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2005年10月11日,全国工商联房地产商会2005年会在天津召开,最近的REICO报告大家都很关注,而这个报告是他们定位的超然、客观,我们也特别关注他们最近一年来的研究成果,究竟和目前政策的发展,有一些什么样的关系,另外提出了什么样的建议和角度。以下是REICO工作室主要研究人员刘琳博士的研究成果讲话整理。
主要观点:
受REICO工作是全体研究人员的委托,由我跟李峰先生就REICO报告主要结论做一下报告。首先我介绍一下REICO报告的内容构成。REICO报告去年年末推出第一部报告,对1998年到2004年中国房地产市场形势进行了一个判断,对未来20年房地产市场发展做了一个预测。从2005年开始,REICO报告改为三个季度报告和一个年度报告组成,每个季度报告里面由一部分市场分析和一个专题研究报告组成,今年第一季度的专题研究报告是针对土地调控对房地产市场的影响展开研究的,第二季度专题研究报告是经济适用房效果调查,由于我们是季度报告,三季度数据目前还没有出来,现在我们只能给大家简要介绍一下第二季度的研究结果。
我代表REICO报告市场分析的课题组来对市场部分做一个介绍,REICO报告市场分析部分是从政策分析、土地市场、开发投资、资金来源、开发建设、销售价格等方面深入的分析房地产市场的形势变化,目前由于时间的关系,我只讲第二季度的市场形势的几点结论。
第一点结论,房地产市场的需求增长是趋缓的。第二结论是房地产开发投资的意愿在持续下降一年后开始回升。第三房屋销售价格的增速是趋缓的。第四是房地产市场区域性差距比较大。
首先看第一结论,房地产市场增长趋缓。但是由于统计指标内涵的认识,我们目前销售面积含义并不能够完全代表市场当期交易状况,在报告中作了一个专题,对当期交易面积和销售面积内涵进行了一个比较,结果是销售面积并不能够完全代表市场当期交易状况,因此在分析房地产市场需求的时候,REICO报告采用几个指标,一个是房地产市场商品房的销售竣工,商品房定金预收款的变化,个人住房贷款变化等等。首先看商品房的销售面积,在二季度,从全国来看,销售面积同比增幅逐步增加的,我想强调的是国家统计局在8月份对销售面积的指标重新进行了规划,从8月份开始,销售面积的指标含义是由现房销售和期房销售量部分组成,很大程度应该说代表了当期房屋成交面积,但是在8月份以前,所有的销售面积统计数据都是我列的表的这种含义,并不能完全代表当期房屋成交状况。从销售竣工比来看,二季度销售竣工比快速下降,4、5、6三个月的的竣工比下降到1.1、1.09和1.01,到6月份销售竣工比与前几年基本持平,这是不同物业类型的销售竣工比的变化,以商品住宅看,回落速度最快。
第二点理由是二季度定金预收款增幅快速下降的,我们看这张图,红颜色代表定金预收款的增幅变化,定金预收款的增幅由1到2月的47.4%下降到4月份的26.1%,比去年减少了25.6的百分点,40个重点城市变化下下降更明显。
第三个理由是贷款增幅大幅下降。比如从北京和上海来看,各个金融机构个人住房贷款余额都是同比少增了比较大的数字!
最后一点理由,来自央行和七部委的调查,在全国范围内,房地产市场持币观望态势已经形成。央行问卷显示,买房者意愿已经回到历史最低点,并且继续下降。国务院独到组6月有七部委的调查,结果也是房地产市场销售降温,持币观望态势已经形成。这是以上二季度报告的第一观点,从需求来看,房地产需求增长是逐渐放缓的。第二从供给方面看,房地产开发投资意愿开始有所回升的现象。房地产开发投资增幅是持续下降的,从房地产开发投资整个指标看,同比增幅持续下降,但是如果把房地产开发投资拆开看,可以看到商品房开发投资,这个指标在二季度有所回升。它的回升主要来自土地开发投资和土地购置费的增长。从不同类型看,经济适用房同比回升的。部分地区来看,中部地区房地产增幅下降最快。
这是土地方面的,40个重点城市来看,土地方面回升迹象更加明显。新开工面积的增幅有所增加,这是不同地区的新开工面积的增加。我在这里要强调的是,虽然开发投资的各项指标有回升迹象,但是仍然处于比较低的水平上。
第三个特点是房屋销售价格的增幅是趋缓的。这是商品房平均销售价格的涨幅回落,更明显。其中5月份商品房销售价格出现同期相比下降的局面,降幅1%。二手住宅销售价格涨幅回落要快于商品住宅。二手住宅销售价比去年同季上升0.5%,比一季度上升1%,丈夫回落1.7个百分点。
第四特点是房地产市场发展的区域性变化较大。不同区域房地产市场的变化不同的。REICO报告对40个重点城市房地产市场发展状况都有一个描述,由于时间关系,我只对几个一线城市进行介绍。北京来看,二季度房地产开发投资意愿继续下降,需求增长趋缓,上海投资意愿下降,需求增长趋缓。广州和深圳,需求增长都是在增加,开发意愿也有所增加。
这是定金预防款的变化商品房新开工面积的变化。这是四个城市销售竣工的变化。这是房屋销售价格的变化。
以上是二季度报告对房地产市场归纳的四个主要特征,二季度市场主要特征是需求增长趋缓,报告对增长趋缓的原因做了一个简要分析。报告认为,二季度房地产市场需求增幅的趋缓是宏观调控的表现。政府对土地和信贷实施了调控政策,在投资增幅不断下降的同时,由于供给受到控制,房价迅速上涨,2003年5月,政府连续出台了抑制投机等政策,这些政策对消费者预期产生了影响,消费者对宏观调控的理解和认识的不一致,加速了房地产市场需求增幅的下降,6月份由建设部等七部委对八个城市进行了市场调研,调研结果表明,开发商和消费者从各自的利益出发,对宏观调控的理解和认识很不一致,消费者普遍认为国家的宏观调控简单认为要下降房价,从而持币待购。成交队进行了抽样调查,八条出台后,38.7%的消费者购房心理发生了变化,报告认为,从未来区域看,房地产市场的需求当前仍然是以自住需求为主,在成交队的调查需求中,只有7.7%的人员取消购房,92.3%的人员选择了推迟购房,这个数据说明房地产市场仍然以自住需求为主。随着消费者对宏观调控的正确理解,房地产市场将会得到恢复!
最后一个,因为是二季度的报告,当时我们预测,近期针对房地产调控力度不会加大,而是以实施现有的调控措施为主,这个预测在9月下旬,建设部的发言人已经明确表态,针对房地产业的调控力度不会加大。