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11月30日,“梅江南品牌价值论坛”在松江会所举行,北方网置业频道对会议进行了现场报道,以下是会议实录:
主持人郑爱敏(每日新报新地产主编):我们今天这个会议就是“梅江南”的一个研讨会,我们说2005年已经过去,关于这一年肯定有很多的经验值得回顾,也有未来的新的一年开始要展望,我们在这个时间里,开一个高层峰会,我们请来的梅江南几家开发商的高层。
在今年的高档房市场非常多的新楼盘出现了,特别是在南部梅江南地段,经过统计,大概在售和将开盘的有十几个楼盘,在这种形势下,梅江南作为一个特定区域有必要澄清一个概念,到底怎么界定梅江南这个区域的概念、品牌是怎么样?我们今天开会就是这样的一个目的。
今年梅江南的几个新楼盘,包括松江集团的水岸公馆,宁发发展公司的卡梅尔,还有江胜集团的天鹅湖,还有浩天集团的一个新楼盘,这四家开发商,准备在会上做一个合作营销的仪式,先请四位开发商的代表,先来一个启动仪式,握一下手,留下纪念。
今天出席的还有宁发集团的副总、江胜集团副总、还有万科、顺驰的代表及多家媒体代表。先请松江集团潘总介绍一下梅江南的整体规划情况。
潘先生(松江集团总工程师):各位领导,各位来宾,朋友们,大家下午好,非常高兴和大家在这里相聚,参加此次梅江南价值高层峰会,允许我代表松江集团和我个人对出席本次的领导,各位嘉宾、各位新闻媒介的朋友表示欢迎,对各位领导、各位嘉宾,各位新闻媒体的朋友给予的关注表示衷心的感谢。
梅江南的社区是由松江集团倾力打造的。当时请的美国的规划设计师进行打造,这个规划务求利用梅江南这个地理位置,想营造一个低密度、高质量的生态居住区域,努力探索21世纪新型住宅的新末将生态自然环境和现代生活和谐统一起来。
我为梅江南倡导创造一个持久的生态框架,建立创造创造一个能让环境有意识、进行自我调解的智能化社区。在当时进行规划的时候,提出来一个主题,叫做“生态美”这是最早的概念。生态美的概念就是借助创造自然环境的生态平衡,启发周边的居民对自然、真实的尊重,追求对生活的态度,借助可持续发展的手法,创造听觉、视觉的经验,包括在坐的建筑的一些设计手法,尊重天津的气侯,包括建材的特色,创造一些风格独特的自然环境。同时借助高标准的水质,因为梅江南最大的景观特色就是水,我们培育丰富的水岸景观,最后借助户外设计空间互相动和结合的关系,今天我们是很成功的借助人工的手法,创造一个自然的、比较生态的风格社区,同时我们借助口岸的设计,水体和生态岛的关系,创造一种很有层次的居住理念,把绿化、生态和人性系统的结合起来,创造一种美好的生活理念。
梅江南的规划里还有一个比较重要的核心,大家现在都在谈论,而且大家都非常熟悉的一个新都市主义的概念,事实上他是在规划过程里,在城市结构开发里面找回一个生活的情感,我们作规划的时候有一个强烈诉求,希望在这个大社区里面,想创造一种非常休闲、非常宜人的、有不同体验的商业中心。
我们下一步的规划还会引入一些休闲产业进入社区。不仅如此,为我们梅江南打造成一个高品质的人文社区,松江集团还特别打造了三大俱乐部:在座的宣传媒体上都见过了松江高尔夫,松江国际俱乐部,就是咱们现在所在的位置,还有一个松江乡村俱乐部。
梅江南目前的状况是这样的:
52万平方米的湖非常漂亮,贯穿于整个居住区,创造了湖边两岸的生态环境,使各个居住住宅都形成了邻水而居的居住特色,利用水面风格出15个居住口岸,这15个居住口岸现在开了项目包括半岛蓝湾,汐岸国际、还有水上公馆,还有卡梅尔,包括天鹅湖,他都会一个共同的形态有像水上漂移的小岛效果一样。居住的空间和水相连。使人与自然达成一种非常和谐完美的结合。并且随着我们配套的进一步完善,梅江南这个大地区必将成为天津现代化、人性化、生态化大型高档居住区,同时也是一个风景区。
主持人:谢谢潘总。松江集团是梅江南的大东家,就是土地的运营商,作为土地运营商,启动的新项目叫做水岸公馆,水岸公馆请潘总介绍一下。
潘总:水岸公馆这个项目的定位的时候确定了一个主题,叫“风景区内的城市生活”当时做梅江南规划的时候,大家请了了很多相关的业内人士,包括居民到梅江南来了以后,他们来了以后有一个比较共性的认识,说梅江南很漂亮,处在水的边缘,因为水系等等建筑做得非常生态,居住在这儿,感觉环境非常好。但是,休闲的生活情调非常好,大家感觉到这儿来,他的居住、他的生活,他的工作态度都没有什么改变。
从这点上来说,松江集团作为一个大运营上我们想提议把梅江南社区引领梅江南的生活态度,引领生活的潮流,包括头一个项目汐岸国际,叫做“生活不在家”,希望整个大社区讲话就像家里一个“客厅”,或者是一个“健身房”,或者是“活动室”都可以,在这里创造一种全新的生活理念,
所以我们在“水岸公馆”最早定位的时候,希望创造一种风景区内的城市,这个概念是怎么得来的呢?我下面就给大家介绍一下:
我们这个设计理念当时是有一定的文化基础的。我们在开展这个项目的时候,包括做规划的时候,我们也在讲这么一个故事,这个故事就是比如说像一个商业的项目,大家会有一些招牌或者有一些品牌到这个商业区里,我们感觉当时规划的时候,水岸公馆这个商业它是一个混合街区,水岸公馆纯粹是一个混合街区,不是一个纯粹的项目,像水岸公馆里你可以看到城市道路的延伸,感觉像上海新天地周边的一些项目,在街道上开车的时候,经过一个非常热闹的商业街区,一拐弯就是他住的地方,也是一些非常高层的社区,我们极力想在这儿打造一个类似于这样的城市生活的街区,虽然在风景区里面,但是他又享受着一种与别人不同的生活环境。
设计师在做规划的时候给了一个主题,这个主题就是CORSO,就是行进、推进、活动的意思,在威尼斯的街道上,在周末的时候,可能会是一个二手的市场,是一个大家在那儿进行交易的市场,那里有一些特殊的食品和食物在这里会购买到,在巴塞罗那也有一些街道,有一些咖啡店,人们在很休闲的街道上可以一边欣赏美景,可以一边享受美好的生活,这是一个主要的生活形态和一群建筑的语言。在这里,它体现出来一些局面,比如绿化、数目,还有一些人在街上活动,人们可以在林荫道上漫步,可以在室外的市场上购买东西,实际上这种CORSO理念就是非常愉快生活体验。
在各个语言当中,这个词在西班牙语反映出来的是漫步、途径、运动、奔跑、交流种种的意思,我们把CORSO作为一个主题,作为一个象征,来作为一个启发性的起点。这是我们是要创造的一个概念。
主持人:这个社区有商业街,有酒店,好象还有酒吧街。
潘先生:对,我刚才说的这条街里面,包括叫做“特色酒店”,这个特色酒店只有20间客房,然后整个是梅江南的中心湖面上,很私密。
主持人:这在国外很流行。
潘先生:再有还有非常休闲的咖啡厅、酒吧、还有一般商店看特到商品等等可以在这儿交易,还有设计师的办公室,包括时间设计师,都是比较时尚的,她们追求的都是另外一种生活方式,这种方式实际上在国外已经见不到了。而在咱们中国现在是初级阶段,很多老百姓不太敢于接受这种。
现在很多的规划里头,就是大院一圈,出来以后就恨不得整个规划什么也没有。除了这个原以后在什么地方来回购物,我们这个规划不一样就是在这个社区里头,直接一出来,过了这道门可能就是邻居他们家、就按能卖东西。
将来空间岛和俱乐部将来会发展成梅江南的区域性的商业,是主要的核心,我们过来以后,基本上沿着这条快速路来建设,它应该两端有很多开口。我们希望在这个区域里形成一个商业面,在这里头你会看到大岛酒楼,将来有一个写字楼,还有一个大型的酒店式公寓,还有水岸的休闲的商业面。
从大岛酒楼看过去,是很美的景色。我们还会很快建成水上的交通系统,通过这个水上交通系统让大家体验到另外一种生活态度。
实际上水岸公馆最大的特色就是不管只要是梅江南业主,是没有大门的,是没有保安的,就可以一直进去,一直到达水边,只是在开入户的时候,会有一些“门口设施”,不允许进入住户的家中。
其他的水岸公馆的产品形态,刚才像我介绍的商业是一块,再有一块就是高层间住宅,我们的高层住宅在设计的时候,希望照顾到梅江南的环境景观,在设计上各个开发商都有各自独到指出,我们在高层住宅也和大家一样,再有一类产品就是我们的别墅,我们的别墅跟普通的连排别墅或者是双拼的,都不一样,是合院的别墅,有可能是八户、七户功用一个公共院落,一起共同居住在院落里头,比如说八户人家,八户人家进去以后,通过一个门进去,通过公共院落进入到每家每户以后,每家每户自己还有大小不同的高低错落,不同的自己的私自院落,公共和私家院落相结合,而且每个公共院落可以开放。
在进入公共院落的住户,虽然他有自己的房子,但是他只要一出了公共院落里头,他就可以直接可以亲近到水面,所以能感觉到自己在水边居住一样。这是我们和其他开发商不同的规划理念。谢谢大家!
主持人:谢谢潘总。说梅江南的楼盘,今年不得不提卡梅尔这个项目,它是典型的加州、西班牙建筑,这个建筑有什么样的内涵,这种建设通过卡梅尔别墅项目,在市场上有一个什么样的反响,通过操盘,有什么经验和心得,下面请郭总介绍一下。
郭长胜(天津宁发发展公司总经理):首先感谢这次活动的主办方,今天到会的各大媒体的朋友们给法这个机会,共同探讨梅江南价值品牌的规划,梅江南的品牌价值应该是非常、非常大的,从各个角度来说,我相信升值潜力也是非常大的。
先谈一下关于梅江南别墅一些产品的升值潜力的话题。关于梅江南,因为几年之前,有幸参与梅江南整个规划有一些自己的个人感受,现在来看,我想对于梅江南来说,应该说做了一件非常高瞻远瞩的事,原来刚开始的时候,问我卖多少钱,我那时候说卖三千块钱吧,那时候小海地也就是一千多块钱吧。现在看肯定不是这个概念,短短五年的时间,梅江南发生了很大很大的变化。
跟松江集团这快土地上投入的心血、投入了非常大的精力都有关系。关于梅江南升值潜力来说,很重要的一点就是梅江南的规划不是一般的大面积居住区规划,当时我们也参与了一些规划工作,当时的规划大的居住区的规划都是拿来划块。现在天津保留了很多这样的大居住区,那种居住区的规划不太适合梅江南这个地方,梅江南最大的特色是水体资源丰富,后来在过程中,我们也做了大量的工作。现在如果大家想象一下,梅江南整个是什么样的状况,从零号岛划成南北两段。
说梅江南区域的别墅的升值潜力,首先肯定要说梅江南的升值潜力,作为开发商,我想很幸运有机会参与梅江南的开发商,因为这几年我也带过很多一线城市的开发商,如北京、上海的的人来梅江南参观,一般的看法都很惊讶,像天津这个城市的地理位置,能有这样的规划,有这样的城市资源,在全国都是罕见的。他大家都说,这个房子卖得便宜,这么好的环境,如果大家有机会参与的话,都觉得是非常幸运的事情。
梅江南的升值潜力有这么几个方面,第一位置非常特殊,因为梅江南在整个天津市城市的概念,虽然目前为止有一些配套措施不是那么完善,但是很近来的将来就会越来越好。从梅江南到小白楼这条路,大家想想非常方便。有这么方便的交通,很多同类的产品比起来最大的特点,就是和城市结合紧密,交通方便,梅江南就是一个城市居住区的概念,这种情况下,有这样的水体资源,有这么好的规划,在全国的城市里头是比较罕见的。我相信它很快会变成北京“三环”的概念。就是它先天的自然条件跟在城市里的交通,跟整个城市发展方向来说,占据的位置有非常好的基础。我们知道离河西区的比较近,因为河西区是天津市房地产市场发展最快的区域。
第二个就是关于梅江南的规划,我们也简单提到过两句,松江集团作为一个开发商,能够有这么大的力度,能够有这样的高度管理整个梅江南的规划,也非常非常困难,潘总刚才也提到,一开始奔着国际化社区的概念来做的,另外还考虑到“生态美”方面的东西。在这几年的时间里,梅江南的管理非常好,作为开发商,既感觉到压力,也感觉是件好事,从水体岸线控制程度上来说是非常严格,任何一个开发商能够冲破原来水体的岸线,而且做完规划以后,都会做一个是非常详细的梅江南的景观控制规划,其他地区没有这方面的要求,因为梅江南的水质资源非常特殊。
我想这是梅江南非常特殊的一个地方,简单的说,梅江南已经超出了城市规划,比城市规划要苛刻得多,这是我想让梅江南在若干年以后有很大的升值潜力,给城市留下一个非常好的作用,这是一个非常好的基础。
另外梅江南有非常完整的配套措施,这是开始做规划时非常有前瞻意义的事。当时梅江南规划的时候,很多的服务设施都集中起来,有学校、有商业设施,从规划角度来说,也是有突破性意义,我们做了大量的工作,打破了传统的大规模居住区概念。
主要是这几个方面,首先梅江南的升值潜力是非常大,从99年看到现在五年的时间,那时候三千的话,这时候已经翻一番,再过五年翻一番的可能也会有的,整个梅江南也会有这种可能,因为它非常特殊,跟其他大规模的居住区比起来,它的先天的自然条件上,先期规划和后期的自己管理上都非常到位。
接下来关于梅江南别墅产品的升值潜力,因为做房地产开发,有一个地点上的说法,就是“地点地点还是地点”,道理非常简单,就是建一个房子建到哪儿,直接决定了房子的价值和未来的升值潜力,因为梅江南是稀缺的,梅江南的别墅肯定也是稀缺的,从另外一个角度来说,目前国家对别墅的控制力还是比较紧张的,会越来越严格的,因为国家的土地资源太稀缺,在这种大背景下,从未来几年别墅的供应量不会太大。还有一点,像梅江南的别墅,有一个最大的特点就是它完全是城市别墅的概念,因为有北京和上海的别墅卖得很贵,但是离城市很远,交通不方便,但是要和梅江南比起来,从生活便利上来说差距都非常、非常大,很多北京的开发商来了以后,问房子卖多少钱,告诉他们一个数,他们都觉得非常震惊,觉得他便宜,他们觉得这样好的产品,这么便宜的价格,不太可能。
我想一个东西能不能升值,就看它稀缺性,越少的东西升值潜力越大,像股票、古董啊升值潜力就比较大,当然那么东西和住宅又不是一样的,古董和股票仅仅是升值角度考虑的。但是从使用价值上来说,不管是产品设计上,建筑材料上的审核和定位上,都做得非常的好,在整个天津范围来看,这几家开发商下了不少的工夫,在建筑材料的选择上的都做了大量工作,这也是很重要的工作。这就决定将来整个梅江南地区升值潜力会很大,当然别墅作为整个梅江南区域里的产品构成来说,从建筑指标来看,就已经决定了它以后的升值潜力,它将来肯定是更稀缺的,这两个因素结合在一起,梅江南的别墅升值潜力会更大一些。
第二个话题刚才主持人也提到了,卡梅尔研发的细节、把控,我想首先还是说要跟产品的定位有很大的关系。我们很高兴有机会参与规划,梅江南我们认为是城市的一块瑰宝,我们在开始的做卡梅尔定位的时候,充分考虑到这块因素,作为一个开发商拿到一块地以后先要考虑它适合做成什么样的产品,找什么样的客户群,梅江南这个地方,很多看了都说能够做高端产品,没有一个开发商说来这盖几所房子,卖出去就完了的。
客户群的定位就比较简单了,就是做中、高端的客户群。接下来就是给客户什么样的生活感受,这就是我们移植特别强调的产品的开发理念,我们把理念确定了“关爱家庭、热爱生活”,为什么产生这种开发理念呢?因为我们设想既然把客户群锁定了这样的客户群身上的话,希望从他们身上得到什么样的希望有什么样的生活方式,对这部分客户来说,大部分算成功的人士,工作压力,生活压力相对都比较大,我想更渴望得到高质量的生活感受,希望能够多一些时间关心自己的家庭,多享受一些天伦之乐。
想了半天,这个感受应该是这些客户群共性的东西,既然从开发理念角度来说,一定会选客户共性的东西。有这种开发理念之后,又确定产品的风格、规划以及建筑是什么样的手法,后来我们又下了大的兵力再探讨,说选一种什么样的风格产品更能展示我们的开发理念,更我们希望能让客户得到的感受通过产品充分表达出来,做了大量的工作以后,最终选择的加州、西班牙的风格的产品,目前国内除了天津之外,这种风格的产品在北京做得比较好的,就这么几个,北京的“寄军中德”,上海的圣纳利诺桥,国内只有四、五家的概念,在国内市场来说,算是一种新的产品类型,一开始接触这个产品的时候,自己觉得怪怪的,为什么不叫加州西班牙呢,后来怕出问题,跟人家说听取了很多专家的意见,大家都觉得美国加州西南部地带,那一带八几年的时候,有一个酋长把这个建筑形式带到了美国。这种风格的产品放到这个地方是否合适,是否会影响梅江南的景观规划,专家说非常好,我们自己也觉得非常有纪念意义,这也加强了我们的信心,最重要选择这种风格的产品,既然选择它的就认真研究它,这种风格的产品到底能给人什么样的感受,通过国内外的考察,发现这个产品最大的特征就是“沉稳中不失激情、质朴中不乏新意”,这样给人的精神感受,比较符合我们的开发理念,我们希望给客户能够给我们更多的回归感,让客户经历成功以后的休闲、淡雅,不管做什么样风格的产品,首先要看市场定位,是否符合你的开发理念、开发风格,东西再好,和开发理念和市场定位没关系的话,出来肯定价值也不大。产品的规划和风格的本身还是要取决于是否和设想一脉相承,是否有紧密的联系,这是后来我们选择这种风格的主要原因。
接下来就作大量的工作,关于这种风格的产品到底要怎么做,规划、设计施工、怎么准备,因为它是一种新产品,可借鉴的东西并不是特别多,相对来说比较困难。后来遇到了这方面的问题,大量考察工作以后,目前从操作上来看应该是比较成功,因为国内很多大公司的高层领导,还有国内比较专业的机构像北京的纳帕溪谷等都认为这种风格产品比较好,也比较地道,这也是我们后期感觉比较欣慰的地方。
接下来谈一下怎么把握产品的细节,后来我们研究发现,这种产品首先从设计上要求非常高,空间上的处理要求也非常高,因为它的外立面比较丰富,设计手法比较随意,不像其他的建筑风格,固化的东西很多,像屋顶和细节处理要求不是很严格,这种建筑风格的产品首先的要求空间体量关系的要求是非常高的。如果空间体量关系处理不好的话,就会发现,第一感觉就是很不舒服,客户的角度来说,不是因为哪儿出毛病了,肯定第一感觉不舒服。
我们就一层层搭起来,南向、北向都很随意,坡度很自由,没有固定的要求,就像二层和一层比都比较纯朴,为了合乎我们的理念。如果设计上不考虑充分的话,远处和进处的看,感觉会很不一样。
接下来在实施过程中,施工工艺选择比较高,建筑风格要求所有外墙的角都是圆,一般外墙都是直线的。尤其目前的情况,节能的要求越来越高,做了三层以后,我们做了一层保温层。怎么做圆角我们想了很多办法,现在来看处置得还算不错,另外材料选择上,因为它是一种建筑风格的,既然要想决定作种建筑风格,必须要尊重它在设计上的元素,像比较要用陶瓦一样,不能用其他的传统瓦,如果用其他的瓦就出不来我们的风格了。
这样的话,在施工过程当中、材料选择过程中遇到了一些困难,必须要找这样的东西,如果材质有差距和形状不一样的话,出来的效果会大打折扣。这对设计上的要求非常高的,首先你要把握细节处理、实施过程中,施工工艺上,材料选择上有很多细节,细节不到位,顶多做成是看着像,但是细节决定品质,如果细节考虑不清楚,最后的效果肯定和原来预计的不一样。
细节要考虑清楚,我们很重要的前提就是秉承开发的理念,我们公司运营计划的安排,要一步一的节奏性要快起来,没有空间的话细节就变得没有脉络,要对所有参与工作的人,对产品的开发理念要有深刻的认识,到底有什么样的建筑元素,必须要保留,差一点可能就会有问题,可能屋面瓦,你可以要求做半圆的红瓦,如果不是陶土,弄别的东西出来,一看就会大打折扣,这是我们在项目运作过程中怎么样让细节和脉络结合起来。
因为房地产行业还是比较特殊的,如果计划性出问题的话有可能造成整个过程的败笔。这对我们来说也是一种新产品,新产品做起来挑战会更大一些,我们知道程序的材料选择上,施工工艺上,不会出太大的问题,这对我们来说是比较大的挑战,目前来看还是比较成功的,整个产品从开发理念上、思路贯彻上,计划安排上,相对还是比较成功的,我想这种产品细节非常非常重要,我更想说的是细节本身如果没有脉络的话,就会变得很苍白,细节会变得混乱。光有细节没脉络,你不知道这个东西怎么挂出去,房地产行业是一个比较复杂的系统工程,公司内部要很多人共同工作,再加上外围整合资源等等,人员耗费是非常大,如果细节不弄好的话,肯定达不到预期的效果。对我们来说,必须要细节完美才能达到最后的效果,我们一开始的时候就是给产品做一个定位“全国一流、天津最好的产品”,现在来看,目标已经达到了,很多外地开发商来了评价很高,我们自己也觉得特别欣慰,这种产品的风格必须要这样。如果说跟特别好的衣服一样,设计得再好,如果做功不好的话,价钱也上不来,做功再好如果不是一个大牌设计师设计的,价值也不会很高,所以说一定要结合得特别好。
这是我们在项目操作过程中对细节的把控,我想我们自己的感受细节一定要有脉络,要有原则,这样的细节才能够成立,要不然的话,细节就没有章法了,在项目的操作过程中要什么不要什么,这是我们对细节把控的一点看法。
另外我们在产品深取得的成绩和团队有很大的关系,我们这个团队和构成来看梅江南南附近别墅项目的人都有,有半岛蓝湾的等等,因为别墅这种产品做起来相对比较复杂,比一部分高层住相比宅都要复杂,无论是设计还是实施方面,对哪个平面来说,都是一样。
有一个开发区的开发商见到我们这个产品以后,直接和施工单位谈,我们在开发区有个项目,你们先去做吧跟他们的风格差不多,开发商说我们不干,这个东西比较复杂,这个产品从实施上要求比较高,像一个模块全部必须要一次性,用完了就拆,基本没有什么重复使用价值,因为每个环节都不太一样,我们团队在这些方面有相对比较丰富的经验。
后来我们自己感觉不错,媒体都给予了很高的评价,从细节上做得不错,因为别墅产品在设计上、实施上都有不同于别的别墅产品的地方。对我们来说,我们觉得产品品质也好,细节也好,最终归根到底还要要整个公司的管理,团队的协作精神,专业能力,产品只不过是一个公司的载体,我我们关心得是工作怎么组怎么安排,我相信设计实施过程中的一些细节是比较容易把握的,产品的水平应该和公司的管理水平和团队的专业能力、操作水平有直接的关系。公司直接决定了产品的细节。就说这么多吧,谢谢大家!
主持人:卡梅尔这个项目梅江南今年启动比较早的一个项目,它的效率同行业都惊叹,相信刚才郭总的介绍能给大家一些答案。在梅江南还有一个产品,就是江胜天鹅湖,很让大家惊叹。下面请他们为大家讲一些。
滕立波(江胜置业公司副总经理):首先感谢主办方,天津日报社,感谢松江集团提供这个机会,大家能够聚到一起,聊一聊梅江南,给我的命题是《如何在区域中取得优势》这个话题。
这里面我觉得强调一下几点:
第一点首先强调梅江南是独一无二,在天津乃至全国来说都是独一无二,在天津市的南背面梅江南的居住区,是天津市主打的上层项目,同时又是属于大学城的教育圈,包括会展中心的交流圈,行政、金融的中心圈,是城市的一个核心区域。
结合中间道路状况,包括友谊南路,外环线,包括解放南路,以及未来的地铁六号线,核心地理位置越来越明显,这梅江南独一无二的优势所在。
再一梅江南相对于其他各个地块来讲,我想包括奥运板块,再包括老城乡板块都有它独特的优势,强调共享的概念,在整个松江集团可以各大开发商业主可能共享的一些设施,这里面也提到了乡村俱乐部、国际会馆的俱乐部、高尔夫俱乐部,以及大岛酒楼,包括水岸公馆做的一些商业,都是大家能够共享到的一些设施,再有一方面梅江南社区建设了一个统一管理的概念,实际上来讲,我对外体现统一性的概念,确实松江集团提供了非常大的支持。
主要体现在保安的管理,对景观的管理,包括水系、生态环境的保护,都体现出梅江南的统一性,还有一个方面体现在强强联合的概念,在其他各个板块里面,都是各大开发商各成一体,一家开发商或者一家主要的设计院来主打梅江南这个地区汇集了天津市比较有实力的开发商,他们的项目定位都是定位在高端层面上,但是具体的产品定位不同,他们实现的条件是相关的,包括这里面有一些设计院,包括国外的设计院都是世界级的,强强联合,提供的不同风格的产品,给高端客户带来一种全新的设计。
再一个升值潜力梅江南作为一个大型社区来讲,从一开始打造,一般是经历了五到十年的时间,有的甚至可能会给更长,在目前天津市高端板块不同梅江南南应经历五至六年的开发,目前大水系就已经形成了,相对于其他高端而言梅江南板块目前最未成熟,再加上目前很多项目正在开发的向基本在07年上半年可以完成它的开发,这样来讲,届时可以达梅江南真正的成功,无论从项目周边的生活配套设施以及配套设施的完善,以及市政等等,包括城市中心以后实现南移等等,都梅江南带来非常大的升值潜力。
我想即梅江南和其他片区主要的区别,所在我们自身的项目说,天鹅湖的产品定位,我们的项目定位、包括所有的项目定位,大概都是在高段客户的层面上。我们所针对的他们可能在几年前、或者十年含就居住在别墅,或者当时就比较高端的产品,我想他们大部分居住面积可能都是150平米以上,后来经过了解,现在的客户居住面积在200平米以上,基于目前对条件种种方面的不满意,或者说市场上具备能够吸引他们的建筑形态的出现,我想这种产品可以针对客户来讲,是非常有吸引力的。
我们本身打造的就是满足客户的群体,改善他们的生活居住条件,满足他们的需求。根据客户的具体要求,我们来进行设计,进行项目定位,从而真正做到客户关心的一些问题,以及他们将来能享受到的生活方式。
简单介绍一下我们项目,我们规划理念来讲,针对我们地块的性质,实际上我们找了法国南部于海港的小镇,它的水系的蜿蜒和梅江南整个水系是非常近似的,我们针对在湖面上提出了一个构想,将梅江南居住区的沟水延伸到居住区里面来,同时将这样有利于形成自然的一体,又可以为小区西北侧的高层创造一个闲适、写意的风格。
我们另外还有一些细节上的把握,和人为化的写意,使整个别墅区富于体现休闲生活的境界。我们的产品主要从形态上来分主要是两类,我们和郭总的建筑基本上是一样,主要高档居住区和高层别墅,别墅方面属于TownHouse的升级版概念,就是Townhome,这样每一层上的各个空间的尺度会加大,产品舒适度会相应增加,再一个别墅小层加大了住宅空间。在别墅类产品当中,不管是台阶方面,还是其他方面都符合客户的居住舒适的要求。
还有我们的地下室等等,这些都是我们非常有限的做景观中间,此次我们也是提出了一种全新的生活方式,比如说地下组团,全地下停车的概念,满足了别墅的空间体量。这种东西主要是想我们客户自己家里都有车,这样方便他们停车。
然后再景观方面就是使小区之内环境和居住品质提升到一个新的高度,这方面也可以体现在别墅的地下集中的车库,在适当位置设置一些露天的开敞式,满足的通风的要求,也结合地面的植被、水体的绿化等等,脱离了传统意义上的停车形式,成为平面的延伸,造就了一个立体的停车方式。
另外在产品细节方面提升了附加值,比如说别墅的窗,档次可以目前来讲可以说是非常高档的,是木质的。能体现别墅的豪华感,同时也提供了中央空调,还有包括其他一些设施等等。
在高层方面,我们的定位还是在有景观带花园的层层别墅的概念,主要体现在三个方面:
第一,在每一套房子有客厅、餐厅和功能厅的设计,再一方面只有别墅兼备的超豪华的主卧区,除了水房一体之外还设置了专门的水房,都属于融合在主卧室整体的功能键内。第三,风格设置公房的之内。目前公房可以完全封闭,成为室内的过功能区,另外透彻空中花园,可以从餐厅看到厨房,同时也可以看到儿童房,或者从客厅透过空中花园可以看到儿童房,基本上空中花园可以连接三个不同的功能设置,这样从室内的空间上体现了主任的私密性,也提供了家人了充分沟通的条件,这也是我们回归生活的一部分。
综合这几方面,从产品定位本身来讲,从别墅的气质和风格来说,相对于别墅而言,它有它独特的优势,比如说景观方面,高层也是松江集团给予我们很大的帮助,在规划方面提出很很多建议。在天气比较好的情况下可以看到天津市的市区,具备了景观方面的概念。
同时在客户附加值方面,在产品方面加大了研究,比如说我们做得高层本身就是两层的地下车库,就是全开放、全联通的方式,一方面我们花了很大的成本,我国历史的停车比较可以达到1:1.5以上,车位是相当充足,这在天津来讲是不多见的,特别是在天津高层是不多见的。
另外在具体产品上,还有一些特别是在高层方面,也有一些附加值的内容在里面,比如说赠送一些阳台,基本上每家每户都赠送阳台,同时赠送中央空调等等,都扩大了它的使用空间,增加了它的使用功能,提高我们的性价比,产品方面我们更加注重产品本身的设计,这也是高层能够体现出来的概念。
还有一个是营销思路,我简单说一下我们整体的营销思路,我们一开始做度的概念,这个概念一开始大家都不理解,度的概念是什么?实际上我们强调是一种分寸、规则、标准,在我们看来是一种对立的、劳动的,达到一种平衡的状况,度用在生活上的理念就是那种恰如其份,不多不少。同时我们也强调还是有度的概念,尤其在工作和生活当中的把握,实际上这也是我们的本身生活压力非常大的,这是我们建立的一种休闲的生活形态。
保持生活工作的平衡关系,这就是我们本身带来的生活态度。感谢大家!
钱旭(江胜置业公司总裁):我不是生在天津,来天津时间不是很长,只有三个月的时间,我梅江南的几个产品,虽然我身在江胜,但是我对梅江南确实有很深的体会,在北京环境完全不同,我的看法其实它的一个大家庭,和一个小家庭的关系,为什么讲是大家庭和小家庭的关系呢?大家都是这样,意义肯定有所不同,第一个特点肯定是统一的规划,所谓的“统一规划”,就带来了一个难题,如果说是一个整体项目,松江集团自己单独去开发,是不一样的。自己的思想、自己思路、经营的理念以及产品整个设计环节都属于松江,他不是一样的,它统一规划以后,它是由若干家发展商和投资商整体运作的,这是一个非常难的操作环节。所以它统一规划以后,其实是三个。规划里环境,第二个是规划了生活,第三是规划了产品。
为什么这么讲?规划了环境?其实这样一个大环境,有水的环境,它是城市和乡村(我讲乡村是未来乡村的概念)一个完美的结合,这是我个人这么认为。为什么这么说呢?因为水多,其实是一个自然环境,毕竟它是活水不是一滩死水,充分利用了自然资源,这是乡村概念,同时它是又是城市概念,城市概念毕竟居住在城市空间里,大家的生活、工作其实还是非常方便的。
第二个就是规划了生活,作为现代的城市人,现代人的生活和工作都非常紧张的,在这么一个环境,在非常短的时间内能达到他所居住的优质条件,给了他诸多“养分”这个养分不是不是简单的物质化,他有他一个休息的空间,他吸收到了自然的气息,放纵了很多的精神,这都是养分所所有带来的东西。
第三规划了产品,所谓规划了产品,虽然大家都讲了,其实它的形态都有一些相同,别墅或者联排别墅,或者是独栋别墅,或者是加高层,其实这个从刚开始统一的规划形成了一体化的东西。但是产品本身带来了诸多的细节和末梢的东西,这给他们所有将来居住的群体带来了很多东西。我认为第一个它的特别之处。因为它是诸多发展商进来一起运作的“大产品”。
北京也有很多这样的别墅加高层的居住,东四环边儿上也有一些,基本上看不出来有什么可关联的东西,就是为了加强一下它是高档社区,不知道这些想法其实没有给这个环境带来更多的好处,也没有为人们这种享受生活带来更多益处,这是我在北京的一些体会和看法。
第二是统一的管理,我觉得统一的管理是它的特别之处,统一了管理,这么多的发展商,统一管理起来有很大的问题,各个小区里面,各个项目也有自一些小的配套,他是个性化,那也是近距离,零距离接触我们消费群体一个环节,也就是说同质化的一些管理,也可以有差异化的管理,这是不客观的管理。
当然加上三大俱乐部,高尔夫俱乐部和国际俱乐部和乡村俱乐部,有生态的、有更贴近城市化,更有高档群体将来可以享受的,我觉得这也为我们统一的管理,聚焦这样一批不同思想、相同生活愿望的群体,创造了很大的益处。我觉得很有意义。
第三统一了一个价格的优势,由于它的产品形态,它的价值在目前状态下基本上相同,没有太大的差异,但是也要看到,其实现在的价值不能说明现在产品的优势,只能说是当期市场的一种反馈,所以随着整个天津整个经济的发展,就是港口经济的发展与北京周边一些城市的经济互补,带来了整个区域的发展,这样整个楼盘也会带来价格区域发展。
天津有一话我来以后常听“大饼卷手指头”,什么叫“大饼卷手指头”就是自己吃自己,就是咱们的产品基本上卖得都是当地的。我相信随着整个天津经济的发展,给我们带来的都是整个天津的物质繁荣和人才的聚集,这肯定是一个大趋势,像北京和天津基本上都是一样的,像我们这样的产品现在设计出这样,当然还不止几家,这样精心打造出来的产十年是不会落后,产品的价值价格也不会落后,这里面有一个相互的关联,我想它至少可以考虑在未来三至五年之内仍然会把这些产品仍然可以转给外来的,更注重经济效益的居住群体,就是不意很快买当时价格更高的产品,为他们提供一个很好的居住空间。
主持人:谢谢!非常有高度,您的讲话又把我们梅江南的理解上升到一个很高的层次。
还有浩天朱总,说到区域的联合,说到部分区域不但有竞争,还还有竞合,朱总肯定有很多感想,请您介绍一下。
朱总(浩天房地产公司):首先请允许我代表松江集团,代表宁发、代表江胜对主办单位百忙之中,能够把我们几家开发企业聚集在一起,做梅江南品牌价值高层论坛”。这个会我觉得是迟来的会,刚才四位领导的讲话,把我想说的都说了,把我没想说的也替我说了,我想梅江南总体的规划、开发、理念、产品就不再多说了,总结得都非常的好。
我想说的是今天这个会为什么是个迟来的会,把这一点作为切入点多说两句梅江南从五、六号地、七八、号地、十号地、十一号地,这三家企业在2005年初做总体的开发规划的时候,其实当时滨海投资集团的董事长当时就有想法,有什么想法呢?当时就是针对这几家开发商开发的项目、开发的产品,是谁来调解这个问题,在今年三、四月梅江南先期启动时候是江胜和宁发现启动的。当时的规划稍微慢一点,当时江胜和宁发两家先期启动过程当中,江胜老总阐述的整个项目总体预热一些相对广告,江胜也打出了他们预热的的广告,当时提出的是这么一个问题,记得有一次吃饭,窦总说哪天吃饭约郭总咱们坐坐,你拟稿这儿讲度,郭总就讲西班牙风格,我觉得这里面丢了一个东西,丢了什么东西?就是丢了一梅江南,为什么梅江南,因梅江南的品牌老郭总凝聚了多少的心血。从99年郭总他们就开始研究这块地,用一流的规划,一流的定位,一流的理念、一流团队,从而形成现在梅江南,这是经过四到五年的深层次的挖掘和延续梅江南品牌才出来了。
作为每一个开发商,如果你单独说你自己的一个项目,而不梅江南,实质上梅江南这块品牌,这块写无形资产的浪费,这当时是由这么一个起源,当时有一个想法,后来在七月份,我和都总还有郭总和中国银行天津分行搞了一个叫“畅想梅江南、引起联合”的论坛,当时主要还是从金融如何看梅江南,因为宏观调控相关的一些政策来看,在那个论坛上,应该说从金融的角度看梅江南,给予了非常、非常、非常高的评价,为什么重复用三遍“非常”,因为当时的评价非常高,记得在会上和中行天津处的分行风险置处长还打起嘴仗来,风险,一提哪儿都是风险,我认为梅江南做地产开发,没什么风险。我真心寄希望于过五年再翻一番,因为刚才说过五翻一番现在已经达到了,再过五年再翻一番有没有这种可能,我觉得这种可能是有的,为什么?第一个里头以外患为界,画一个圈,看看这个环里还有多少别墅,刚才郭总讲,别墅的升值潜力,以外环为界,这个圈里面还有多少别墅,这些别墅都分配在什么地方?按照市委八届八次精神,环渤海地区的总体战略定位,我自己理解滨海新区今后是个服务功能区,作为一个服务功能区,它主要附设的是我们的华北地区和东北地区,但他不是一个居住区,为什么要搞轻轨、为什么要搞高速,其实早在八届二次规划的时候,叫规划叫“一个扁担挑两头”我认为天津的居住区还是在天津市,又辐射配合滨海新区,整个来看,城市居住区已经在往东南移了,目前来看梅江南江肯定是天津市不能说是唯一的高档、时尚居住社区,从生态、从休闲的、从规划的从思想的几个方面看,这是很前卫,刚才讲可能十年以后,它在全国都不落伍。
第三,结合这个会,说为什么要把这些人都整合在一起,要说梅江南?是因为我们都梅江南这块土地上去生存去发展,我们都要在梅江南这块土地上打造我们自身的产品,但是我们的总体规划,都是受人的控制和协调的。原来十一轮方案窦总都没过,因为窦总的要求非常严格。后来我们又聊,聊完以后,他认为有确定一个放这几家企业在这块土地上既有竞争,又有统一又有协调、又有协作,统一是规划的统一,理念的合作是彼此要围绕着“梅江南”的概念去合作。有一次和郭总出差,在飞机上交流的时候,很坦诚的讲,咱俩既可能是朋友,但是生意场之外是碰到也可能是竞争,我衷心希望这种竞争,是创建一种“梅江南”概念之下的和谐,在梅江南概念之下,怎么样把我们的产品、把我们的客户做足。我觉得媒体这回整合我们四家企业达到这个目的,在我们之外有万科,有顺驰、有融创,周边梅江湾,从区域竞争角度来讲,光环里就有这么多家企业在竞争,但是我觉得竞争不可怕,可怕的是什么?可怕是我们无序的竞争,可怕是我们只追求赢利而不追求产值的品质和品位,在一点上,我发自内心的觉得卡梅尔做得确实不错,我刚才想说你看我说得是真是假的?
实事求是讲,我们俩交流,为了早一个协议却全国的写意场去找,拿来不行,再重来。就这方面来讲,包括郭总刚才介绍卡梅尔整个项目操作理念上有一本书叫《细节决定成败》嘛!郭总在这个细节上做的是非常不错的。包括我有几个朋友来天津来的时候,我带他们到卡梅尔参观,这个在天津绝对是做足了。这表明这个开发商梅江南这个地方做产品是负责任,不光对自己企业负责任,梅江南也是非常责任,梅江南来讲,我觉得浩天也好、江胜也好,包括我们松江也好,还要把产品的细节再把握好一些,把营销的产品的定位,客户的大理念、大轴线理顺一些,这样做出来客户群自然就来了,从这个角度来讲,我觉梅江南的品牌要树,要讲,不光是开发商要讲,媒体也要讲,要达到社会的认知,达到社会的支持,达到我们开发商的需求,这是我们今天要讲的一句。
再一个就是下一步操作过程当中浩天的项目明年就要面世了,现在还处在方案的讨论阶段,我们也真诚希望将来浩天的项目构成以后,媒体也好,开发商的关系也好,能够更好的团结,再一次对媒体的支持表示衷心感谢。(掌声)
主持人:我们在会议准备之前和各家开发商有过密切的沟通,达成了一个共识,就是有关梅江南概念的定义,我们想到梅江南”,明确大伙儿有三点,一个是统一的国际化的社区规划,一个是大的水域的住还有一个是会所、俱乐部方面的。
另外还有一些就是梅江南大水域会有一些活动在搞,还有一件值得宣布的事,梅江南不是作为房地产的项目品牌,也不是一个公司的品牌,而是作为一个区域品牌注册成功,这个在会上已经宣布。今天的会议到此圆满结束,谢谢大家!