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滨海新区的缤纷未来纷纷扬扬描绘了2006全年,这个五彩缤纷的画卷从空间轴上幅员数百平方公里,从时间轴上经历2005、2006年,而且还将延续。针对房地产产业而言还要关起门来算算一年来滨海新区的产业变迁,以未雨绸缪,筹划2007年乃至未来的发展大计。
2006年滨海新区供给特点:产品结构大幅调整,下半年新品上市剧增
受到2006年5、6月份宏观政策调控的影响,诸多项目纷纷调整开发节奏,从9月开始塘沽、开发区陆续有7个楼盘亮相,若加上一些项目的后续新品,数量还将增加,滨海新区房地产市场又呈现出多点开花的供给态势。
1.户型面积逐步压缩,尤其是在国六条出台之后,新亮相项目基本能达到90平方米以下占到70%的指标。
2.从该区域项目销售情况来看,客户较为关注的有两点:一是总房款,二是户型。总房款在30万至50万元之间的单位销售状况相对较好,总房款在70万元以上的产品销售难度相对较大。
3.下半年上市的新项目面积区间基本在140平方米以内,且三室户型所占的套数比例控制在10%至20%,其中,120至130平方米的三室占到三室供给的主流,但市场上也出现115平方米的紧凑三室。
4.从产品素质上来看,新亮相的项目档次较塘沽区既往开发的项目明显提高,处于塘沽市场的高端产品,在规划、立面上都有明显的提高。但由于自身条件以及操盘手法不同,各个项目之间也显露出明显的差异。
2006年滨海新区房地产市场特点:价格增速下降,供求比例增加
在政府明确定位的大背景与区域经济发展、市政建设和投资者信心的多重推动下,滨海新区房地产市场迎来了新一波热潮,相伴而来,市场中隐现的问题也需要我们做出理性思考。下面以塘沽区为例,回顾2006年该区的供求特点。
1、价格增速下降,高位稳定运行。
目前,滨海新区正处于价格飞速上扬后的平整期,市场保持高位运行状态,各主要项目均处于价格上涨阶段后的调整期,价格上涨的空间需要市场进一步消化。但是我们要看到的重要一点是:2006年上半年与下半年的价格水平没有显著的变化,部分区域甚至出现短暂的回调。这说明该区域的价格在短期内不会有显著的增长。
在2006年,尤其以2006年6、7月份为界,受到宏观政策的影响,塘沽区住宅价格水平停滞不前,而且这种趋势涵盖到各个区域,除老城区由于新项目提升价格外,其他各区域的价格变动微乎其微。
2、市场消化速度下降,供求比提高。
塘沽区2005年的供求比在1.2:1;开发区的供求比在1.07:1,区域市场的供求基本平衡。而塘沽区2006年1至10月份的供求比在1.53:1;开发区的供求比在2:1。
对比可以看出,2006年的市场供给较2005年有大幅度下降,下降空间更大的是消化速度,供求比明显高于2005年的水平。
2006年塘沽区消化2005年的存量房,在9、10月份新增供应量达到35.7万平方米,使供给迅速加强,但由于市场近期情况较疲软,且新增项目都基本处于宣传和售卡阶段,无法形成实际成交量,因此导致消化量相对较低,供大于求。而开发区目前主要是消化在2006年4、5月份时推出的住宅,近期只有一个项目上市,已上市项目需要一个较长的消化周期。
3、板块升值潜力被极大挖掘,滨海房市出现新的增长点。
滨海新区存在大量的荒地与滩涂,可建设用地存量丰富,规划便利。在未来规划蓝图中,塘、汉、大三区及开发区共形成20余个生活区,核心区域主要分成5大居住板块。
同时,塘沽中心城区的范围也将向外发散,重点发展新港地区、上北生态区、福建北路老城区三个区域,加上开发区生活区的建设及卫星城区中已启动的海河南岸新城,滨海新区核心城区将形成5个各具特色的地产板块。
4、投资比例迅速提高,单个家庭拥有住房套数增加。
由于投资者对区域未来发展的信心普遍较强,因此滨海新区,尤其是开发区明显出现了投资炒房的现象。目前,塘沽中心地区房龄5年以下的二手房价格已上涨到6000元/平方米左右,较2004年上涨幅度将近一倍。商品房市场上,由于购房自住者中多次置业者占据了较大比重,因此也带有明显的投资保值色彩,单个家庭拥有套数平均在2、3套左右家庭比例较高,开发区的比例要比塘沽区稍高一些。此外,随着房价的进一步上涨和对滨海新区未来发展前景信心的膨胀,出现了相当数量的跟风购买者。
尽管塘沽区与开发区拥有较好的经济基础和需求结构,并且房地产市场发展潜力巨大,但大量土地供应带来的集中放量,有可能在短期内造成供需结构失衡的风险,在投资性需求比重不断升高的情况下,潜在风险将进一步提升。
5、土地放量速度过快,大大高于人口导入速度。
自2005年下半年,滨海新区土地市场显著升温,自2005年4季度一级市场推出30幅土地(含招商地块)后,2006年1月,塘沽区再次推出12幅土地。2006年1月份,塘沽区共推出土地200万平方米,其中居住用地169万平方米,商服用地30万平方米。
2007年伊始,仅塘沽区已成交土地60余万平方米,占到天津去年整体200多万平方米成交量的30%。一方面滨海新区强势发展已初现端倪;另一方面土地的集中放量也引发了竞争风险。从土地成交价格看,目前塘沽区普通住宅规划的成交地块楼面已接近2000元/平方米,土地价格的上升必将推动项目价格的进一步向上发展。
在目前滨海新区的土地供应上,近两年的加速推出已经使潜在供应明显放大,供求关系发生改变。而作为区域市场最稳定的支持,区域自住客群的数量增长却没有这么明显,保持相对的稳定速度。区域内人口稳定,短期自然增长与外来人口进入都没有迅速放大的迹象。在最稳固的自住市场上,短期内的供大于求已经成为不可回避的市场现象。
2007年市场预测:板块分化组合趋势明显,市场竞争空前激烈
板块分布:滨海新区(开发区、塘沽区)9月份在售项目35个,其中开发区14个,占到在售楼盘总数的40%。
滨海新区区域开发分布相对均匀,区域潜力被极大的挖掘出来;塘沽之工农村、开发区之会展中心分别成为两个区域的相对集中供给板块,预计2007年塘沽区工农村(上北生态区)、海河南、开发区会展中心及1至3大街为热点开发区域。
从滨海新区核心城区2007年的供给量来看,该区域将维持在2006年的水平上略有增长,整体供给量约250万左右,介于2005、2006年的中间值。由于2007年的板块开发趋势明显,这些供给量将更加集中在同类板块中,市场竞争压力空前增大。
基于以上说明,且2005年下半年暴涨的房地产价格空间还需要在1至2年内得以消化,我们认为2007滨海新区的整体价格水平不会有较为明显的变化,将维持在目前的水平线上,部分新兴区域会略有增长。