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2006年,房地产业的发展因房价屡控不止而得到社会的广泛瞩目,因房价过高产生的种种“民生”问题进而衍变为影响金融安全、偷税漏税、腐败重灾区等一系列“国计”问题,招致九个政府部门多达13项新政策的密集出台和交叉调控。2006年还是“十一五”规划的第一年,各地均制订出台了《住房建设规划(2006-2010年)》。在此背景下,对天津市2006年的房地产业发展状况和2007年的发展趋势,值得深入的分析探讨。
2006年天津市房地产业发展的主要特点
1 房地产投资趋稳,住房投资攀升
据天津市统计局的信息,2006年1~11月份,全市房地产开发投资339.86亿元,占全市城镇固定资产投资22.3%,比2005年同期增长22.1%,低于同期全国房地产开发投资平均增长水平(24%)近两个百分点。其中,滨海新区的房地产开发投资82.73亿元,增长30.2%,高于同期全国房地产开发投资平均增长水平近6个百分点,占本市同期房地产业总投资的24.3%。在全市房地产开发企业的投资中,住宅投资242.68亿元,增长40.1%;办公楼投资17.52亿元,增长1.2倍;商业营业用房投资25.07亿元,下降36.4%;其他开发投资54.59亿元,下降5.3%。
2 商品住房和二手房交易均呈量减价增
2006年前10个月,天津商品房成交面积为672.15万平方米,比2005年同期减少了73.35万平方米,成交金额同比增长12.7%;到11月末,全市商品房成交面积上升到735.43万平方米,销售额341.70亿元,分别增长0.4%和24.9%。预计2006年全年的商品房成交面积与2005年大体持平或略高,成交金额比2005年增长25%左右。2005年11月至2006年11月的成交量和价格走势可由下图显示。
(资料来源:联合地产顾问公司据市国土房管局数据整理)
交易量累计为577.7万平方米,与2005年同期782万平方米相比,下降了26.1%。12月前两周的二手房成交16.4万平方米,预计全年二手房交易总量达到600万平方米左右,与2005年854.9万平方米交易总量相比,降幅将达到30%左右。这是继2005年以后,本市存量住房第二次出现年度交易总量下滑。
据国家统计局的信息披露,至2006年11月末,全国70个城市的房价上涨的中位数为5.8%,其中,天津的房价上涨了7.2%,大大低于福州、北京、深圳、厦门等城市。
3 土地供应向外扩展,郊县项目以居住为主
据天津土地交易中心的交易信息显示,全市2006年1~9月共成交土地25幅,总建筑面积132.92万平方米。其中居住用地17幅,面积94.28万平方米;商业、办公用地7幅,总面积3.85万平方米;市政公用设施1幅,面积0.12万平方米。在区域分布上,以西青区为最多,共成交土地6幅;其次为南开区,成交土地5幅;河东区第三,成交土地4幅;随后依次为河北区3幅,汉沽、北辰区各2幅,和平、红桥、蓟县各1幅。从用地性质上看,市内六区出让地段主要是商业、办公用地,约占到全部成交面积的70%。从单幅土地成交面积上看,除了南开区两幅土地的规模超过10万平方米,其他成交土地面积多在一两万平方米以下。比较而言,环城四区和郊县的住宅用地的供应量则占到绝大多数,且单幅土地的成交面积多在5万~10万平方米之间,其中又以西青区住宅用地供应最为集中,规模也最大。
4 面向拆迁户困难群体,住房保障力度持续加大
为落实调控房价的政策目标,本市在2006年切实加大了对城市中低收入群体的住房社会保障力度。首先是坚决把住房拆迁的规模降下来。至6月末,全市的拆迁规模仅为80万平方米,同比减少了40%,进入下半年以后,配合地铁2、3号线的开工,才陆续启动了必要的拆迁。其次,是及早安排用于拆迁户定向销售的经济适用房项目。至11月底,全市在中心市区五个区共选择了16个地段,开工建设了13个此类项目,建设规模达到165万平方米、1.92万套。其中有145万平方米、1.64万套住房已基本竣工并上市销售,平均价格3000~3500元/平方米,比同一区域商品房平均低500~1000元/平方米。建筑形式以高层为主,户型以88平方米左右两室户和60平方米左右一室户为主。至11月末已销出12505套、99.43万平方米。
5 调整产品结构,中小户型供应显著增多
结合2006年出台的“新建住房套型建筑面积在90平方米以下住房面积不低于住房建设总量的70%”的政策要求,市有关部门及时制订了配套细则,在出让土地时将一些硬性指标列入规划要求。譬如对2006年7月份以后开工的郊县“新家园”住宅大盘,严格规定90平方米以下户型不少于总量的70%~80%。同时,适当提高建筑容积率,规定所有新建普通住宅的项目容积率不得低于1,对容积率低于1的低密度洋房、别墅项目完全停止审批。随着这些规定的实施,未来在外环线周边的新建住宅也将以高层和小高层为主,即使有少量多层也会是低密度洋房。
2006年房地产市场运行状况的总体评价
1 总体发展健康,运行稳健
影响房地产价格变化的主导因素是本地经济发展的基本面和居民可支配收入总水平。据市统计局的预计,2006年天津全市的地区生产总值将增长14%,达到4330亿元,人均地区生产总值突破5000美元,财政收入增长26.8%.工业企业实现利润增长40%以上。这是支撑本市住宅需求长期繁荣的主要动力。中央的宏观调控的高压与天津滨海新区开发开放的高潮互相作用,已经形成一种此消彼长的均衡动力机制,一方面抑制了房价的过快上涨,同时也不可避免地刺激了海内外投资的大举进入,在为天津楼市持续发展积蓄足够上冲能量的同时,未出现大起大落的失控局势。
本市房地产泡沫较为严重的区域,主要出现在中心市区和滨海新区黄金地段上一些高总价、大户型项目较为集中的区域。随着时间推移,这类房产的滞销和空置均在加重。自四季度以来,一些较为理性的开发商极尽促销之道,但效果并不明显,其结果直接表现为这些区域成交的量跌价增。鉴于这些项目的开发商多来自外埠且实力雄厚,能够“捂盘”到何时还有待观察。这类项目因所占比重有限,不会产生全局性负面影响。
2 供求体系趋于完善
总体来看,国家出台的一系列宏观调控政策可谓“刀刀放血,步步见招”,由于是在不同的运行环节和针对不同的调控对象,对调控敏感度并不同步,综合调控合力的形成还需假以时日。比较而言,对二手房的调控主要是在流通环节,其中影响最大的政策分别是强征二手房转让个人所得税、不足5年住房对外销售全额征收营业税、90平方米以下住宅双70%等,故对投机行为打击甚快甚强。
可以说,历经近三年政府的行政干预和市场调节,天津房地产市场存在的结构性矛盾开始充分缓和,梯次供给与梯次消费相协调的格局初步形成。地方政府搭建的廉租房、经济适租房和经济适用房体系轮廓初现,为完善低收入阶层的住房保障,为旧区改造和市政大工程拆迁中形成的被动性住房需求,均提供了强有力的保障。同时,海河综合开发的纵深辐射、轨道交通和快速路网对城市旧有格局的彻底改变,不断在丰富中高档居住和公建项目的供应,符合天津建设北方经济中心长远规划目标。
3 居住外扩是房价畸高的直接后果
在滨海新区纳入国家战略和天津城市重新定位的刺激下,天津住宅开发的指向和重点,出现了自市内六区向新四区、自老市区向滨海新区转移的新变化。特别是在京津塘“城市发展轴”沿线,项目布点和投资规模均在不断加密加大。观察2006年天津土地出让的空间布局可以感到,市内六区以南开、河东的土地出让最大,西青、北辰、东丽三区的土地交易规模和住宅项目更为热络。由此可推论,“十一五”期间,本市居住郊区化很可能是呈现为“带状”而非“环状”分布。在2007年京津高速铁路和2010年地铁2、3、9号线开通之后,这一变化格局可能表现得更为明显。
随着新一轮《天津市城市总体规划》和《“十一五”住房建设规划》的实施,新建居住区向外环线外区域转移已成为必然。郊外环境优美和绿化水平高并非主要动力,中心市区房价畸高才是导致人口“挤出”的主因。此外,公共交通网络化换乘和郊区化延伸、家庭轿车的不断普及,郊区“新家园”的持续推出,都成为天津加快进入“居住郊区化”新时代的间接动力。
2007年天津房地产业发展的判断与建议
展望2007年的天津房地产业的发展,有这样一些宏观目标值得期许和努力:
1 政策到位,房价进一步趋稳
鉴于既往对房地产的宏观调控未能有效实现,2007年国家的宏观调控仍要以“挤泡沫”为终极目标。可以看到的是,一系列已出台的调控政策“组合拳”,其威力会在2007年乃至更久远时期逐步显现。针对现存的管理真空和政策不协调问题,相信国家有关部门还会有新政出台。受到宏观调控的政策高压,2007年的银根和地根还会继续紧缩,以强力贯彻“建筑面积在90平方米以下住房面积不低于住房建设总量70%”政策为核心,大比例的低总价、小户型住宅供应和市郊区大盘放量的影响,使得本市房价总水平既有向下浮动的倾向,也受到滨海新区开发开放、奥运会举办在即、通涨等外力顶托,房价总水平预计还会有小幅度上浮,增幅维持在1位数以内。
对于地方政府的房地产宏观调控,笔者有如下建议:第一,各国对于房地产过热的宏观治理都不谋求“硬着陆”效果。央行于近期发表的《2006年金融运行稳定报告》进一步解读了房价骤然下跌可能引发的金融风险,已不单是危言耸听的预警,一旦触发将难以收拾。第二,整体上提高居民收入水平,增强住房支付能力,既符合以消费拉动经济增长的现实国策,也是消解房地产泡沫的最佳途径。第三,房价是经济发展的晴雨表。在经济健康增长同时保有房价的适度微升(如1999年至2003年所呈现的房价轨迹),对于房地产利益链条的各方是利大于弊的,何况房地产业还并未进入本市的支柱产业行列,因此,避免房价的陡升陡降,将房价涨幅控制在5%以下,是考验地方政府综合调控能力的一个核心指标。
2 大环境向好,市场浮躁逐步消减
2006年滨海新区纳入国家战略,使得天津的整体发展进入一个最好的战略机遇期。人均GDP达到5000美元,意味着居民收入和有效需求会有同步增长,为住房和其他各类房地产的消费需求构成有力支撑。从更为宏观层面来看,人民币升值、股市再度热络、城市重新定位,新移民增加、市容市貌巨变等,都在造就一个更加有利于房地产健康发展的外部环境,在“十一五”时期会一以贯之。过往两年的宏观调控虽不尽人意,但是促使政府、企业、投资者和消费者更加理性思考的意义却不应低估。在阵阵喧嚣过后,几家欢乐几家愁的事实将胜于任何苍白的辩解。对于如何解决政府失灵和市场失灵的两难困境,政府已经寻求正确的路径。可以相信,建设和谐社会的政策导向、政府调控不到位誓不收兵的决心,地根和银根的一再收紧,社会上不甘为“房奴”的民怨宣泄,以及低总价、小户型产品的大量应市,都将使房地产市场的发展逐步回归于理性。
以2008年奥运会为限,许多专业人士都预计此后的商品住宅价格将出现全国性下滑拐点。天津的增量和存量住宅交易总量已连续两年递减,预计本市的拐点可能会在2007年提前到来。为此,笔者建议是:第一,以“先好后快”为原则,天津市住宅和房地产“十一五”发展规划,要依据新形势要求加以修订。第二,适应居住郊区化的大趋势,当前的“新家园”建设不宜一哄而上,应配合地铁2、3号线建设有选择地推出,政府要切实加快市政设施特别是公交地铁的配套建设,要切实执行国土资源部的“双限双控”政策,对环城四区地价、房价严格预控,不要最后都衍变为“豪宅大盘”。第三,对以塘沽和开发区为核心区的住宅和商业地产市场培育,必然是以可进入新移民人口规模和新移民的经济承受力为基础的。过度投机行为引发的房价上涨,微观上抑制了市场健康发展,宏观上则抬高滨海新区的定居和商务成本,对起步中的滨海新区发展毫无裨益。政府对滨海新区房地产前景要有清醒认识,应制订专门策略,对进入的投资要有适度引导。
3 以公平促和谐,进一步完善住房社会保障体系
2007年仍是政策实施年,随着各项调控政策的到位,中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归的姿态,2007年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。如何从根本上着手消除住房分配中不和谐因素将提上议事日程。“十一五”时期,天津的城建任务极其繁重,因拆迁产生的被动性住房需求虽可以计划性搁置,但最终不会自动灭失。随着市区房价飙升,拆迁安置成本加大,但完全依托市场化融资渠道多有负面效应。此外,对于外来务工人口中的低收入群体定居需求,也未见合理的解决方案。显然,市场的作用发挥的越是充分,构建住房社会保障体系的意义越突出。
对于本市住房社保制度的创新发展,笔者建议:第一,研究辟建新的投融资渠道。本市公积金归集贷放规模逐年扩大,有较大潜力可挖;落户于本市的中德住房储蓄银行具有独特的运营模式,但历经改造仍水土不服。要发挥二者的优长,引导商业性、政策性与互助性金融的有机结合,形成解决中低收入群体稳定的资金渠道,既是天津一个独有优势,也符合我市作为国家综合改革试验区“金融创新可先改先试”的要求。第二,将低收入弱势群体的住房安置在何处已是迫在眉睫的问题。实践证明,以售为主因缺乏退出机制将形成新贫民区;以租为主是当前的主流议案,但又不符合国民的置业习惯,是否可从住房梯次供给与梯次消费对接的角度,引入储蓄信贷机制,通过小户型供应放量、租售结合、由部分产权向全部产权过渡等制度设计,开辟城市中低收入群体的住房梯次消费新途径,值得再深入研究和积极试点。