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万科“为穷人盖房”的设想终于走出了第一步,11月25日,万科为其第一个廉租房项目举办了奠基仪式。这个“中低收入人群住宅”项目的动工在为万科赢来众多赞誉的同时,也为其深耕广州市场增加了筹码。
此前,万科曾始终觊觎广州旧城改造项目,而此次率先启动广州廉租房项目,将为其广州相关业务的拓展增添助力。
但广州并不是万科惟一试验田。早在今年年初,万科集团董事长王石便表示,万科在深圳也将建两个廉租房项目,分别在“第五园”以及“万科城”,其他城市如北京、厦门、天津等的项目也将陆续动工。
万科廉租房模式
万科“中低收入人群住宅”的构想源于去年的一场关于给富人盖房还是给穷人盖房的争论。王石此前曾表示,从“企业公民”的角度来看,2005年之前,万科没有把那些买不起房也租不起房的阶层纳入服务范围是失职的。为此,2006年被定位为万科的转型年,将廉租房纳入产品线便是转型的重要体现。
这类产品被万科称为“中低收入人群住宅”。项目位于广佛地区广东检察官(培训)学院旁,与万科开发的四季花城仅有几十米的距离,占地9000平方米,建筑面积12000平方米,采用外圆内方的“新客家围屋”式单廊住宅形式,外径72米,高度6层。整个项目包括300个单元,每个单元平均40平方米左右,预计最多可容纳900个家庭约1800人居住,分为供单身居住的集体宿舍和供家庭居住的隔间公寓两种形式。
建成后的建筑将呈外圆内方的空间格局,籍此形成各种类型的公共空间,一方面更好的考虑到日照和间距,达到良好的通风采光效果,另一方面,开放活跃的空间也便于邻里间的交流。建筑的底层将配备较为齐全的公共配套设施,满足项目内住户的需求,并针对低收入人群的特点,设置了一部分特色配套设施,如:集中淋浴、集中洗衣房、集中热水、集中自助式会所(具有电视、乒乓球、阅览等功能)等,以求达到资源共享、降低生活成本的目的。
在物业管理方面,为了减轻住户的负担,这个“中低收入人群住宅”大胆采用了一个创新的模式——“互助自管”,即是从客户入住到日常居住,及至退出管理均作自助、互助考虑。
“这个项目的物业管理费基本为0。”王石在奠基现场表示,底层的商铺租金收入将归住户所有,用于日常的物业运营,但清洁、保安等事务都将由住户自己来做。
“租金以政府指导价和城中村的租金做参考,大概为200~300元。”王石说。
据悉,该项目将以租赁为主,主要面向两类月收入在1000~1500元之间的人群,包括暂时性中低收入者,如毕业三年以内的大学生,以及长期性的中低收入者,如城市外来工、长期从事底层工作的群体等。项目预计在2008年4月份投入使用,万科预计的投资回报期是20年,是一般住宅产品的好几倍。
深耕广州市场
“万科是在还没有和政府接上头的情况下,先拿自己的地出来试验的。然而,只有相关政府部门介入后,这种模式才更有可能持续发展。”王石说。
“廉租房本应是政府来主导的,在政府缺位的时候,企业能自发的担起部分社会责任很难得,这对广州本地的开发商是个启发。”满堂红地产研究部总监龙斌说。
万科在尽“企业公民”责任完成“为穷人盖房”夙愿的同时,也可能会因此为企业经营带来一些新的机会。“廉租房的利润低、回报期长,确实只有大企业才有能力做。”广州德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军认为,在国家宏观背景下,万科大力提倡关注中低收入人群的住房问题,与中央的精神非常吻合,当然,“更重要的是可以给地方政府留下一个好印象”。
事实上,万科在2002年底进入广州时,便对广州的旧城改造表示出了浓厚的兴趣,称将大举进入广州市区。
但几年过去了,虽然万科目前在广州的项目不少,但均是分布在广州市中心的外围地区,所占的市场份额也无法和当地巨头相提并论,即便如此,万科仍没有放弃深耕广州市场的计划。
“旧城改造的利润虽然只有普通商品房的一半左右,但量大且稳定。”一位开发商认为,在广州的住房建设规划中,未来5年,广州的中低价位房、经济适用房和廉租房的供应量很大,建筑面积达900万平方米,这是每个大开发商都觊觎的发展良机,万科也不例外。
上述开发商表示,万科在广州启动第一个廉租房项目相当于告诉相关政府部门,万科既有社会责任心也有实力,完全可以承担广州旧城改造的重任。