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中国经济发展强极的形成带动地产投资
经过近10年的建设,天津滨海新区已经成为面向世界、辐射华北和西北的国际贸易窗口及国际物流中心。2005年滨海新区的地区生产总值累计达到1608.63亿元,同比增长28.7%。目前,作为环渤海经济带核心的滨海新区已经和长江三角洲的浦东新区一起成为带动中国经济发展的两大增长极。
滨海新区的核心区域是塘沽区和天津经济技术开发区。塘沽以天津港为依托,是东北亚国际港口航运中心,是我国北方最大的海洋石油与海洋化工基地;是滨海新区商务、物流与旅游服务基地。开发区是全国最具潜力的工业园区。区域经济增长迅速,GDP平均年增长速度20%以上,超过东南沿海地区的平均水平。
世界500强中,共有45家在开发区投资100多个企业,投资总额62.4亿美元,招商引资工作继续稳步增长。与天津市人均收入的平均水平相比较,开发区和塘沽区的人均收入水平远超出天津市的平均水平。相对较高的收入,为消费需求提供坚实基础。
国家战略引发造城运动
2005以来滨海地区及其沿线的地产项目都已经呈现出明显的上扬态势,这与“十一五”规划对滨海新区的定位和宏观政策密不可分。目前天津市政府计划投资400亿元“升级”天津港,到2010年,天津港区面积将由现在的30多平方公里扩大到100平方公里,相当于一座中等城市。同时,计划投资20多亿元改扩建天津滨海国际机场,其规模将扩大3倍。政策利好使开发商的眼光投向滨海。滨海新区的规划显示,未来的滨海新城位于“一轴”(沿京津塘高速公路和海河下游建设的“高新技术产业发展轴”)、“一带”(沿海岸线和海滨大道建设的“海洋经济发展带”)的交汇处,总面积为50.57平方公里(其中塘沽区40.2平方公里、开发区9.86平方公里、保税区0.51平方公里),四至范围为:东至海防路、保税区,南到津沽一线,西至车站北路、河南路,北到京津塘高速公路延长线,其发展轴为规划中的滨海新区的中环线,北起南海路,经胜利路、槐东路过海河。同时重点建设海河生态走廊作为城市的生态廊道和景观廊道,它西起海门大桥东到海河大桥,依次为绿色景观区、外滩游览区、于家堡金融商务区、蓝鲸岛游艇休闲度假区、大型文化公园区、科技园区和高档临河居住区。
塘沽区的城市规划表现为“一心”、“两翼”、“向西辐射”,“一心”即重点建设滨海新区的商务商业中心;“两翼”即“南翼”重点建设临港工业区和海滨旅游度假区,“北翼”重点建设滨海森林公园和北塘旅游码头;“向西辐射”主要是建设海洋高新区以及胡家园、新城镇。
开发区的定位则是滨海新区的核心区和天津市金融商务副中心,建设开放的区域新城,重点建设CBD,作为滨海新区的商务、金融和行政办公中心区。
保税区志在成为生态型、国际化区域,共分为国际物流运作区、临港工业区、金融贸易区、商业服务区和生活区等5大功能区。其生活区定位为现代宜居的滨海新城区,北靠泰达大街、南临第一大街、东起东海路、西至太湖西路,面积110万平方米,依托滨海新区的载体功能,建成体现“新城市主义”概念,集中高档住宅、商业服务为一体的多功能生活服务中心。
和谐、宜居的现代化滨海城区将在国家战略中逐渐形成,大规模造城运动给予了滨海地产难得的历史机遇。
交通建设成为地产飙升动力
经济区域的形成,需要具备中心城市、经济腹地和紧密联系的交通网络3个基本条件,而交通运输是促进区域经济发展的先决条件。滨海新区将在未来2-3年时间里投资100多亿美元,修建快速铁路、高速公路和机场,以解决京津交通问题,促进京津两地互联互通。京津之间还要建成146公里的第二条高速公路,115公里的京津城际客运铁路专线。京津城际轨道交通工程已于今年7月正式开工,预计2008年6月建成通车,届时从天津到北京只需半小时。通过高速铁路和高速公路的建设,不但能够拉近滨海新区和北京的距离,而且可以促进资源在城市间更合理的配置。自从津滨快速轨道交通开通以来,轻轨沿线的土地正在升温,多个大盘项目开始启动建设。从滨海新区日益发展的旅游经济和假日经济来看,轨道交通带来的人流、物流和信息流为滨海区域发展带来活力,加快了环渤海区域经济一体化的速度。城市、地区之间的经济联系,加大了人才流动,从而形成对于住宅、写字楼、商业等房地产产品的需求增加。
就业空间吸引从业人口与房地产需求的转化
由于区域经济快速发展,就业机会较多,再加之政府注重城市建设,居住环境日益改善,吸引了大量外来人口到此就业、定居。为房地产市场消费提供需求支持。
近年来塘沽地区住宅价格上涨较快,但由于目前塘沽区的房地产开发仍处于起步阶段,大规模的房地产投资刚刚展开,相对少的供应量和旺盛的需求形成了目前滨海新区整体市场向好的大势。随着区域经济的增长,新区居民已有了良好的经济基础,但是房地产水平的发展和产品档次仍无法与这一经济水平相匹配。因此,一旦高品质住宅项目供应增加,成交量立即出现大幅增长的特点。天津市整体楼价的明显上升对塘沽区购房者的心理刺激也是产生这一现象的原因之一,但这也同样说明了该区域居民较高的购买力。目前该区域房地产三级市场与二级市场已经形成良性梯级互动。受到滨海新区经济增长带动,塘沽区内的二手房交易量已经呈现出高速增长的态势,开发区、塘沽地区受天津整体房地产二、三级市场价格攀升的大环境影响,区域市场价格也迅速拉升。区域经济快速发展,第三产业规模日益扩大。大量外来从业人口进入滨海地区,塘沽、开发区生活配套已见规模,大量投资者将手中购置物业出售、出租,获取差额回报的同时丰富了供应市场资源。房产中介公司也开始大举进驻,除了一些老牌中介如滨海顺驰、广厦、龙盛、21世纪外,外地一些知名企业也开始抢滩滨海,如宜人易居、满堂红等。滨海区域的大型中介已经超过200余家,房地产服务商对于滨海房地产市场的推动将再起波澜。
截至2005年底,塘沽区、开发区发放暂住证的人数已经超过12万人,这还不包括大量没有领取暂住证的在塘人士。外地客群中在本地购房的,保守估计占到市场总量的20%以上。普通外地购房者除居住外,为子女解决户口是一个重要原因。高端外地购房者通常属于不动产投资,山西煤炭经销商、北京的私营业主、外地港口贸易商的购买力一直强劲。近几年来,塘沽区、开发区出让土地较多,未来供应量较大,而区域人口不足百万。从正常供应角度来看,似乎会产生供需矛盾,但从区域经济发展、国家战略支撑、产业结构来看,人口会不断补充进来,特别是中青年人口,会给与市场需求有力的支撑。一方面开发区西区的建设,会形成占地40万平米的工业园,在过去的一年中开发区为天津市提供了超过28万个高薪职位(超过天津市平均水平接近一倍),未来的西区将会提供更多的就业机会。目前天津港东疆建设已经展开,港口吞吐能力进一步扩大,未来的贸易、物流业务会更加繁荣。根据几年来区域楼盘销售经验来看,外地客群的数量稳步上升,因此未来的外来需求对于市场的支撑作用将更加明显。