都自己独到的见解,有请刘经理对房价走势的情况探讨一下。
刘兰津(美震房地产公司负责销售研发的副总经理) |
刘兰津(美震房地产公司负责销售研发的副总经理):首先我代表美震公司欢迎大家在节日期间光临我们美震•诚际线的售楼中心,我想主要谈一个问题,就是关于价格的一个走势的问题,价格走势我想回到我们今天的主题,就是“收获城市未来”。大家见到了,今天的后广场,大家见到今天的天津市仅仅是今天,不代表未来,我们谈的话题就是展望未来,展望未来东站后广场的发展,展望一下天津市容市貌的发展,同时展望一下天津市房地产未来的发展。
前一段时间我参加了一个电台的节目,我说房地产价格是由两大方面的基本因素决定的,一方面的因素是市场的因素,就是现在市场是一个什么样的价格,市场上的供求关系是什么关系,整个这个地区的凝聚力,我跟张老师探讨过,一个城市的魅力,包括城市魅力多大,吸引力多大,都决定价格的走势。第二个决定价格走势的就是成本,就是说无论对于开发商来讲,开发商也是一个商家,无论对市场怎么走势,他的成本决定他定价的一个基本,就是说成本在这里了,至少不低于成本价定价。
市场的供求关系,时间有限,我简单讲几个数据,深入浅出。天津市政府计划到2010年人均居住面积30平米,什么概念,就是说我们普通的三口之家,拥有的自己的住房90平米,应该讲并不是很高的要求,但目前天津市平均居住面积24平米,也就是说5年里面每个人人均居住面积增加6平米左右,反过来我们推算,天津市人口1千万,也就是说新增的住宅面积达到6000万平米,什么概念,金地的吴鹏先生也说,他们03年以前每年的上市面积3百万到6百万,天津的土木工程,到处建楼,今年的上市量是1300-1500,官方的统计,换句话说还有大量的拆迁面积,我按照这种速度建设这个房子,到2010年才满足我们基本的一个需求,这个就是一个市场,可是现在经济发展的速度很快,尤其是发改委把滨海新区定为下一轮经济起动的热点龙头.
天津的发展大家也是有目共睹的,经济增长了,人们的需求也增长了,需求增长的速度要大于了供应的速度,简单的这么一个供求关系,房地产的建设需要一个漫长的周期,从土地的取得,到前期的审批、设计、规划、销售、入住这是一个过程,人的需求很快,也就是说当他的收入积蓄到一定程度,随着一些技术的改变,人们的需求也在改善,这是目前市场所能感受到供求的矛盾。再讲个数字,也许可以说明这个问题,通过前段时间的房展会,我们的项目也参展了,我们得到的信息就是说,我们仅仅几百套的房子,表示出有购买意向的,在我们这登记的电话有5000个左右,这里面有可能有些电话是重复的,反过来讲,这个市场的需求他是一个真实的需求,不仅仅是去年的一种刚性需求,目前是很理性的需求,虽然我们有我们的房子,虽然我现在有房子可住,但是我现在并不是不想改善,我想要换房子,这是我感受到的。
主持人:谢谢刘经理,另外我们这次沟通在座大家有什么问题,可以及时跟我们专家提出来,写个条上来以后就可以了,总而言之大家不要放过,今天美震搞这么一个活动,也是一次节日大聚会,大家可以尽情放松,外面很多活动,大家可以参与,大家也可以为自己将来事业的发展和未来的生活提点意见和建议,大家说了,关于价格问题和走势问题,实际上来看,整个东站后广场地区的发展的势头是有目共睹的,我想今天参加这个会的有很多老的业主,也有新业主,举一个实际的例子,鞋穿在脚下,舒服不舒服自己最清楚。昨天听到一些新业主说,现在的房子他们买的时候不到5000,现在已经涨到6000/平米,实际来看,市场是这样,一方是买的,一方是卖的,除了成本以外,另外是市场的需求。
今天我们请来我国十大著名房地产策划大师,天津市标榜广告总经理张磊先生,他不仅对卖方市场,同时对买方市场也了解地非常清楚,也就是说对于买方和卖方市场,他在当中起到一个桥梁的作用,也有自己的切身体会,请张磊先生对卖与买的关系谈谈自己的看法,有请。
张磊(天津房地产策划专家) |
张磊(天津房地产策划专家):房价还会不会涨?这是天津市目前的一个最主要的老百姓话题之一,房价一般的老百姓都认为不可能再涨,现在认为太高了,所以很多人有知识的朋友们,买房他们都来咨询我,我告诉他们一个非常简单的例子,老百姓自己算一个账就可以了,天津市每年的GDP增长10%以上,在12到14之间,如果到这个数字算下去,5到7年之内,现在的均价4800-5000左右,5到7年以后,天津市的房价平均数应该是多少?我如果按照10%的递进的话,5-7年整整翻一番,我认为5-7年肯定要到9000到10000之间,在今年5月份我写了一篇文章,专门阐述房价的理论,很多人跟我辩论,我算了一个简单的公式,GDP产值跟人民的收入直接有关,在细节当中,人们的收入要比增长的快一些,即使不考虑其他的因素,按照10%的递进,5-7年都会翻一番,有小学文化的都会算,所以问问房价会不会涨实际上没有意义,只是今年涨多少,我买这个房涨多少,只是这个道理。
还有关于区域,接下来大家对想了解的,看区域的发展潜力,首先一点要研究城市的发展方向,开发商都懂得这个道理,他或者投资商,他选择一个投资的区域或者一个投资的项目,他肯定要研究整个这个城市规划方向和发展方向,大家也都知道,滨海地区是天津的东部,是整个全国发展战略的一个重中之重,我有一个朋友在美国干房地产,他想回到中国投资,他是广东人,他选择中国四个区域进行投资,他最后选择环渤海天津,为什么其他三个区域不选呢?广东也就是珠三角已经过去了,长三角现在他认为已经发展到顶峰,不可能再有大的跨度,然后就是西部,虽然西部发展跨度比较大,但是很多基础设施没有到位,所以他选择天津,尤其在美国他见到外国的媒体当中,对于中国发展的方向和政府的着重点,还是在于环渤海地区,也就是下一个发展的战略重点,他们认为,上海已经即将过去,天津和北京,尤其是滨海地区,尤其是天津的东部,从北京到海边的一条延长线上,是中国最具发展投资潜力的地区,这是外国人评价的,实际上我们老百姓也能评价发展状况。
对于这个区域,然后在细节来讲,东站后广场在内环线以内,我们算一下,天津市内环线的价格大约多少,有5000的吗?没有。河北区最好的地点已经7000多块钱,第一医院附近,而河东区最好的地点十一经路,两个区域之间比较,大家就能得出一个结论,哪的价格最合适,比较一下,其实河东比河北近两年发展好一点,它的房价和成交量都比较高,所以比较一下,河东区比较好的房子,比较好的地点应该在什么价位?肯定不是5千多块钱,刚才说了,房交会成交的均价在5700左右,同时他可以享受生活的便利和城市的繁华。
对于中档和中高档房老百姓可能想到很矛盾的选择,我是选择城市中心的,还是城市边缘的梅江,有一定生活品质的。也有人问我,我是买城市中心的,还是买边缘一点,大盘,配套好一点,梅江地区的,我跟大家说,现在的商品状况,需要选择,是选择一个便捷的生活环境,还是选择一个配套齐全的边缘社区,这是两个定位。如果你可住可不住的话,你最好选择一个外部,如果你考虑社区,考虑医院,考虑购物,考虑学校,城市中心是最佳的选择,今天没有太多时间跟大家研究,我们简单跟大家说这些,就是关于房价和天津市整体经济环境发展的走势,以及房地产的一个现象,其他话题就不再研究了。
主持人:谢谢,给大家说几个例子,不知道大家知不知道,东站后广场在去年二手房的情况,在上个月,8月底,9月初的时候,我曾在一个超市那看见一个二手房面积56平米,房子的坐落地点距东站后广场出站口一公里左右,顶楼56平米,大家知不知道多少钱,一个六楼到顶的房子,一个独单,可能主要针对一些改善居住条件的情况,56平米,32万块钱,这个不是我瞎说。
而去年的话,同样面积的房子,我们在公司看,不过20万,为什么说这个例子,就是说一个房地产市场未来的走势,二手房直接影响到我们的商品房,另外一点讲到房价、买卖的关系,很多人说天津的收入水平跟外省市相比不是很高,但是全国所有商业银行的储蓄总量,你知道哪个城市排在第一,可能我们觉得我们收入不是很高,但是天津市老百姓全国的储蓄量是排在第一位的,是排在最高的,就是说我们天津人民非常勤劳、朴实,拿了钱以后存起来,学习、就业、养老,有相当的储备,尤其房地产市场需求量越来越多,老百姓纷纷把自己的钱拿出来,购买房子置业,于是他们想到我们选哪的房子比较好,外地很多开发商到天津来,跟他们的人说,天津现在的情况就像十几年前的上海一样,于是他们带着钱,带着人,从上海来到天津,类似这样的开发商非常多。
这几年整个房地产市场,我也讲实际上符合国家政策,战略东移,特别是天津我们大盘的建成,卫国道可以对河东区的交通发展提供便利的条件,由于天津北京的城际线,北京的开商和机构,也悄悄来到天津探索市场,其中一家北京的媒体,组织十几家开发商在滨江万丽组织了一个论坛,很多北京人非常吃惊,他们看好整个城际线,为什么?由于交通的改善,特别是河东区的交通改善,会吸引这么多人关注天津市场,我想有请刘经理就房地产情况给大家进行交流,有请。
刘兰津:刚才我讲价格的关系,我想大家还是因为刚才主持人讲了,我们继续我们的话题,给大家举一个例子,我是一个房地产开发公司的一个专业人员,从我专业的角度分析一个例子,咱不讲哪个开发商,就是说我们现在城际线,可比的一个地段,我们推算一下它的价格,可以讲它是一个没有公开的秘密,但是随着建设部要求公开,将来恐怕它也是公开的秘密。
就是说我们房地产开发是由几部分组成的,第一是土地的取得,第二个是建安的成本,施工建设的成本。第三块主要是前期配套的成本。第四块是财务成本,管理的成本。所以无论是谁做项目,开发一个楼盘,都少不了这些东西,我们看看去年的某一个新项目,去年拿到地块的一个开发公司,他在周边建的房子,成本是多少,土地的取得是2200/平米,就是说你销售的房子里面每一平米里面有2200块钱已经支付给政府作为土地成本,加上契税不到2300,建安成本因为也是高层,1500左右,这些加起来,就是说得到土地再建立起来,已经是3700、3800了。
然后各种政府配套的费用,煤气、暖气、自来水、排水、供电,这些加在一起,包括一些小配套有400块钱左右,加上一些前期费用,大约不到500,加在一块4200、4300,随着后面有一个维修基金,这是政府需要缴纳的,1.5%的维修基金,再加上零点几的土地增值税,再加上各种税金,5.5的营业税,再加上4.95的所得税,再加上3%的管理费用,3%的销售费用,还有财务费用,现在的土地开发应该是走的正式的出让,前期的费用是前期投入的,从投资到能够完成销售的回笼应该在两年左右,两年左右现在银行的贷款利率在6%左右,他的贷款两年的利息就是12%,我们打一个折扣,假设在8-9%左右可以支撑下来,我们算一下,8%到9的管理费用,再加上税金9%和10%等等,加一块26%,刚才我们推算一个价格4300是除掉费用以外的成本,用4300除以0.74是项目盈亏的平衡点,换句话说,他的成本,项目土地的成本取得以后,直至完成,我不赚,每平米的价格是5700左右。
这是实际的例子,在座的从事各行各业都有,无论是政府的规划管理部门,还是做建设施工的,还是税务局也是,这个数据是经得起推敲了,价格的走势目前我们的地区没有到6000,但是新的项目成本推算6000在未来是没有什么利润的,这是将来的走势情况。
再有一个价格走势,成本和市场的需求,都摆在这里,为什么价格不像我所讲的那么高,我的分析就是说一个地区它的价格长期被低估了,一个是原先市政的建设情况,铁路、海河对交通的影响导致这个地区价格被地低估,以往的人文环境背景和现代化的小区有一定距离,价格又被低估了。再有一个就是历史的原因,一个城市一个地区的兴旺发达是由于它的地理条件决定的,天津之所以要比张家口发达,因为天津是河口城市,张家口是内陆的,以往在河的南边西边,来自山东河北不需要河,这是历史的积淀形成的,在600年以前,海河的桥还要少,大家在河的南边西面定居起来,这就好比在上海的浦东和浦西这是历史的原因形成的,到现在是什么发展趋势呢?
刚才嘉宾讲到,天津包括我们探讨天津战略的东移,包括整个环渤海,北京、杨村、北辰、天津东丽、塘沽作为主要的经济走廊,在北方是最合理的搭配,是一个运输和加工比较合理的搭配,而且由于这条经济走廊有中国两个大的直辖市,有很多经济的总量,所以随着经济走廊的开发,随着经济走廊沿线的发达,以前被低估了的天津市的河北、河东,它要走这么一个价值的回归,回归的过程就是见证我们后广场地区价格上涨的过程。
主持人:实际上从另一个角度分析整个东站后广场地区的未来发展,因为很多人知道,由于过去东站后广场受海河交通的限制,确实交通不是很发达、很方便,最近几年,东站后广场地区的形势的发展,特别是交通的改善,为整个东站后广场奠定了坚实的基础,实际上我们这也在改变,从楼市的成交量看,除了南开,河西以外,和平就不说了,河东发展的势头是最为强劲,刚才已经说了,从今年开工的面积看,整个河东区面积占天津市27%,是最多的,成交情况也是第二位,20%多,仅次于河西和南开,就是说河东区发展的潜力是非常大的,特别是城际线开通以后,30分钟天津到北京直达了,现在天津的前广场作为景观的广场,就是说后广场作为城市的主要的集散地,包括轻轨,还有新的交通项目,地铁等等,都要在这聚会。
于是流传一个想法,就是说让北京人下班以后到天津来住,让天津人晚上吃完饭以后到北京逛王府井,到06年底,这个话也许就成为现实,如果我们买了这个地带的房子,住这个地方的话,吃完晚饭,到北京去王府井已经不是一个梦想,到那时候,就像今天我们开展的活动,真正体会“收获城市未来”的感觉,我想这个话,两年以后我们如果有可能再相聚的话,可能变成一种现实。去年有很多的事情,现在已经被事实印证,另外我给大家说一些关于河东区的一些情况,让大家对整个河东区的发展有一个进一步的一了解,这些数字都是公开的数字。一个就是今年,河东区的商品房的开工建设,是115万平方米,其中外地开发商占很多,另外第二个就是河东区新开工项目,整个的档次都属于中档以上水平。单价都在5000块钱左右。刚才刘经理讲了一些基本架构,有关方面做了统计,天津市购房的市民有20%选择在河东置业,河东区超过和平区,意味着整个河东区成为天津市购买的新的区域,这是第三方面。
第四方面说一下,今年的第二季度,河东区的商品房的成交量占市内六区的27%,位于六区的第一位,第五方面就是大家有目共睹的,由于城市的发展决定整个天津市的战略东移,刚才刘经理讲了,整个由于交通改善,要把天津塘沽等等串起来,我们看到的轻轨,现在在六纬路,将来是很重要的方面,也就是说河东区将来会作为连接北京以及滨海新区的重要的结点,它的位置不言而喻,另一方面,新建的一些立交桥、地铁、轻轨都会聚于此。从交通看,显示东站后广场的前景也是非常乐观的,另外在河东区整个地区的新建项目,大概10几个项目规模非常大,这整个房价越来越高,这是一个整个河东区的基本情况,将来整个建成以后,是一个什么样子的,刚才刘经理讲的情况就是500套房子,城际线,不到500多套房子,是非常稀缺的,它的房子的优势和北京的一期二期,截然不同,据说很多北京人看好天津也是如此,所以说这方面刘经理体会更深。
吴鹏:我顺着刘经理的话补充一下,大伙儿花几十万,几百万房子怎么构成,几部分,一是土地费用,二是建安费用,三是配套费用,四是运营费用,五是开发商的一些利润。我想讲一下天津市房价发展,毕竟土地是成本,是不可再生的资源,一个稀缺的资源,就是说市中心已经没有什么地了,包括逐渐往外发展都是在增值的趋势,建安房地产市场的火爆对建安的需求逐渐增加,所以说包括建安的费用始终在增长,配套费用主要分为大配套和小配套,包括大家谈到的修路、修桥以及一些煤水电暖等等这些费用,配套的增长,道路桥梁交通的改善,这些费用逐步增加,运营费用可能相对比较低,开发商的利润,其实是房价涨了,利润并不是跟着房价涨,2000年末的时候,房地产开发商的利润也是一个下跌的趋势,将来我们的房价始终是稳中回升的趋势。
主持人:大家算一笔帐,房屋什么升值,建筑本身是贬值,房子会贬值的,但是这个升值是地段,为什么房子那么贵,实际上是地段,所以说房子升值与否判断是地段,房子本身是会贬值的,但是房产证、土地证,是会升值的,所以地段是最重要的,然后就是在咱们的位置,是连接京津两地的结点。京津两地每周来回往返的有4万,固定的将近十几万,北京人在天津发展的有3万,所以这几个数字,这笔账算完之后,就知道京津连动是多大的市场,多需要在这个附近有一套房子,每天上班将近一个小时就能到北京二环,这个概念可能比住在北京的四环五环都近,这个概念北京人看到了,北京的青年报是中国四大报纸之一,跟我们做活动,即将开通天津出版的《北京青年报》,开天津的,为什么?因为他看中京津一体化的进程,看中了天津的发展,他的着眼点在于用京津两地的开快速路,连接飞机场广阔的天地,大家这块可能不算太明白,自己回去看看报,上上网就知道前景是振奋人心的。
主持人:由于时间的关系,非常感谢各位嘉宾跟我们沟通,也非常感谢大家在休息期间跟我们分享“收获城市未来”论坛,我们今天的活动非常多,我们可以参加。10月7号,美震•诚际线正式认购,欢迎大家认购,我们会后可以咨询,另外一点,散会后也可以跟我们专家进行交流,再次感谢大家的光临,谢谢大家。