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众所周知,土地供应是房地产市场的源头,土地供应的多寡直接反映了房产开发的冷热。由于房地产开发的周期性,对土地市场的分析便可初见未来一两年中房地产市场的端倪。前一段时间天津市国土资源和房管局发布了拟今年出让的土地信息,下面我们针对这次出让的土地作一深入细致的分析,以期对房地产市场的未来发展方向提出建议。
此次出让的20宗土地面积240公顷,包括居住用地12宗,占地面积110.91公顷,其中河北区73.79公顷,占到总居住用地的64%;非居住用地8宗,占地面积129.22公顷,其中东丽区78.66公顷,占到总非居住用地的62%。居住用地及非居住用地在各区的面积分布情况如下图所示:
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通过以上两图我们看出如下几个特点:
一、 土地分布向二线区域集中
就这次出让的住宅用地来看,地块分布多集中在河北区、河东区等二线区域。河北区有3块地,河东区3块地。河西、南开的土地共3块,分布在边界地段,而且地块占地比较小,有的分布在沿街的狭长地带,如9号地南开小园地块,该地块占地仅5600平米,延芥园西道分布,容积率为8。南开卫津南路项目占地14.9公顷,是较大的一块地,地理位置也很优越。由此看出土地供应尤其是好地段的土地稀缺性越来越严峻,中心城区的土地会越来越少,这是一个趋势,是城市发展、经济繁荣的必然结果。
二、 大规模土地供应量明显减少
此次出让的土地中,占地面积在60公顷以上的土地只有两块,即河北区金钟河大街地块占地65.6公顷,是一个以高层为主的项目;还有东丽区昆仑路地块,占地78.66公顷,是一个集住宅、商业为一体的综合项目。其余土地大部分都在10公顷以下。如下是往年成交土地中大规模土地(指50万平米以上的土地)供应情况:
03、04年是大规模土地的放量期,在04、05年是这些土地的上市期。而在05年大规模土地上市量很少,而且土地总体推出量也大幅度下降,从这里看出我市在中心城区土地供应的政策取向是开始向周边版块扩展。
三、 商业用地供应量增加
商业用地供应量增加是本次所出让土地的另一特点。非居住用地占地面积129.22公顷,占到总出让土地面积的53.8%,多于居住用地的占地面积。根据《天津城市总体规划》天津市将严格控制在外环线以内市内六区建设低水平的住宅,市内六区将主要建成城市综合性服务中心,发展金融、商贸、科教、文化信息等高端服务业。因此商业用地增加也是在预料之中。从地块占地来看,最大的一块地是东丽的18号地,占地78.66公顷,是一个综合项目。
就非居住用地的地块分布来看,多集中在和平、河西等中心地区或周边配套较成熟区域。如2号地南京路地块位于滨江道商业圈,是一个高层项目。3号地卫津路地块是针对原文化市场的改造和更新。
红桥的17号地、北辰的20号地、东丽的18号地是靠近成熟居住区,向大型居住区服务。18号地在太阳城北面,位于丽苑居住区,20号地位于瑞景居住区。
8号地密云一支路地块占地30公顷,计划是将南开区五金城搬迁过来。
四、 容积率有明显增加
容积率是考察一个小区居住舒适度的重要指标。对于开发商而言,容积率是决定最终利润的关键,建筑容积率越高,开发商的可售面积越大,回收资金就越多。如下是往年土地容积率的变化曲线:
从上图看出,土地的容积率呈现逐年上升的趋势。此次推出土地容积率平均值是4.29,都将是以高层为主,小高层为辅的形式。容积率最大的一块是和平区南京路地块,容积率达到22;最小的一块地位于北辰瑞景居住区三号地,占地8.28公顷,容积率1.1,是以小高层为主、可配以少量多层及高层。
同时,容积率对地价的影响最直接也最主要。容积率越大,地价也就越高。规定一定的容积率有提高地价的作用,因为这样做是对土地使用程度实施控制,实际上就是降低了土地的供给。
五、 未来房地产市场预测
通过以上对所公布土地特点的分析,我们可预计在未来一到两年中:
中心城区的土地供应严重不足,土地稀缺性会越来越明显;
土地供应开始向环外环版块发展,将来外环以外将是住宅的发展方向,中心城区的人口开始向边缘转移。根据天津市的“小城镇”计划,西青的中北镇版块正在迅速崛起;
中心城区将是以商业、娱乐为主的经济发展中心,建筑形式是以高层为主的高档物业;
大盘项目也将退出中心城区的舞台,慢慢向周边区域发展。