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“房地产新政”的局限
去年的情况表明,以“国八条”和“七部委意见”为主要内容的“房地产新政”具有比较明显的效果,房地产的总体投资增速大幅回落,前期价格上涨过快的地区(如上海)有所降温。
但是,今年一季度,珠三角、环渤海和部分西部地区中心城市房地产市场价格出现了较快上涨的趋势,北京、深圳等城市的房地产价格出现了“补涨”和“报复性反弹”的现象。这表明,前一阶段的房地产调控还具有一定的局限。
国家发改委经济体制与管理研究所宏观经济与产业分析课题组,在去年的研究报告中已经指出,前一阶段“房地产新政”是以调控当期需求为重点的,从而具有短期的需求管理的性质。
首先,短期政策对于推动房价上涨和出现泡沫化趋势的体制因素没有实质作用。今年一季度较热的宏观运行表明,传统经济增长方式的动态无效率特征依然没有改变。
其次,由于房地产需求主要受未来价格预期的影响,因此短期政策缺乏可信性。在新的投资投机性需求冲击下,处于“观望期”的潜在需求可能迅速转变为提前实现的恐慌性需求,从而进一步推动房价上涨。这反过来又增强了短期政策缺乏可信性的信号。因此,房价在调控下出现反弹具有必然性。
第三,“新政”缺乏可信性的根本原因在于,短期需求管理对改善市场长期供求关系的作用有限,甚至具有负面影响。政府在抑制需求的同时,没有相应地增加市场的有效供给。例如,供地政策偏紧、存量住房的交易成本增加等因素事实上提高了消费者和投资者对房价上涨的预期。
最后,“新政”与宏观调控的其他方面缺乏统一协调。例如,虽然房地产调控考虑到了人民币升值的因素,但是由于汇率改革和房地产调控政策缺乏统一协调,在人民币缓慢升值的条件下,房地产市场成为了套利资金的最佳选择(可以获得人民币升值和房价上涨的双重利润)。
调控重点须进一步明确
从2000年开始,本轮房地产的繁荣期已经持续了6年。与上一轮景气周期(1991-1994)相比,本轮房地产业的增长是在总体经济持续增长、房地产业市场化改革的推动下,以市场需求迅速释放、住房消费进入大众化时代为背景的,经济基础更加稳定,景气周期的持续时间相对较长。
但是,由于现阶段我国经济运行的结构性问题依然突出,房地产市场仍然是投资投机性需求冲击的重点。近日,温家宝总理主持召开的国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六条措施。这一举措对于克服前一阶段房地产调控政策的局限性,增强其可信性,具有十分重要的作用。
为使房地产业健康发展,保持宏观经济稳定,政府在短期内的产业调控重点应该明确由房地产投资规模等总量目标转为房地产市场价格,运用经济手段保持房价及其涨幅基本稳定,继续加强房地产信贷管理,防范房地产价格泡沫化趋势以及由此带来的金融风险。
在产业调控的长效机制方面,应该以提高房地产商品的有效供给水平为目标,建立和完善分层次、多元化的住房供给体系,制定针对不同消费群体的消费政策,调整有关住房消费和交易的税收政策,降低交易成本,把调控重点放在住房商品的持有环节上,引导居民理性消费,使我国的房地产市场尽快从“需求释放期”向阶梯型消费模式过渡。