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首先感谢会议主办者给我这个机会,旧中国房地产有关问题进行一个交流,中国房地产是一个很大的产业,房地产说起来是地产加房产,而房产本身是很大的事,比房产小一点应该是商品房,可以商品房还是很大,根据这几年大家讨论的,我们把它缩小一下,商品住宅。就是这个地方我们不讨论写字楼、商业街用房等等,我们就讨论中国的商品住宅,这两年关于商品住宅争议非常多,我这里列的问题也非常多,但是没有时间把它一一谈下来,只能就其中几个问题跟大家进行简单的探讨。
首先探讨第一个问题,我们认为讨论商品住宅的时候,首先得弄明白这样一个商品住宅在整个国民经济中应该占据什么样的位置,这恐怕是最重要的。大致上从西方学过来,我们可以知道这个事,它是支柱产业,我们认为这个说法是不够完整的,为什么说不够完整呢?因为商品住宅是个支柱产业,或者房地产是个支柱产业,那么汽车、钢铁也是支柱产业,下面就问,这几个支柱产业谁带谁走,所以在前年研究这个问题下来,我们给了一个最基本的称呼,叫主导性支柱产业。去年国家纪委有个人写了一篇文章,后来这个概念被其他人用着,认为商品住宅是个消极性的支柱产业,我们认为这个说法完全错误的,可以这样讲,关于商品住宅是一个主导性支柱产业,恐怕我们许多人并没有深刻的去认识它,我们很多人看到的是那一座房,盖了几个住宅楼,这就是商品住宅。实际这里面所认识到的仅仅是这样一个叫主导性支柱产业所发生的一件事,问大家一下,如果那地方没有那么一片商品住宅,会在那里莫名其妙修路吗,水点、酒店、煤气、通讯会修到吗?修不到,所以有那些住宅就带动了这些城市基础设施往那里发展,然后下来就需要解决学校、医疗设施、商业网点等等问题,这是它带动的一块。带动第二块人人都知道,买了房相当一部分人就得买车,许多人都知道买了房得装修,装修牵扯多少产业,牵扯多少商品。大家知道装修完住进家里,必须置一些家庭用品,包括家具、衣服,你们说带动多少呢?有人计算,商品住宅产业带动率是在2.0以上,2.0什么含义呢?在各产业中,它的产业带动率最高的,因此它是主导型支柱产业,这有两个含义,一个含义是说如果这个产业被打下来了,那么这样个火车头不拖车了,那么后面一系列产业进一步发展就将受到比较大的影响。既然它是主导型支柱产业,那么下面的问题也就来了,我们金融该往哪靠?主导性方面不支持,那么支持什么?不把它往前推动,以至推动整个国民经济发展,那么又推动什么?这是大家必须弄清楚的问题。
第二个问题,对这一个商品住宅市场得有一个正确的认识,我们大家都说,要发挥市场机制的基础性作用,那么对于商品住宅市场该怎么认识?这是我们大家要认真给予解决的问题。既然是商品住宅市场要有个认识,就需要个基本判断,我们经过多方面研究后,给出个基本判断,叫中国的商品住宅市场是一个未成熟的市场,未成熟市场大致有这几个特征,第一这个市场商品严重供不应求,那么市场价格是由卖方决定的,买方在这里基本没有价格的选择权,既然是供不应求的市场,那么这个市场就一定表现为投资往这头集中,原因是供不应求,必然导致价格上涨,价格上涨意味着利润相对较高,我们后面会讲到,相对较高。为什么相对较高?因为市场机制通过这样一条通道来吸引更多的投资来来这个市场走,当走了以后,就使得这个市场供给增加,从而改变原来严重供不应求的格局,因此利润较高、投入率较高都是这个市场必然发生的现象。如果认为这样一种现象是荒谬的、过分的,那么我们可以讲两个最基本的概念,第一个叫不懂得经济学,第二个叫为此要付出以后更惨重的代价。既然市场是不成熟的,那么这市场也就包含了各种人们认为与成熟市场相比不太对的或者不太符合规范的行为。比如说囤积、倒卖、诈骗等等现象都会在这市场中发生,今天大概许许多多人,讨论起房地产时已经把八十年代的事忘记了,八十年代进行价格改革的时候,很多人应该可以想的起来,我们囤积了多少东西?什么彩电、冰箱、火柴等等,以至于有个报纸说北京有一家囤积了50件火柴,一盒5分钱,这多少钱呢?这一个房间装不下。这是火药库,因为他认为火柴会涨价,他要卖火柴。至于相声中讲的囤积酱油、囤积醋,而今天就没有人囤积了,因为这个市场已经供过于求了。现在还有人倒彩电票、冰箱票吗?没有,因此这种现象的发生不奇怪,问题是在于这种现象发生了怎么办,这种现象发生的主要原因客观上是我们这个市场供不应求,主管是我们制度建设跟不上,可以讲这是属于监管的问题,不是属于市场本身的问题,因此需要加强监管,而加强监管要明白一个概念,既然是供不应求,那么加强监管的主要取向应该是维持市场秩序,增加市场的供给,而不是把市场供给打下,压下来那只能使市场供给关系失衡,这点要弄清楚。
第三个想说的问题,就是我们好多人认为,做中国的房地产太多了,大家都大谈特谈房地产的金融分析,这个问题我经常在很多场合,别人问起我这里面有没有分析,我说只要你还想做事,只要机构还存在,只要人还存在,关于这个机构和人的分析就始终存在,如果你不想分析,很简单,把这个机构消灭掉,这个机构的分析也没有了,这个人死掉了,这个人的分析就没有了,那么这件事大家都不做了,跟这件事的相关分析就没有了。什么叫分析?分析就是不确定性,就是你从现在开始到未来任何时点的不确定性,这个就是分析,这是两个不同概念。
然后讲讲房地产所谓的贷款风险问题,为什么要讲这个问题呢?首先讲第一件事,现在我们金融机构中是否有钱?这表大家可以看清楚,从95年开始,金融系统出现的存差这个概念,就是任何一个时点存款大于贷款,这个数量到了今年6月,已经达到了8万多亿,银行吸收存款中有8万多亿没有通过贷款往外转移,当然这8万多亿购买了各种证券,但是把全国所有银行购买的证券都归银行,数额还差4万多亿,这里面可以说,银行本身就有一大笔钱搁在银行的帐上,那么这钱在银行帐上有没有风险?它得付存款利息吧,这一年存款应该是1000亿的风险,如果这钱用于非正当的途径往外走的话,风险更大。我们看看开发商的贷款质量问题,为什么要讲这个问题?因为前不久,人民银行出了房地产金融研究报告,里面专门提出来开发商的贷款,不良资产率占10.89,如果光讲这一笔下来,大家会感到这是非常高的数字,但是我把这一起列出来大家看,可以看到这么几个东西。这是建筑商,与他们二者平的只有两个,一个是文化体育,一个是科学领域,在他们之上的就包括了农业、制造业、批发零售业、住宿餐饮业都比他们高,所以这对比下来,就知道不良贷款率谁高谁低了。我曾经举过这个例子,如果我是一家银行,手上准备放贷5个亿,一个给开发商,一个给工业企业,开发商就是盖房子,工业企业就是生产它的产品,等到有一天,他们不能还款了,就把他们资产抵押给我,你们认为是那座楼卖了回收率更高还是那批产品回收率更高?这是个常识性问题,大家马上明白了,究竟风险是什么。在这过程中,就要讲按揭贷款的问题,把这表拿给大家看,大家主要看的是这地方第六和第七的数字,这是全美国的商业银行资产结构。大家可以看到,第七项,2004年4月,美国工商企业贷款余额为8879亿美元,房地产贷款为23623亿美元,接近工商企业贷款的三倍,到2005年4月,美国工商企业带看余额9677亿美元,房地产贷款26663亿美元,也接近三倍,这是美国的数字,它们经过一两百年的经济发展,它是比较成熟的,它的结构是这样,而我们情况是什么呢?如果把开发商贷款和按揭贷款加在一起,与工商企业贷款相比,我们占工商企业贷款的六分之一,这样背景下,我们大谈特谈所谓房地产贷款的风险,从而要打压下来,我真不明白,不明白什么呢?往后中国的银行跟外资银行在中国市场发生国际竞争的时候,那么它的资产结构是什么,它怎么能保证银行能够健康发展。这就需要讲,美国的房地产贷款这个数字,90%以上是属于按揭贷款,因此就需要简单说说按揭贷款和工商企业贷款二者的区别,按揭贷款和工商企业贷款的根本区别在哪里?根本区别在于按揭贷款每个月必须提供月供,如果连续三个月不能提供月供,经过交涉后仍然不能提供,那么前面所提供的全部月供作废,你的房归我银行。有了这个机制就使得银行这笔贷款安全性非常高。工商贷款,不管给你多少,没有每个月还款,没有这个做法,到期还不了,我银行没有招啊,打官司那是旷日持久的事,就算打下来这个钱回来几个还另当别论。所以风险来说工商企业贷款远远高于按揭贷款,所以工商企业贷款就快速走红,在这样背景下,中国提出要对按揭贷款进行打压,你说这不是逆着市场规则走的吗,所以从这一系列事情上可以看出来,要把中国房地产弄清楚,必须把房地产定位机制,然后才能弄清楚金融选择。我们知道开发商资金来源非常有限,除了贷款和按揭预交款以外,资金非常紧张。因此开辟其他金融渠道是必要的,但是在开辟其他金融渠道时有一点要弄清楚,别把财政问题和金融问题搞混,所谓低利率贷款,这个低对商业银行来讲并不是低,我走的是市场行为,商业性运作,你凭什么给我按3%贷款,那么中间那块该谁给?财政给,因此低利率贷款也好,廉租房也好,甚至其他的房子也好,该财政给钱要从财政走,不能简单用金融办法,尤其是考虑到中国在2006年12月11日,中国银行市场完全对外开放,这是加入WTO的重要条件,这样背景下还要不要中国银行,还要不要中国银行在国内市场的竞争力,还要不要中国银行今后能够走出国门打入国际,谢谢!