|
||||
记者联系上海市房地产交易管理部门,得到的答复果然是不便透露,第一套汤臣一品成交的详情,成了一个无法求解的谜。
蔡为民:“显然汤臣他们也不愿意提供买家确实到底是谁买的,这就很怪异了。”
没有找到购房者,我们就无法知道那位买家是怎么考虑的,但房地产金融人士的眼里,这一套房的成交并不意味着市场认可了汤臣一品的定价。
陈基强:“因为唯一印证你价钱是对的不对的,就是有多少人成交,甚至你说我第一套成交了,但是其实在一般市场上的定价,假如你没有30%卖掉的成交的均价,你还不能说市场定的价钱。”
但是我们不妨来推测一下购房者的购买动机,首先,他是否是为了投资出租购买这套住宅呢?
蔡为民:“我想他没有租个15万,到20万人民币一个月,我想他是没有什么投资报酬率可言,但是这样的一个价位,什么人去租呢,我是非常怀疑。”
蔡为民告诉记者,一般的世界500强的高管,每月顶多也就花2万块钱人民币租房,而CEO可能花到每月1万美金,这已经是相当高的价格了,所以出租一个月15万到20万人民币基本不可能。
徐彬:“你绝对不能用房地产的眼光来看汤臣一品,我觉得这样的话,你会看不懂汤臣一品。”
记者:“我们现在就是有一点这个感觉?”
徐彬:“但是如果你今天把它当做是一个艺术品,是一个收藏品,其实你就看懂了,所以我们这里的客户绝对不会买来投资的。”
既然不是投资行为,那么只有自住了,可是,谁来买这么贵的房子自己住呢?我们在汤臣一品的楼书上看到了这样一行字:“只献给颠峰世界的杰出人物”。
徐彬:“你不要拿一般小市民,我有100万,我有200万,我有500万,我有5000万,你来看这个房子,那你不是我的客户,你也看不懂得我的房子,对不对,你现在想你有10亿,这个房子只占你不到1/10的资产,你买不买?那甚至来讲,我们今天找的不止是10亿,可能是50亿,100亿这些的富豪,那他买不买。”
戴德梁行:“就是懂得产品收藏价值的收藏家,而且对收藏里面最有能力的一批对象。”
为了严格的筛选出自己的客户,汤臣一品还专门做出来一套预约看房的做法,就是对所有来看房的客户进行资格审查。
徐彬:“参观我们这里的房子的,必须要填一个详细的一个表,包括你在上海你有多少个房子,你有多少资产,你必须要写清楚,然后你在哪一家公司,你是什么职位,这都必须要填的。”
汤臣海景花园有限公司专案协理冯忠良:“我们第一个关卡是预约单,第二个是想去看A栋客户的人,他必须要有200万的定存单。”
记者:“你们预约以后,有预约不上的吗?”
冯忠良:“有的,蛮多的。”
记者:“怎么就知道他们不是你们的主要客户群?”
冯忠良:“比如说这个里面有很多内容实际上大概可以看出来,包括他的公司,他的职务,我想有一些比较容易分辨的方式。”
记者:“也就是说他买不起这个房?”
冯忠良:“笼统可以这样说,对。”
汤臣公司想用这样的手法,找到更多有效的客户,但是对于汤臣公司的如意算盘,市场人士却表示怀疑。
蔡为民:“对于很多的比较低调的富豪,中国富豪来讲,他不太容易去购买这样的产品,那么你说在世界500强的这种CEO呢,他又大可不必要在中国去买一个这么样贵的产品,作为偶尔居住使用,所以你就想不出来,到底谁会购买。”
范伟国:“我觉得要把大量的亿万富翁集中在一栋楼里面,我觉得这种可能性不是很大,你这个房子买进去以后,你可能在两三年之内,甚至更长的时间之内,你根本就没有邻居的,你很孤单。”
住在汤臣一品的业主可能会感到有些孤单,但是在上海,汤臣一品这样的豪宅并不感到孤单,因为在它的周围,其实还有很多让普通市民望而兴叹的天价楼盘,如果来看一下上海高档住宅市场这几年的变化,我们会发现,在上海出现汤臣一品这样每平米11万的房子,其实并不奇怪。
蔡为民:“上海方面的定价策略,基本上从最初的1999年最低谷的状态,那个时候是成本定价。”
蔡为民在台湾从事房地产研究10几年,99年来到上海,正好经历了上海楼市从低迷到火爆的过程,他告诉记者,这七年间上海房价的制定策略,也走过了不同的阶段,1999年时还是成本定价,开发商只求销售率,售价比成本高出一部分就行。
而到了2002年-2003年,房价开始走高,很多的人,包括投资者、投机者,都聚拢在楼市,成本定价就变成了市场定价,市场能够接受多少钱,就卖多少钱,拥有好地段的开发商们,这时候追求的,是在一块土地上创造最大利益,因此他们定出的,往往是市场能够接受的最顶端的极限价位。
蔡为民:“狂飙阶段,那是一个价位的狂飙,从2003年SARS结束之后,上海的房价开始呈现说每一日三次是有点夸张,但是一周一次是绝对存在的,就像我刚刚提到的,一个礼拜要调价一次。”
在2002年后,上海市中心区房价保持了每年30%的增长幅度,与此同时,高档住宅市场不断形成扩大,2002年,还只有2个高于2万元/平方米的新盘上市,到2004年,高于2万元/平方米的新楼盘就已经多达23个。
第一个被称为“豪宅”的世茂滨江花园售价3000美元/平方米以上,但很快更多更贵的豪宅涌现出来,位于新天地旁边的华府天地在开盘时,定价达到了7000美元/平方米,是周边楼盘的两到三倍,成为当时最贵的公寓楼盘,但是,两年后的今天,与上海华府天地相似价格的楼盘已经不止一处,短短两年间,上海豪宅市场被迅速培养了起来,汤臣一品的定价显然也瞄准了更高级别的消费市场。
记者:“你们当时是怎么定这个价格的呢?”
徐彬:“第一个,上海不只是一个上海人的上海,也不只是一个中国人的上海,其实他是一个世界的上海,世界500强,300家已经进驻上海,马上WTO,到今年年底开放,所谓的金融、保险,这样的话,在一个国际性的都市里面,是应该有一个属于富豪居住的环境。”
关于豪宅,众说纷纭
有人给汤臣一品算了一笔帐,每平米卖11万,总共的销售面积是9万多平米,如果每套房子都能够以这样的价格卖出去的话,那么整个楼盘的销售收入将达到100亿元人民币,我们的记者查了一下上海金茂大厦的工程造价,这是目前中国内地的第一高楼,他的总造价是5.4亿美元,折合40多亿人民币,也就是说,如果卖掉汤臣一品的所有房子,那么至少可以再
造两座金茂大厦,可是,现在的问题在于,汤臣一品什么时候才能全部卖掉呢?没有人知道,不过对汤臣一品周边的邻居们来说,他们更关心的是,自家楼盘的销售业绩。
范伟国:“我觉得汤臣一品可能是帮了其他人的忙,它事实上做了一个很好的陪衬,使其他周边的楼盘都涨上去了。”
汤臣一品的天价真的会带动其它楼盘的价格吗?我们的记者以普通购房者的身份走访了几处上海有名的豪宅。
“汤臣最差的要5000万,我最好的才5000万。”
一家楼盘拿汤臣做起了价格参照,而另一家的销售人员直接做了品质上的比较。
“和它同等级,还有投资价值,装修选材差不多,在豪宅中算好卖的。”
在与汤臣一品紧邻的财富海景,销售人员更是直言不讳。
“只要汤臣成交,一套套卖出来对我们很好,以前说这个房子5、6万好贵,现在说7、8万,大家认为还可以。”
在采访中,记者感受到,这些动辄5、6万一平米的豪宅正是因为有了汤臣一品的对比作用,似乎显得不那么贵了。
《中华工商时报》副总编辑水皮:“它打开一个上升的空间,不管它的成交是真的,是假的,但是它只要作出这种姿态,就说明,他对自己的市场也好,或者对上海的市场也好,他保有一定的信念,一定的信心,这个对于在高位市场徘徊的很多投资商来讲,无疑是注了一针强心剂,不管是真是假,他们想有汤臣一品在撑着,我们还怕什么呢。”
的确,在采访中,也能够感觉到,这些高价楼盘的开发商个个都显得信心十足,虽然到目前为止,汤臣一品可能只卖出了一套房子,但这并不妨碍他们也对未来充满了信心,看来,水皮先生所说的这一针强心剂的确在起着不小的作用,不过,水皮先生并不认为,上海豪宅的市场可以靠这针强心剂一直支撑下去。
水皮:“房价就脱离了当地人群的收入标准,这个就是泡沫。上海的豪宅,有多少人上海人买得起,恐怕1%都不到。如果说,我们的收入增长,跟不上这种房价上涨的幅度的话,那么这个泡沫或早或晚就会破。”
国家发改委经济研究所研究员王小广:“我们搞宏观调控一定重点打击过度的投机需求,抑制他的投机需求,他有投机需求,它有这个需求,但是这个需求是虚拟的,你的供给对着它的话,感觉到没有问题,但是这是这个阶段,但是过一阶段你就觉得这个需求不是真的存在。”
记者:“最近出台的限制外资购房,在这方面具有特别积极的意义呢?”
王小广:“应该是,现在都在呼吁防止外部资金的进入,特别是一种炒作,人民币升值,一方面炒房,一方面有人民币升值,整个对中国的金融市场的稳定,房地产市场的稳定,都有一定的隐患,所以我们有这种设限办法,提高门槛,或者限制投机,这不光是临时性的措施,还有坚持。”
半小时观察:我们有理由关注汤臣
11万买一个平方米,这是一道用我们老百姓的算盘根本就不会算的算术题,它在挑战我们的常识,也远离了我们的生活,我们本来完全可以不理睬这样的神话。
其实,中国的房地产可以这么值钱,这说明很多人看好中国的前景,从这个角度看,汤臣一品传出的信息应当没有什么恶意。而且,外来资本只要进来时合乎中国的法律,使用时合乎中国的规矩,赔钱赚钱是他们自己的事情,我们也不必指责什么。
但是,汤臣一品矗立在中国上海的土地上,上海是对中国经济有着极大示范意义的经济中心,而且上海的房地产价格刚刚经过一轮疯狂的暴涨。那么,汤臣一品和上海的房价有什么关系?汤臣一品和我们正在承受的房价猛涨之间有什么关系?我们有兴趣来关注汤臣。
中国有自己特殊的国情,中国的法律环境和经济环境与其他国家和地区不一样,中国的房地产市场也还没有完全发育成熟。正因为如此,中国的房价与周边一些国家和地区没有多少可比性,比如说,上海的房价目前就远远低于香港、东京甚至莫斯科。某种意义上说,中国房地产市场更像是中国人自己关起门来玩的游戏。但是,长期以来,中国房地产市场对外来资本并没有设防,于是外来资本按照他们自己习惯的游戏规则做起了房地产买卖,他们的各种玩儿法让中国老百姓看得目瞪口呆,而汤臣一品其实就是这其中,玩儿法最花哨的一个。
这就让我们老百姓感到有些不公平。凭什么外来资本可以利用我们廉价的土地大赚钞票?而且,我们必须看到,外来资本开发的房子虽然没有直接卖给我们老百姓,但它带动上涨的房价却需要我们老百姓来买单。也正是看到了这种游戏对中国百姓的潜在不公平,前不久有关部门开始规范外资买房行为,这个规则应该算是一个亡羊补牢的措施,它有利于遏制外来资本在中国房地产市场上玩各种疯狂游戏的冲动,而且这个规则也符合世界各国通行的做法。
所以,我说,我们不买汤臣的房子,但是我们有理由关注汤臣一品。