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一、天津二手房买卖市场2006年回顾
1.1均价持续增长,成交量大幅滑坡。
图表:2006年1至11月天津市二手房市场整体交易状况分析
2006年1至11月天津市二手房的交易量为57744套,交易均价为3589元/平方米。
根据统计,去年同期的交易均价2560元/平方米相比,上涨了1029元/平方米,同比增幅为40%。与去年同期782万平方米相比,下降了26.1%。此外从12月前两周二手房16.4万平方米的成交量来看,预计全年二手房交易总量将徘徊在600万平方米左右就今年1-11月来看,二手房市场整体房价涨幅明显,价格曲线波动较大。从市场整体的供求关系来看二手房市场房源依旧供不应求,客户的刚性需求也依然未减,整体供求比已经维持在1:1左右,市场供求矛盾仍然严峻。
根据过往的市场发展规律,我爱我家推测:2006年天津市二手房的总体交易量将突破60000套,这一数字将创出2000年来年房屋交易的历史最低。反观今年来的市场交易均价,因为新征税费的出现使得二手房的交易成本上升,业主的转稼、惜售等行为令市场的交易价格上涨明显,我爱我家认为今年的市场交易均价同样会创出历史新纪录,全年涨幅可达25%左右。从今年8月份到现在,二手房市场一直处在迅速回升状态,特别是9月末到现在两个多月内,每月交易量增幅都在10个百分点以上,按照这样的走势发展,12月将有望成为本年度二手房成交的最高点。
1.2传统热点区域、核心区域交易量起降明显,滨海新区潜力十足。
图表:2006年1至11月天津市二手房市场区域状况分析
我爱我家认为随着天津日益完善的城市规划和未来城市周边地区开发的整体战略的逐步推进,以及与此相对应的市政道路交通,基础设施建设步伐不断的加快,滨海新区经济战略的放宽,一些发展速度较快的远郊区县开始吸引越来越多购房者的目光。天津的二手房交易区域正逐步加快向多元化发展的步伐。
二、天津二手房买卖市场2007年展望
1、 市场交易量在明年有望跨过7万套大关
对于明年的二手房市场,我爱我家认为,未来不排除政府还将会进行第三次宏观调控的可能性。但从实质上来讲,第三次宏观调控将会是对二手房市场发展的一个利好因素今年市场中被抑制交易的房源将会在明年得以充分的释放,再考虑到明年市场的自然增长,市场的成交量将会跨过7万套大关,明年天津市的二手房交易十分乐观。
2、 明年天津市的二手房价格涨幅将会控制在10%左右
由于今年二手房市场房价涨幅明显过快,这一现象已经引起了社会各界的密切关注。再加上各项税费政策已经基本落实,中介行业的内部整顿(例如禁止吃差价,禁止现金收房,资金监管的推行),以及二手房源的有向供给等各方面因素,未来的二手房房价涨幅速度将会较之今年有所减缓。我爱我家预计,明年的二手房价格涨幅将会控制在10%左右。
3、 次新房所占比重将会达到07年市场总体交易量的50%以上,同时市场的房源供给量将加大
06年由于受到宏观调控政策以及两税的影响,少部分二手商品房的持有者采取了“惜售”的手段来应对市场所带来的变化。我爱我家认为:明年的次新房交易所占比重较会有所回升,其市场比重可达到总体交易量的50%以上。
4、 明年的热点户型、面积、总价预计将与今年基本保持不变
5、 其他因素
今年整体二手房市场受政策调控的影响,成交量逐渐下滑,尤其是中心城区表现的最明显,以3月份为界,至9月份,成交量持续呈梯形下跌趋势。由此分析,在各项政策纷纷出台控制房地产市场的这一大前提下,市场持续低迷,均价却仍然增长。06年购房者在选择购买一、二手房时和从前最大区别在于价格因素的影响正在逐渐趋淡。客户选择购买一、二手房的决定标准正在从价格因素慢慢转向区域,现房等其他因素。
海新区均价的迅速增长则源于滨海新区的特殊的定位。我爱我家分析,随着购房者对政策的进一步消化,以及对今后房地产市场预期的变化,投资购房的比例将进一步减少,均价方面将会进一步保持缓慢增长的趋势。随着新建小户型住宅供应的加大,二手房价还有上涨的空间。
二手房的优势已经十分明显,使得它成为置业人士的首选。2007年的到来随着客户刚性需求的上涨,价格因素、区域选择、社区配套方面的因素考虑在明年会有更显著的体现。