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二、估算成本的方法
据业内人士透露,对于普通住宅而言,其各个楼盘的成本相差不会太多,买房人自己可以将楼盘开发过程中成本的主要支出部分相加,算出个大概,仅供参考。
就一般住宅项目而言:土地成本外环线内根据项目位置的不同而不同,平均在3000元/平米(含土地出让金和市政基础设施打配套费)。
[提醒]:我们往往可以看到这样的情形,前两年某区域获取的项目,现今在附近区位获取的项目地价就升值近一倍。因此,用某一项目的地价来推算该项目的售价是非常困难的,因为土地一旦出售,这个项目的地价就不变了,但由于开发周期比较长,需求旺盛,售价还可以节节攀升。
勘察及设计费(70-80)元/平米,各种庭院内小配套费约500元/平米,政府要收的各种税和费(500)元/平米,审图、施工报建、施工保险、安检、质检费加起来约(20 )元/平米,非经营性公建配套费70元/平米,建安费(含设备)六层以下砖混结构900元/平米、9-18层约为(1500-1600)元/平米、18层以上约为1600-2000元/平米,一般情况园林、道路等设施配套约(100)元/平米;开发商利润比为成本总合的15%。
[提醒]:房地产项目的初始定价是“成本定价法”,但随着销售的展开,就转变成“市场定价法”,成本对价格的影响就退为其次了。
三、主流楼盘价格猜想
泰达建设集团,一向开发高性价比楼盘著称,此次在河东区中山门45中后身的高层与小高层项目,其售价会是多少呢。我们一起估算下。
1148 (楼面地价)
+
80 (勘察及设计等前期费)
+
500 (庭院内小配套费)
+
500 (政府税费)
+
20 (审图、施工报建、施工保险、安检、质检费)
+
70 (非经营性公建配套费)
+
2000 (建安费[含设备;按18层以上产品形式计算])
+
100(一般情况园林、道路等设施配套)
=4418
4418×5%=220.9(开发商运营成本)
成本合计=4638.9
4638.9×15%(开发商利润)=695.835
楼盘预计销售价格=4638.9(成本)+695.835(利润)
=5334.735元/平米
当然,房价成本是一个非常复杂的集合体,要完全算出房价成本,应该说很困难,而且项目间差异性较大,同时还有软资产、品牌等组成部分,特别是现在的商品房,追求品质、功能完善以及个性化成本构成越来越难衡量。而目前的供需情况已经给开发商提供了非常丰厚的利润空间,因此开发商更应承担社会义务,以合理的房价向客户提供高性价比的住宅。
[注] 以上所有内容仅供参考,不构成对消费者的建议。