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胡旭成:各位领导、各位嘉宾,女士们、先生们,下午好,今天我做这个演讲其实在一个多月以前,准备给基金的同行,压太区的基金同行做的,因为事情比较忙,我给大家介绍一下,可能是代表海外基金的或者是投资人对中国市场和中国金融的看法。特别夏斌所长演讲对我的冲击很大,也许观点不一样,请海涵。
中国房地产是个很幼稚的新兴的行业,过去盖房子很早了,真正的房地产是完全市场化,从投资人来看,98年是个分界线,到2000年才形成,有三个标志,一金融的介入程度,第二法律的环境,第三是你的系统运作的能力,我们认为从98年建设银行开始针对居民,个人有住房贷款,这是金融市场化的开始,这之前福利分房,就像经济适用房,这不是市场的范畴,是政府的行为,或者边缘政府的行为,不能概括为市场化,在这个实施过程中,外来人没有办法参与,只能政府和政府相关的才能进行。98年取消福利分房后,包括我谈到的三个界限凸现后,开始出现中国的房地产市场。这几年大家一直在谈房地产市场是什么, 是否有泡沫,学者和政府官员,还有业界人士都在争论,我本人是做基金投资做了12年,其实我做房地产才做了五六年,主要还是金融的投资,我们对投资都是审慎客观的看法。做投资两个点我们看的最主要,第一是控制风险,我们不是看利润,我们所看见的和所能控制的风险能不能接受,这是我们一个判断点。另外在我们做基金投资的时候,我们还要看客观的环境和条件是否成熟,主要还是利益的取向。我们在分析中国房地产的时候,我们认为中国的房地产也称为中国经济的支柱行业,这我不多说了,因为几位专家都讲到了。我认为房地产已经成为居民的主要资产,投资型需求增长较快,这才真正形成了市场,如果大家买来的房子全部是自住、自用,而不作为一种商品交换的话,那我认为98年以后的改革就没有什么必要,我们就延续过去的路走就是了,正是因为有自己的自住,通过不停的更新,通过市场上给他提供更多的选择,包括他也可能把原来的物业作为投资,或者先去投资,再自住,这都是消费的行为,但是这样才会形成房地产稳定的,可以进入的一个市场。2003年以来,中国的房地产市场价格上明显有个上涨,但是政府有不同的声音出现,在通过土地、信贷进行了调控,同时又把税收和经济适用房几个相关手段都在适用。这我想起80年代中的时候,中国城市经济体制改革的时候,那时候有金融、税收、物价,诸多所谓改革的杠杆,叫交替使用,最后我们用了时间变来的成功,并不是某个杠杆发生作用,而是共同的作用。我们在看待中国政府这些行为的时候,有时候觉得挺遗憾,我到香港之前,也是做研究工作,在政府里也工作过。我觉得咱们政府做一些决策的时候,可能研究的和现实执行的,就是政府执行和学术研究两个混了。刚才两位专家谈的时候,我已经看出他们之间有一些差异,但是我都受益匪浅。因为中国幅员辽阔,不同市场区域化特征非常明显,我们判定中国的时候,比如把北京、上海、广州这种市场化程度比较高的列为一类,这样在国内投资商比较成熟,境外投资商也参与的比较多,竞争比较激烈,像天津、成都、重庆、武汉,作为二级城市发展历程,竞争性相对较小,具有比较强的成长潜力,当然也有个别的城市,像杭州已经提前释放了增长的潜力和能量,但是更多城市,就是在珠三角、长三角以及东北经济圈相关的,周边城市发展还是很初级。
在中国土地一级市场存在巨大潜力,但是中国没有真正的土地开发商,土地市场预防产开发是割裂的,因为现在的土地是政府在做,和政府相关联的公司在做,另外土地储备制度未完善,土地市场也没有对外资开放。谈到房地产开发市场,房产开发比较成熟,但是我们已经注意到,对房产的预收政策,在金融部门和政策的执行部门之间,现在差距争论比较大,二手房市场还是属于比较低的,是制约房地产发展的重要因素,而且在中国房地产市场发展中,区域发展极不均衡,其实总结下来,除了房地产信贷和按揭外,金融市场和各个层次的房地产市场缺乏联系,也没有完整的房地产金融体系。
我们结论是尽管部分城市存在泡沫化的倾向,但是房地产绝对不会低迷或者崩溃,无论从中央政府还是国外的投资者,我们认为中国房地产稳定,比如5%可控的增长这是比较健康的,而不是完全的它是高或者低,像王所长讲的,它毕竟是个商品,我们要按照商品的属性看待它,要按市场的供求关系看待它。我本身也开始做房地产开发,但是我毕竟做金融投资,我们也看到很多的媒体把很多的责任加给开发商,我个人认为是不尽公正。因为开发商在这个环节里,它所获得的利益,或它所能分配的毕竟很少,因为土地是政府,所有专业运营、参与者都有利益倾向,真正开发商在里面就是个协调和控制的能力。中国的房地产企业我们有个判断,这跟后面我们的结论有关的,中国真正房地产企业大部分在过去十几面内,通过银行和政府的支持出现了,因为中国现在还没有房地产几十年经验的企业,刚才说了98年才真正有市场化的房地产,所以中国企业的历史都比较短,但是在本土化的,比如定位、设计应等技术层面已经有了非常大的进步,它们对政府的政策远远比外资理解深刻的多。可能专家的讨论,在外资来讲没有什么信号在里面,可能国内一些好的企业在这可以读懂一些东西,但是对境外来讲是个难题。
在市场上更多存在着是中小型的房地产企业,他们负债率比较高,开发比较以项目为阶段,2000、2001年我们筹备房地产基金的时候,我们当时选择的是有土地的、有储备的公司作为我们主要合作伙伴,但是我们判断,真正有土地储备的企业,在新的招拍挂制度下,如果要交让土地金,还会挂牌,从市场拿来的土地储备不多了,而且中国房产企业普遍缺乏长期持有物业的和金融的经验,而且缺乏这个能力,现在最关键的一句话,我们中国有专业的房地产开发商,但是我们没有真正意义上的房地产投资商和房地产的运营商。大家可能自己有一些资金,拿到一些土地,自己开发自己运作,其实真正的投资和运营是混合在一起的,比如像夏所长谈的,我们现在担心的是中国一旦做出来本土房地产基金,你怎么运作?交给谁运作,如果还是交给现在的开发商,那无异于第二条的银行贷款之路,如果你想自己去运营,这种做经营的管理是不可能的,我们现在最缺是专业的运营商,如果没有专业的运营商,我们要谈的所有金融的风险、经营的风险都是加倍存在的,任何开发商,有自己的资金,又有基金加入情况下,我们怎么能够确信它会首先保障基金的安全,它一定会先保自己。这我也跟徐总聊过,其实你们跟国外大的基金和机构谈的时候,面临最大的问题是它不相信你的独立性和公正性。中国房地产金融,国内商业银行是资金的主要来源,现行房地产的信托其实还是准贷款,只是门槛有些变化,成本有一些变化,除了部分上市公司和少数的企业发行了债券,房地产市场和资本市场缺乏联系,由于法律的限制不存在真正的房地产基金,中国没有真正房地产意义的基金。多说一点,中国真正的产业基金没有,我们只有在证券市场有基金法,无论你做科技的,做制造业的,工业性的,包括你农业开发性的基金,我们都没有,因为我们没有法律性的基础,政府从稳定金融市场的角度出发,导致了金融与房地产结合缓慢。王所长一句话非常精辟,我们现在把财政问题和金融问题混为一谈,如果两个分开了,我们好多问题都清晰了,你财政是你政府财政的体系问题,你自己解决,金融是完全市场化,按市场能力去调节的一种工具。这两个实际政府在运作中,大家为什么困惑,它这两个混乱导致了运行的混乱,在国内的房地产,我们认为短期内,中国融资渠道的缺乏无法改变,这为海外基金提供了机遇。房地产金融我们认为应该有望形成自己独特的产业,发达的房地产金融有助于提高商业银行资产的质量和房地产产品的水平,而且专业化的房地产金融将会有效减少金融风险。房地产金融的突破点,一个是债券的证券化,房地产的信托等等这些产品的出现,最根本是信用体系的加强,包括企业的信用和个人消费信用。包括政府性适当介入,税收政策、法律等等形成必要条件,那么政府的支持和治理水平将成为至关重要的因素。
夏所长谈的和我大部分一致的,因为我们认为,海外基金进入中国,你有没有证券法,基金法已经不重要了,如果你不允许我以基金的方式进来,那么我以公司型的方式进来,你是阻挡不住的,除非中国说我退出WTO,我闭关锁国,否则你只要有对外贸易,资本网络,这隔断不了的。这里面面临着外汇、税收等等政策。对这方面我跟夏所长一样。我认为中国应该先行一步。
我们应该分析一下基金的产生,海外基金不是狼,不是来夺肉来的,其实我们为中国做了唯一的基金才在全球引起轰动,比如ING才占1%,这在亚洲。大家问我,为什么基金进来要那么多的回报?我举个例子,徐总这边有一些基金,我建议去巴西投房地产,多少回报?18%,我相信你一定不去,因为环境不熟悉,近的我们去越南、老挝,我告诉你有20%的回报,你也不会去,你在天津做的很好,你不会冒这个风险,这在所有投资人眼里看法是一样的,大家都承认世界最大的资本市场在美国,最好的机会在中国,但是我们认为中国还是法律风险比较高的国家,就是政策的不确定性,其实政策你怎么定我们并不怕,我们最担心是朝令夕改。如果你自己都没有一个非常清晰的一条路,大家最怕的是关起门来打狗,这是国外都忌讳的。其实海外基金在发起的时候,一般会分为持有型和开发型,一般很少针对某个地区做一个基金的,都是按照大的业务类分,而且投资人基本有这方面的专业经验,但对这个市场不够熟悉,会委托专业的基金管理人去管理,他们把钱放出去的时候,一个找本地最好的合作伙伴,第二找独立运营商做。中国土地储备已经不存在了,独立运营商也没有的情况下,这是国外基金进来的最大障碍,这使得对外投资者认为中国政策法律的不确定性。政府现在也担心,海外投资人也担心,我前面讲过,海外基金它自己可以空置,他不会轻易交给中国本土开发商,那么就从最初开始合作,我们自己只是在本土成立的基金。其实我们有一条路,还是需要国外基金管理经验要拷贝过来,因为我们就没有过产业投资基金,不光是房地产,任何产业基金都没有,我们哪来的经验管理它,怎么去控制风险,这是不可能做得到的。如果贸然出现的话,一定会对未来的发展产生阻碍,我们现在即使阻碍海外基金在中国筹组平衡基金或者合组基金,但是不应该拒绝国外的管理人进来替我们管理基金,这是非常重要的,否则我们风险加倍的。
刚才我遗忘了一段,海外基金分两种,一个从业务形态分,一个是有期限的,一般有五年到七年的存留期,有的基金是没有限制的,就是长久的。我们现在做到的是把我们自己的东西整理好,把短期基金变成长期基金吸引进来,我觉得这点对中国长远的发展和大家所谈到、担心的东西会消除更好,如果能够针对中国或者中国某个行业基金长期的成立,我想中国经济的发展反而是平衡和平易的作用。
以前我参与引入外资的时候,当时如果超过25%以上就认为是外向型了,那时候我们风险就巨大了,而中国20年的发展证明,正是因为中国对外交往增加了,进出口总额增加了,外汇储备增加了,吸引能力增加了,中国经济才会不低于8%的增长,才会有中国的威胁论。谢谢大家!