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住宅成交大幅下降 初显宏观调控威力
一、商品房总体销售情况分析
2006年6月,天津商品房成交量为82.32万平方米,环比下降8%,同比则上升7%,2005年6月市场受宏观调控影响,成交量下降。本月成交价格为4882元/平方米,环比下降2%,同比则上升了22.7%。
年份 |
成交面积(万m2) |
成交金额(亿元) |
平均价格(元/ m2) |
2005.6 |
76.95 |
30.61 |
3978 |
2006.5 |
89.62 |
44.85 |
5005 |
2006.6 |
82.32 |
40.19 |
4882 |
同比浮动 |
7% |
31.3% |
22.7% |
环比浮动 |
-8% |
-10.4% |
-2% |
2005年6月——2006年6月成交量及价格走势:
如图所示,本月全市成交量走势平稳,三月份以后,连续四个月保持高位调整的状态。本月成交量超出2005年同期的7%。由于价格的涨幅超过了成交量的涨幅,使成交额上升了31.3%。与上月相比,宏观调控初显威力,成交量下降了8%。天津地区宏观调控细则仍未出台,因此市场目前处于暂时的观望和小幅调整。
本月全市商品房价格有所下降,降幅为2%,主要由于郊县市场价格下降及成交结构的变动所带动。06年1-6月份整体看来,价格走势平稳,宏观调控未对市场价格产生明显的作用。预计下月仍将保持高位调整的状态。
二、商品房住宅销售情况分析
1、商品房住宅成交情况
项目 |
成交面积(万㎡) |
平均价格(元/m2) |
成交额(亿元) |
本月全市 |
73.76 |
4656.1 |
34.3 |
上月全市 |
83.21 |
4956.5 |
41.2 |
本月增长幅度 |
-11.3% |
-6.1% |
-16.7% |
天津市6月份商品房住宅成交73.76平方米,环比上月83.21万平米下降11.3%,其中市内六区成交量占比为35%,较上月下降了11%。全市成交额34.3亿元,环比下降16.7%。由于价格较高,市内六区销售金额占全市总成交额的49.4%。全市商品房住宅价格走势平稳。本月均价4656.1元/平方米,较上月略下降6.1%。
市内六区对宏观政策反映的灵敏度较高,本月成交量大幅萎缩,而郊县则较差一些。但从价格来看,影响并不明显,主要由于成交结构的变动导致了价格的下降。
2、市内六区本月商品房住宅成交情况
项目 |
市内六区 | ||
成交面积(万㎡) |
平均价格 |
成交额 | |
本月 |
25.8 |
6573 |
16.97 |
上月 |
38.3 |
6318.1 |
24.2 |
环比变动值 |
-12.5 |
254.9 |
-72385.2 |
涨幅 |
-32.6% |
4% |
-29.9% |
本月市内六区商品房住宅成交量25.8万平方米,较上月38.3万平米下降32.6%。销售金额16.97亿元,较上月24.2亿下降29.9%,市内六区商品房平均价格6573元/平方米,较上月6318.1元/平方米上涨4%。
受调控影响,市内六区成交量下降幅度较大,在细项调控政策出台之前,成交量将基本保持目前的状态,变动幅度不会再大,成交价格将保持平稳走势。
市内六区各区域成交量状况:
单位:套
成交套数 |
2005年6月 |
2006年5月 |
2006年6月 |
同比 |
环比 |
和平 |
185 |
330 |
258 |
39.5% |
-22% |
河东 |
698 |
602 |
354 |
-49.3% |
-41% |
河西 |
739 |
439 |
363 |
-50.9% |
-17% |
南开 |
468 |
1381 |
785 |
67.7% |
-43% |
河北 |
325 |
330 |
253 |
-22.2% |
-23% |
红桥 |
117 |
361 |
219 |
87.2% |
-39% |
合计 |
2532 |
3443 |
2232 |
-11.8% |
-35% |
从图表可以看出,市内6区总体成交量较去年同期下降了11.8%,由于上市量的增加,红桥区和南开区涨幅较大分别为87.2%和67.7%,河西区和河东区降幅较大为50.9%和49.3%。
与上月相比,本月终结了自2月份以来连续四个月的上涨趋势,并且出现较大的波动。各区成交量全面下降,整体降幅为35%,特别供应量较大的南开区、河东区降幅至40%以上。
市内六区各区域成交价格状况:
单位:元/平米
均价 |
2005.6 |
2006.5 |
2006.6 |
同比 |
环比 |
和平 |
6100 |
8536 |
8237 |
35.0% |
-3% |
河东 |
4339 |
5770 |
6161 |
42.0% |
7% |
河西 |
5795 |
7089 |
6925 |
19.5% |
-2% |
南开 |
6038 |
6470 |
6680 |
10.6% |
3% |
河北 |
4294 |
5552 |
6037 |
40.6% |
9% |
红桥 |
4479 |
4448 |
4898 |
9.3% |
10% |
从各区域价格走势看,与去年同期相比各区域价格都有不同程度的增长,由于河东区、河北区产品供应量的增大以及产品形式的不断升级,价格涨幅超过40%;与上月相比和平区、河西区价格略有回调外,其它区域均有所上升。特别是河北区,在一些海河、地铁周边中高档项目的带动下,价格上升幅度较大。
3、郊县市场本月商品房住宅成交情况
项目 |
整体郊县市场 | ||
成交面积(万㎡) |
平均价格(元/㎡) |
成交额(亿元) | |
本月 |
48 |
3624 |
17.38 |
上月 |
44.9 |
3795 |
17.03 |
环比变动值 |
3.1 |
-170.41 |
0.34 |
涨幅 |
6.8% |
-4.5% |
2% |
本月郊县市场成交量有所上升,本月成交48万平方米,较上月成交量上涨6.8%;均价为3624元/㎡,较上月3795元/㎡下降4.5%。成交额17.38亿元,由于成交量的带动,较上月成交额13.03亿元上升2%。
4、重点郊县成交状况
本月重点郊县共成交商品住宅2572套,占郊县整体的61.3%,成交量较上月2589套略下降了0.66%。本月塘沽区大幅上升,共成交1341套,创2005年9月份以来的新高,较上月上升54%;其他区域均有所下降,特别是东丽区本月成交182套,较上月的406套下降了55.2%,其次为津南区和北辰区,成交量下降22%和33%。从走势图看,塘沽区成交量仍高居郊县首位,且较其他区县优势明显,西青区本月走势平稳。
从价格上看,西青区本月均价4701元/平米,排在重点郊县首位。郊县市场产品差异程度较大,价格起伏比较明显,但总体价格走势平稳。
本月全市商品住宅成交量下降幅度明显,主要由于市内六区成交量大幅下降做带动,郊县地区在塘沽区的带动下则略有上升。成交额上市区与郊县各占半壁江山,平分秋色。本月成交结构及郊县区域价格的下降带动全市价格的小幅下降。目前,市场观望形式严重,特别是市内六区,国六条等宏观调控的影响已经显现。但是随着时间的推移,市场对新政的适应能力将会逐渐加强,市场的胶着状态会有所缓和,从而遏制目前成交量大幅下降的局面。因此,我们预计7月份成交量将会持续目前的水平,处于震荡盘整期。