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进入宏观调控以来,中国房地产市场从未像现在这样受到关注,已大有风雨欲来之势。一方面中国总体经济走势良好,人们改善住房的需求迫切,随着城市改造、老城区拆迁的刚性拉动,商品住宅交易市场异常活跃,房地产行业在国民经济中所占的比重越来越大。另一方面,中国经济“过热”与房地产市场的集中“消费”不无关系,人均拥有住房已超过发达国家,且人们用于卖房的投入占全部收入的比例超过警戒线,此外还有七成以上的人买不起房……市场在这两方面“合力”的作用下将会走向何方?而一向稳健的天津房地产市场抗风浪的能力究竟有多大呢?
全国房地产市场形势严峻
1.空置率越来越高意味着风险加大
空置率是一定时期内全市或区域市场竣工商品房(或住宅)的空置情况。在一定时期内该指标可以描述目标城市房地产市场的资源配置状况。按照国际惯例,空置率在5%-10%之间为合理区,空置率在10%-20%之间为空置危险区,空置率在20%以上为商品房严重积压区。我国由于体制的关系,尚无一套行之有效的统计空置率的方法。仅以空置面积来大体衡量我国商品房的控制情况。
全国商品房空置面积为1.23亿平方米,同比增长23.8%。一季度,全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积10.31亿平方米,同比增长23.3%;完成开发土地面积5284万平方米,增长53.3%。商品房的空置面积在一些城市增长尤为迅猛,例如,成都全市商品房空置面积为147.25万平方米,同比增长62.6%,其中住宅空置65.36万平方米,增长70.7%。
2.房价上涨过快对于房地产市场健康、有序发展构成威胁
统计显示,一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,其中,大连、呼和浩特、深圳涨幅超过10%。据北京市有关部门统计,2005年北京商品住房预售价格涨幅为19.2%,而商品住宅累计空置面积达到了1374.2万平方米,全年上升了31.6%。
北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》显示,我国东部地区商品房均价已达到4000元左右,而我国2005年城市户均收入只有1.5万元至1.7万元。据专家估计,在我国城镇居民中,至少有70%没有购买商品房的能力。值得注意的是,房价上涨快是供不应求的表现,而空置率上涨是房子卖不出去的信号,这两个指标得出的结论恰恰是相反的。这就是地产市场的整体矛盾所在。
3.产品类型供应失衡造成不必要的浪费
为了追求出房率、追求更大的利益,开发商大多开发大户型产品、高档产品。来自国家统计局的最新数据表明,在24个大中城市里,每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50%。而发达国家多数住房都不超过100平方米。这种供应结构是发达国家都不敢“尝试”的,现阶段小户型普遍受到欢迎也从根本上说明了问题。
来自建设部的消息显示,2005年我国城镇居民人均住房建筑面积将超过26平方米。我国人均住房建筑面积已达到了中高收入国家的水平,这明显超出了我国城市居民的实际消费水平。此间差异将相当一部分购房者变成了“房奴”、“月光一族”。为此国家出台了一系列相应政策以改变这一状况,停止独栋别墅用地供应,限制高档住宅(联排别墅、叠拼别墅等低密度住宅)等政策相应出台,其收效尚有待观察。
对于天津房地产市场,我们仍能保持谨慎的乐观
1.天津的房价的持续稳定是天津地产市场健康有序的标志
通过4月商品房和二手房的成交情况,我们可以看出天津市场近期价格走势还是比较平稳的,价格在一定区间上下波动,是一种标准的市场规律。现在房地产市场最大的问题不是让房价降下来,而是稳定房价,控制房价非理性的上涨。这点在天津市场表现良好。
2.以居住为主,投资性比例不大可最大限度减少地产泡沫
除滨海新区外,天津商品住宅投资性需求所占比例不大,大多以自主为主,主要集中在拆迁、改善、婚房等方面。而滨海新区的投资性需求与滨海地区快速发展的经济,以及国家战略规划、人力物力的投入密切相关,尚在一个可接受的范围内。目前,除开发区均价已达天津中心城区7000元/平米水平外,其他地区如上北生态区、新港居住区等尚有较大潜力。
3.天津地产市场供应梯次分明、结构合理
天津地产市场产品种类繁多、价格层次分明,地区分布均衡,可满足大部分人的居住需求,市场结构较合理,市场的调节也更趋于理性化。就产品类型而言,独栋别墅、联排别墅、花园洋房、多层、小高层、高层各种类型均有一批代表性的项目满足购房者需求,别墅类如领世郡、洋房类如水晶城、高层如海逸长洲等;就户性大小而言,临近区域内既有小户型产品又有大户型产品供选择,如老城厢的小户型代表后现代城和大户型代表富力城;就区域而言有中心城区、南梅江北瑞景东东丽湖西华苑、卫星城中北镇、地铁沿线版块等;就价位区间有市中心、开发区的7000元/平米价位,有范中心区的6000元价位、有城郊结合部的5000元/平米价位、有发展中区域的4000多元/平米价位,还有瑞景居住区、秋瑞家园、格蓝春天等经济适用房的3000元左右/平米价位。可选择的余地较大。
4.二手房对于稳定商品房市场发挥越来越重要的作用
二手房的价位与成交量都与商品住宅密切相关,反过来二手房对商品住宅又有一定的调节作用。有更多的人选择了二手房,二手房已成为了越来越重要的市场调节工具。
通过上图我们可以看出,二手房的成交面积在某些区域和商品房基本持平甚至超过商品房的交易,二手房交易量的提升必然会对商品房交易价格的稳定起到积极作用。此外,二手房价格走势与商品房有着惊人的相似,成为商品房是一个互相影响制约的因素。
综上所述,天津地区房地产的稳定,让我们有理由相信在全国地产形式严峻的时刻,我们仍然可以保持谨慎的乐观,更密切关注未来市场的走势。而未来的出路就在于在经济腾飞的时刻不要被眼前的利益所动,切实关注最广大人群的住房需求,使住房结构、价格水平更趋向合理化,以市场为导向,追求利益的同时肩负社会责任感才是根本的出路,因为商品房是商品,又不完全是商品。