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在房价不断高涨的今天,不少都市人在置业时,都会选择银行贷款购房。现年29岁的黄海新(化名)是一名外贸公司的普通职员,黄海新于2005年3月购买了一套价值70万元的两房一厅,购置新家准备结婚新房。黄海新只有20多万元的积蓄,他打算首付20万元,再向银行贷款50万元,20年还清。
黄海新在开始考虑贷款时就想到选择何种贷款方式为好,尽量少“付账”给银行。在还款方式上,黄海新打算对等额还款法和等本还款法两者中作出比较,再选择哪种方式更划算。黄海新决定自己亲自算算这笔账。
若黄海新选择等额还贷法,那么,按照他贷款金额为50万元,按贷款年利率5.508%折算成月利率为0.459%,使用等额还款法,黄海新每月的还款额为3441.7元,其中第一个月的还款利息为500000×0.459%=2295元,还款本金为1146.7元。在等额还款法中,还款本金金额有第一期的1146.7元增加到最后一期的3424.46元,利息则有第一期的2295元逐渐减少到最后一期的15.72元。这样,20年的贷款期限内,黄海新的还款利息总额将达到326006.48元。
黄海新又开始计算等本还款法,每个月偿还的本金为500000÷240=2083.33元,而第一个月还款利息为50000×0.459%=2295元。这样第一个月的还款额为4378.33元,到最后一期,利息金额由第一期的2295元逐渐减少到9.57元。这样,黄海新的还款利息总额为276547.99元。
算完这笔复杂的账后,黄海新发现等额还款法比等本还贷法多付了银行49458.49元的利息,于是黄海新打算选择等本还款法。在选择在哪家银行贷款时,黄海新心想,各家银行的情况估计相差不会太多,不必在这些鸡毛蒜皮的事情上浪费时间,而本身持有某银行的存折,于是就选择该行房屋贷款,办理完手续后,黄海新开始于2005年6月偿还第一笔贷款。黄海新万万没想到,由于选择了这家银行,他日后的还款要比在别家银行多付许多。
黄海新一直交付月供款,一切似乎都风平浪静。然而2005年11月的一天,黄海新在一家论坛中无意间看到了一个帖子,上面讲述了由于该银行系统的个人住房贷款存在重大陷阱,该银行个人住房贷款利息采用日利率(一般银行采用月利率),但是在算日利率的时候,他们每年按照360天来计算日利率(贷款年利率/360,比除以365要高),然后在收取利息的时候,他们按照每月实际的天数来收取,每年总共收取了365天的利息。这样,实际上贷款的人每年多交了5天的利息。当时黄海新看到这个内幕,头顿时像要爆炸了,因为他就是在该帖子所指的那家银行贷款的。
黄海新在做等额还款法与等本还款法比较时,都是按月利率计算的,因此选择等本利率。而现在这家银行却在等本还款法中采用日利率,并用360天计算的而不是365天。为此,黄海新又重新计算了该银行行的算法,竟然发现12期(一年)比一般银行多交了374.85元利息。
心中恼怒的黄海新投书本刊,揭露了该银行贷款黑幕。本刊记者带着质疑的心态,对该行的还款计息进行了严密的计算,为了谨慎起见,并把1年期延长到2年期。按该银行等本还贷方式计算,每期应还本金为:500000÷240=2083.33元,利息=[贷款额-每期本金×(n-1)]×当期借款天数×5.508%÷360,则头两年24期计算结果如表1所示(以360天计算的等本还贷):
记者又通过多种渠道计算了其他银行24期中还款的情况,以作比较。
其他银行以月利率计算的还款情况表
其他银行以月利率计算的还款(祥见表2),本刊记者惊讶地发现,本金相同的情况下,只计算到24期利息便比其它银行的高出53171.35-52440.79=730.56元。
其他银行一个贷款年度的计息天数为365天,而该行贷款年度的计息天数为360天,20年下来便多出了105天(包括润年在内),相当于3个半月的利息!如果将这笔钱存入银行,即便是活期存款0.72%(税前),不考虑复利问题,20年下来也将多出几百元。
由于发稿日期临近,本刊记者无法计算全部240期的还款情况,也就无从得知黄海新需要付出多少本不必要支出的利息,但可以确定的是,由于该行房贷记息系统的缘故,黄海新的损失当以数千计,假如加上这笔多花的冤枉钱存入银行,那黄海新的损失更大!
据悉,该银行2003年个人住房贷款累计发放1432亿元,个人住房贷款利息收入便达148亿元,比2002年增加28亿元。在房价不断高涨的今天,设想到2005年底该银行发放贷款额是怎样一个巨额数字?而在这里面又有多少是由于以日利率搜刮来的“民脂民膏”呢?