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自从今年5月份国六条、九部委细则公布随后各项调控政策以组合拳的形式陆续出台,因此说国六条可谓是拉开了2006年房地产市场宏观调控的序幕,这也充分体现了国家对整个房地产市场宏观调控的决心。
国六条延续了去年的调控方向,巩固了去年的成果,从政策的内容上看,九部委细则十五条内容主要涉及住房供应结构、税收、信贷、土地供应及监管、拆迁规模及进度、交易环节等规定和限制,对涉及违规行为的房地产企业做出了“没收”、“经济处罚”、“吊销执照”、“追究责任”等处罚措施。而这一系列的内容和措施的最终目的是稳定住房价格,促进房地产业健康发展。
当然这其中对于二手房市场的调控也不例外,国六条措施二提出调整住房转让环节营业税,自06年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,全额征收营业税。新措施延长了营业税的期限,主要是为了抑制投机和投资性购房需求。
数据来源:天津市国土资源房管局政务网
营业税延长至五年,无论对普通购房者还是投机者都是一个冲击,因此5月末二手房市场集中成交,6、7月份出现了明显的观望态势,7月中旬国税总局又公布8月1日起个人住房转让所得征收个人所得税的通知,这对于二手房市场可谓是一波未平一波又起,虽然通知刚刚下发就有了关于避税的种种说法,但避税同样存在风险,由于对政策预期的不确定性,二手房市场在7月底8月初又一次出现火爆成交的情况,卖方甚至不惜牺牲利润抛售。直到九月底关于个人所得税的地方细则终于出台,此时市场上买卖双方的心理均趋于成熟,并且观望情绪浓烈。
反映在成交价格上五六月份基本持平,7、8月份由于郊县二手房市场异常活跃,成交量急剧放量,拉低了整体成交均价,随着天津个税细则的明确,经过市场上买卖双方的磨合,成交均价稳步回升回复到了正常的水平。从整体趋势上看,成交量在大幅下挫的同时,成交均价呈现出坚挺的上涨趋势。而从短期看,有不少不足五年的二手房卖主为了保证自己的利益将房屋暂时从销售市场转到了租赁市场,以避开高额税费,这样一来二手房源将有所减少,势必会导致成交量在短时期内有所下降,重点区域的二手房价格仍有上涨空间。
8月1日同步执行的对房屋买卖中贷款实行资金监管的政策将切实保证交易双方资金的安全,包括10月底刚刚发布的《中国房地产经纪执业规则》要求房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规,不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益,不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。这些关于中介机构的规范将会造成二手房中介市场的洗牌,规范了中介市场的健康发展,从而带动市场价格合理化。日前国税总局又发布通知对普通住宅标准要在“国八条”的范围内掌握,有说法称与这中央有关部门提出的要从严征收土地增值税有关,也就意味着原来可以享受税收优惠的房源(其中既包括商品房和二手房)将要增加一笔税费。一旦这种说法成立,二手房市场中的部分非普通住宅房源又将受到相关税费的打击,使市场的成交情况产生一定波动。
二手房市场未来的价格的变动会受到诸如供需情况、商品房市场变动、政策调控、城市整体规划等因素的直接影响,我们相信各项措施规范的出台二手房市场将会逐渐走向明朗与乐观,长期看来交易量还会稳步回升同时价格将趋向合理。我们期待着市场在政策规范的指导下,能够朝着更健康、平稳的方向发展。(资料来源:联合地产数据部)