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北方网消息:今天又是“3.15”,近年来随着房产类纠纷和投诉的增多,房屋质量、虚假广告、合同欺诈等问题日益突出,房产投诉已经连续位居年度投诉的榜首,为此北方网置业频道在3月15日邀请了天津致信律师事务所孙忠国律师做客北方网“嘉宾网谈”节目,就近段时间楼市热点话题和房地产常见纠纷问题进行解答。
孙忠国律师简介:
孙忠国,天津致信律师事务所专职律师。自2000年开始执业,一直处理房地产方面的各类纠纷,具备深厚的理论知识,同时也积累了丰富的实践经验。曾负责今晚报地产版“房博士热线”的法律问题解答,并受邀成为天津市房地产业协会主办的刊物“天津房地产”撰稿人。
以下是访谈实录
天津致信律师事务所孙忠国律师做客北方网《嘉宾网谈》
主持人:各位网友,大家好,欢迎收看本期嘉宾访谈节目。今天是“3·15”国际消费者权益日。我们北方网请到天津市致信律师事务所的孙忠国律师,就网友关心的房产维权问题回答大家的提问。孙律师,请先和大家打个招呼。
孙忠国:各位网友,大家好。非常高兴做客北方网。
主持人:孙律师,你看论坛上网友提到的这些问题。有一个网友说,我看中了一套房产,可这里是村里集资后修建的,房屋有产权证但却是集体的土地证这样的房产,可以购买吗?
孙忠国:严格来讲,有商品房证才能上市流通,如果规划是农民集资购房,是不具备流通性,不能作为商品来进行销售的。
主持人:除了这样的房产,更多的消费者关心的还是商品房,在购买商品房的过程中,应该在哪些环节方面注意什么问题,楼市纠纷有什么样的特点?消费者如何在卖方卖方过程中回避这样的风险呢?
孙忠国:我觉得在整个过程中,大家遇到的问题是几个方面:
第一,甄别广告的真实性问题;
第二,查看开发商的五证是否齐全;
第三,就是在商谈合同、签订合同的过程中要注意的问题;
第四,就是房屋交接手续的时候,有什么问题。
对于整个楼市的出现的纠纷的特点,根据我们以往的经验和主要案例,我认为就是两个特点:
第一个就是纠纷原因的普遍性。
第二个就是矛盾纠纷很难调和。
主持人:消费者如何在购买房屋的过程中规避这些风险?
孙忠国:要做到“三多”。第一要“多看”。多看楼盘,比较优缺点。看看相同的位置或类似地址的楼盘好坏、价格区位和整体的规划情况。
第二要“多问”。要问售楼员这个房屋的情况,小区的环境,各方面要充分了解。问完之后还要问周边楼盘的售楼员同样的问题,看是否有矛盾和抵触的地方。另外,问完售楼员之后还要问专业人士,比如律师,或者和房地产较了解的人咨询一下,这个房产项目具体情况怎么样?找一些资深的业内人士咨询。
第三要多思考这个房屋是否适合自己,综合看这些情况,适合自己才是重要的。
主持人:“多看、多问、多思考”。
其实现在的房价上涨也使很多消费者在购买房屋的过程中,出现了不理智的行为。大家总认为在楼盘开盘后,还会上涨。因此在消费者选房的过程中,肯定会遇到开发商种种违规行为,丧失了警惕性,能否给大家介绍一下?
孙忠国:按国家规定,必须有五证才能销售。“五证”主要包括:第一,建设工程规划许可证;第二,建设用地规划许可证;第三,建设工程开工许可证;第四,国有土地使用权证;第五,预售或销售许可证。五证齐全开发商才有权利对外销售。
主持人:什么是内部认购?
孙忠国:就是在开发商不具备条件的情况下,对外销售房屋。
主持人:不具备这个条件。
孙忠国:主要就是没有销售许可证,这时候如果是内部认购不受法律保护。
主持人:消费者在选房过程中,有没有权利向房产开发商确认这五证?
孙忠国:购房人有权利去查看开发商的五证。只有五证齐全才能销售。一定要辨别真伪性,看到了销售许可证的,可以去上网查看一下许可证的真伪。
主持人:也就是说,到房地产网输入证号,确认资格。
孙忠国:可是内部认购是违反国家规定的,很难法律支持的。所以购房人应该理智处理,不要助长开发商的积极性。只要大家都理智了,开发商内部认购的歪风邪气就会停止。
主持人:现在有一种说法:“没有证不销售,有了证(编者注:指内部认购证)才能优先选房。”这样的情况,消费者如何维护自己的利益?
孙忠国:首先我认为就是尽量不做内部认购。实际上我认为内部认购对购房人没有什么利益,对开发商有利。首先开发商在不用支付利息的情况下可以先筹得资金。第二,可以根据认购的情况,来考虑后期的策划销售,开发价格等。第三,造成楼盘热销的假象,引诱大家排队购买。
主持人:因此大家怕后期房价上涨,会在内部认购期内排队购买房屋。
孙忠国:销售过程中,对持有会员证(内部认购卡)的客户,要求在短短的一天或一天半的时候就必须选房,如果不购买就等于放弃了你的权利。而且你如果不买的话,想退会员卡的钱就不可以。
主持人:所以说在买房的过程中,一定要谨防开发商的违规行为,最大程度地维护权益。其实与开发商签合同,也是消费者非常关注的一个问题,有一个网友这样问:商品房合同中,房屋的性质是公寓,是什么意思?属于住宅还是非住宅?
孙忠国:商品房形态很多,主要有公寓、TOWNHOUSE等,还有板楼、塔楼、板塔结合。根据天津市房屋销售规定,实际上公寓是相对属于档次较高,物业管理比较完善的楼盘。严格来讲,还是住宅类。
主持人:现在很多纠纷都是由于消费者对于合同的条款不清楚就仓促签订造成的。在事后维权的过程中,使他们处于非常被动的地位。
孙忠国:主要是购房的过程中要注意周边小区环境,沙盘广告,楼书上怎么介绍的,特别是一些具体明确的地方要注意。第二就是小区配套设施什么时候交接,什么时候修建,都要在合同上注明。我这里有一份合同。
主持人:你特意带来了一份合同样本,来讲解一下,请摄像师给一个近镜头。
孙忠国:第一,就是销售面积的情况,建筑面积和公摊面积。现在开发商很多用扩大公摊面积,来减少套内建筑面积。如果开发商给你一个80平方米的房屋,整个建筑面积没有变化,但是在国家规定的不超过3%的情况下,而把套内面积变小,公摊面积变大。这种情况下,购房者还是受到损失了,这里要约定好,最好套内面积也要有3%的约定,公摊面积也有3%的约定。
主持人:也就是说房子的建筑面积中并无变化,而扩大了公摊的面积,减少套内的实际使用面积。在这份合约中还应该注意哪些问题?
孙忠国:开发商延期交房的时候,一般都要求购房人继续履行合同,有的给一些违约金。在这个时候,购房人应该坚持自己的条件,和他约定如果延期交房多长时间内,购房人有权利选择退房,或者选择继续履行合同,提高违约金,并且最好按日计算违约金。
主持人:还有哪些?
孙忠国:在产权登记方面,双方的权益义务到要规定得特别具体。在商品抵押登记情况下,让开发商注明此房无抵押,或者开发商直接出示一个证明,证明我公司未在银行做抵押等等。
主持人:必须要盖开发商的章。刚才你也提到了交房的时候,有的没有达到交房的条件提前强行交房,而有的是没有竣工而延期交房的,对这种情况,消费者如何维护自身的利益呢?
孙忠国:我觉得首先购房人在购买的时候,要选择有实力的开发商。这样的开发商重视自己的公司信誉和形象,考虑到后期的反馈意见,以便于后期项目操作,这样就会减少房屋出现违约、延期交房、质量瑕疵等问题。
主持人:消费者如何进一步确认开发商的资格?
孙忠国:首先要考虑开发商的建设资质,要看注册资金,还有以前建设的项目情况。这些项目后期的销售情况,购房人的口碑、小区的物业情况,销售情况是否良好?这些都是开发商实力的体现。
主持人:消费者可以到以前项目多看多问。
主持人:网友还有问题,房子裂了,但开发商只给修理裂的部分,不能全部修理,结果是墙跟地图一样,怎么办呢?
孙忠国:按照法律规定,只有房屋主体出现质量问题的时候,才能退房。但是,出现这种情况下,开发商应该积极维修,并且在维修的同时给予相应的补偿,毕竟这种行为给购房人造成了影响,损失没有影响安全,但是在居住环境的心情上还是有较大影响的。同样花50万的房子,这里有裂痕。花同样的钱买的是次品,心理上很难接受。
主持人:有网友问,我最近买了二手房,要到今年8月份才能拿到产权证。如果在这期间,发生拆迁等问题,拆迁补偿费是原房主的,还是我的?
孙忠国:因为你购买的房屋,没有办理房屋变更手续。严格来讲,现在房屋还不是您的,虽然你签订了买卖合同,如果发生拆迁的话,在拆迁合同签字的人才是房主。具体到拆迁补偿的费用,就要看你当时签订的二次购房协议,怎么约定的,要根据二次购房约定的条款。如果没有约定,我个人认为,严格来讲,你应该有权利享受。因为你已经履行了义务,交完了房款,只是欠缺一个变更手续。还没有完善,这个时候原来的购房人办理签字,只是代你履行了手续。
主持人:所以这位网友还要积极地跟原房主沟通。又有一位网友问,我今年3月在中介公司看中了一套房子,因为房主还是在那里住着,我用了一个晚上和房主商量了价格,第二天就和房主办理了相关手续。之后中介和我联系,要交中介费,我该不该交,房主是和我同样的交费用吗?如果房屋出现了问题,是中介公司管、还是房管局管?为什么?
孙忠国:因为房屋中介公司主要是搜集房源,给购房人提供信息帮助。在这种情况下中介公司已经履行了一定的义务,并且你也购买了房屋。这时候应该交中介费,具体多少要看合同协议。应该交付多少钱,如果没有合同约束,可以去协商,毕竟中介公司完成了一大部分义务。
主持人:这个还是应该交的。
孙忠国:我认为应该交,但是要双方协商。如果房屋出现了问题,我不知道具体是什么问题,个人认为应该找原房主,因为房屋是他的。如果他在二次销售时隐瞒瑕疵,实际上就是一种欺诈行为。
主持人:还有一位网友说,买了一套二手房,后期贷款委托中介公司代理,不知什么原因,没有在约定时间付给卖主房款。违约了,有什么办法?
孙忠国:首先要看双方签订合同的时候,是否对延期付款有约定,出卖方有权利拒绝出售,或者说是在当时的情况下,是否约定第三方中介公司代办手续有期限。在这段时间内,是否有中介公司应该承担什么责任等。
主持人:也就是说这些事项应该在购房合同中有反映,以合同约定的情况为准。
孙忠国:如果是贷款下不来等原因,要具体分析一下。对购买人来讲,应该和出卖方积极沟通,尽量弥补损失。
主持人:还有网友说,我朋友一个月前和中介和卖方签订了三方协议,我听从中介把房产证交给了中介公司,后来在交易过程中,买方始终因为这样或那样的问题,没有付款。我的朋友不想卖了,这时候中介不退,原来协议提到了违约金5000元,可是对方都不答应,现在买方凑好了钱,但是我不打算卖了,还是想选违约的方式,但是不能要回房产证,怎么办呢?
孙忠国:这个问题和上个问题正好相反。如果是买方付款没有事先约定,如果超出约定,合同是否有约定?违约责任,是拒绝出售,还是给付违约金,并且要确定谁是违约方。
主持人:在这个案例中,好象是卖方主动提出违约,他来付5000元违约金。
孙忠国:从这个问题来看是卖方想付5000元来取得房屋产权证。首先我个人还是认为,这个问题看谁是违约方。如果违约方不是出卖方,他不应该承担这5000元损失,由于是买方的原因,没有在约定期限内,交齐购房款,中介公司应该督促买方。
主持人:但是房产证在中介公司扣押着。
孙忠国:如果将房款交到中介公司,中介公司必须把房屋产权证交还给出卖方,这是中介的义务。
主持人:也就是说,卖方可以从中介公司把产权证拿回来。
孙忠国:前提就是他在这里没有违约。如果双方没有违约,出卖方想通过自己违约的情况,这样也是不受法律保护的。为什么?因为合同成立后,都能继续履行,而出卖方单方提出要以违约形式终止合同,法律规定应该严格执行,继续履行原合同。
主持人:还有网友问,他看上了一套二手房子,由于还没有办理产权证,因此无法过户,请问这种情况怎么办才能保证自己的权益不受侵犯?而且在法律上也能承认。
孙忠国:这个问题很难实现要求。严格来讲,只有房屋取得产权证才能进行二次转移。他的要求很难实现。
主持人:因为他没有产权证。
孙忠国:要能有效使用才可以。
主持人:也就是说,目前为止,房主还不是他。
孙忠国:法律意义上不是他。
主持人:还有网友问,今年2月,天津一家银行推出了“双周供”个人贷款按揭业务,这种方式和其他贷款方式有哪些不同?
孙忠国:“双周供”只是在一个月内分成了两次还款。也就是说半月付一次,也叫半月供,跟普通贷款没有什么区别,只是在还款时间上不同。
主持人:还有一种“接力贷”是什么意思?
孙忠国:这种在天津还没有出现,我个人认为这是一种父债子偿。如果一个老年人,想贷款买房子,但是银行只给贷10—15年,贷款30万,还款额度太高了。这时候,子女很年轻,刚工作,偿还能力也很弱。单独贷给子女又有风险。这个时候可以选择“接力贷”。银行以他父亲的名义,子女作为连带还款人,在贷款期间内,连带偿还债务,并且到债务结束为止。
主持人:其实这个方式还是对百姓很有益的。
孙忠国:我觉得这个方式对年轻人还是有益的。年轻人进入社会经济条件达不到的时候,可以借助父母来实现买房。或者子女想给父母改善条件,和父母一起贷款。父母经过3-5年的还贷之后,子女有可能具备了还款能力继续供房。这样的话,可以提前满足居住新房的愿望。
主持人:我们天津什么时候可以出现这样的方式?
孙忠国:这个要看银行的自身处理。据我所知,农行已经在上海、北京实行了。天津还要看整个情况。
主持人:还有一个问题,我所在的小区的物业和原来的开发商是一家公司。两年就撤出了,但没有留下办公用房,使得现在没有办法招新的物业,这种行为政府部门是否可以加以协调?
孙忠国:这种行为政府可以协调。但是根据法律规定,物业管理条例,开发商也就是建房单位,按照规定在小区内必须保留物业用房。交付给物业公司使用,这是必须的义务,如果在小区内没有办公用房要找开发商协调。
主持人:在刚才看到的购房合同中,有反映办公用房的条款吗?在合同的小区图上一般是否有显示?请摄像师给一个近镜头。
孙忠国:一般合同上有两个图,一个是单套房屋图,一个是小区规划图。正规的公司要有小区的基本模式,在里面标注各种公建设施,如热交换站、办公用房、变电器等。
主持人:也就是说物业公司的用房应该在规划图中表示出来。
孙忠国:规划部门应该有所标注。我认为开发商应该在这里标明,同时购房人也可以要求开发商提供物业的办公用房。
主持人:好的,谢谢你。这个消费者又遇到了这样的问题:我所住的小区的物业在既未通知业主也未公告的情况撤出了,而且还把供热转给了另外一个公司,是否合法?还有现在的供热公司没有和业主签订合同,但他们来收费,我是否应该交? 我们小区的供热3年没有达到要求,就算他们给减免了部分供热费,可暖气不够热的问题还没有解决。
孙忠国:如果是物业公司在撤走的时候转给别的公司,是不合法的,这属于转移合同义务,没有经购房人同意,私自转移了合同义务是无效的。
主持人:物业公司没有告知业主。
孙忠国:如果义务变更的话,责任的一方应该告知另一方,并且要经过另一方的允许。
主持人:好的,由于时间的原因,今天的节目就到这里,如果网友还有其他的问题,可以在北方网置业频道楼市家居论坛上留言,我们会转给孙律师给与答复。感谢大家收看,感谢大家关注北方网的节目,感谢孙律师做客北方网为网友解答问题。我们下次再会。