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房地产行业堪称是当前最不透明的产业之一,开发商的成本和利润讳莫如深,而购房者受到的待遇是严重的信息不对称,至少现阶段的市场状况下,楼盘价格是难以算清的一笔帐,这房子从3000元涨到6000元,甚至近万,到底贵在哪里,成本究竟有多少?
因为产品不同,楼盘与楼盘之间的成本会存在巨大差距,因此采集数据的难度就很大,本文只想告诉买房人“房价是如何构成的以及计算房价成本的方法”,以供大家参考。
一、楼盘成本的构成要素
1、地价
开发商经常说“房子贵,是因为土地稀缺、土地贵造成的”,那么土地到底有多贵?
首先,我们要了解一个概念,即楼面地价。所谓楼面地价,又称单位建筑面积地价,简称楼面价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格。它是房价组成的重要部分。
楼面地价=土地总价格÷可销售建筑总面积;楼面地价=土地单价÷容积率
近年土地价格走势
由上图可见,天津的土地平均价格在2003~2004年一年增长了13个百分点,反映到房价中将是房屋价格至少提高400元/平米的涨幅。2004年上半年,天津楼面地价从市中心大约为2000元/平米。
同时,近年来,和平区土地供给稀缺,地价始终为各区之首,河西区的地价表现为“持续上升”,至2005年2月,河西区地价指数以同期最高升幅超过南开区跃居排名第二,与和平区的差距也进一步缩小。区域梅江板块土地价格屡创新高,例如2005年5月中联发展(弘泽)拿的梅江16号地楼面价格达到3466元/平米。河北、河东、南开三区的地价表现为“平缓增长”,这三个区的地价指数变化不大,保持相对稳定。
根据天津市土地交易中心统计,今年(2006年)至今(1-7月),天津市共以招拍挂形式出让土地13幅市,市内六区平均楼面地价3079元/平米,天津平均楼面地价2774元/平米。
楼盘名称 |
位置 |
楼面地价(元/平米) |
销售价格(元/平米) |
远洋新天地 |
河东区新开路 |
2353 |
7000 |
泰达建设项目 |
河东区中山门 |
1148 |
未开盘 |
万科·金色家园 |
南开区青年路 |
2548 |
预计7000 |
亿城·山水颐园 |
南开区红旗路 |
2040 |
6000-6700 |
招商电话局项目 |
和平西康路(赛顿中心对过) |
6460 |
规划中 |
典型楼盘楼面地价
2、土建和安装成本
主要包括:所有因建房而发生的建筑安装工程费,包括建材费、人工成本、机器使用费,公建用房建设费分摊,水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同,开发成本有差异。
3、配套建设费用
主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取,有较明确的收费标准。
4、开发商的运营成本
主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍,虽然每个楼盘的运营成本有差异,一般比例为成本的5%左右。