|
||||
选择高层住宅对处于城市化进程中的居民来说,是一件司空见惯的事情。但却很少有人会思考:人们从低矮的多层住宅搬进象征着大都市的高层住宅,这种住宅“攀高运动”中,究竟谁是赢家,居者、住宅建设者、抑或是政府?
高层住宅是主流
翻开近一两年塘沽区和开发区住宅用地的交易历史,我们不难发现,大多数土地规划要求容积率(一个小区的总建筑面积与用地面积的比率)的上限达到3左右,有的位置优越的地块的容积率上限甚至超过3。近日塘沽区成交的一块土地,其规划容积率则要求不超过5。
纵观滨海新区房地产市场,低密度的新建多层住宅渐渐稀少。开发区基本告别多层住宅,多达30层以上的高层住宅成为该区域的主流;塘沽区的多层项目也逐年减少,在2006年上市的地块中,容积率上限低于2以下的项目非常稀少。汉沽区的新建住宅也以11层以上的小高层为主,而目前仍以多层住宅为主的大港区,随着规划部门不断提高土地的利用率,将来多层住宅也将逐年减少,取而代之的同样是高层建筑。
随着滨海新区的经济发展,土地资源越来越稀缺,土地价值也随之增加。为了提高土地的使用率,同时将土地价值最大化,城市规划者力推高层建筑,于是无论是否愿意,购房者都需要面对高层住宅,除此之外似乎别无选择。
住宅高层化有利有弊
单纯从建筑的角度看,高层住宅拥有更多的优势。首先是抗震性能明显提高。由于高层大多采用坚固耐用的钢筋混凝土结构,比由砖结构组成的多层建筑,能够抵御更强的地震影响。同时,由于钢筋混凝土的物理特性,高层住宅不仅使用寿命更长,而且在户型设计上有更多的施展空间,大开间,短进深往往是高层住宅的专利,从而提高了单个建筑的采光性和通风性。此外,高层住宅配备有电梯,大大方便了居住者的出行。在建筑容积率相同的情况下,由于高层住宅比多层住宅土地利用强度更高,前者将比后者拥有更多的绿地面积。
任何事物都有两面性,高层住宅照样如此。从经济角度考虑,除了对土地的集约利用外,高层住宅并不实惠。由于钢筋、水泥等建筑材料价格居高不下,高层的建筑成本大大高于多层住宅,一般为多层的2倍以上。加上高层住宅的附属设施较多,比如电梯、消防通道等,不仅结构复杂,设计成本高,由此产生的公摊面积、管理费也大,一般高层的得房率仅为70%-80%,而普通的多层住宅,其得房率则可以高达90%以上。比多层少5%— 10%的得房率,这些都将增加高层住宅购房者的购买成本。同时,由于容积率较高,如果高层建筑之间的楼间距过短,较低楼层住户的采光将大受影响。
高层住宅的居住成本也要高于多层,由于耗电大户——电梯的存在,高层住宅的物业费一般比多层每月每平方米高出0.5元-1元。此外,电梯等一些公用设施的日常维护费用较高,而且设备更新费用昂贵,也增加了高层住宅的居住成本。
住宅“攀高”谁是赢家
虽然高层住宅有利也有弊,但在政府决策者的眼里,高层住宅却是经济发展的不二选择。一方面来说,高层住宅是城市化、工业化的产物,大大节约土地资源,提高土地的利用率,同等的土地可以提供更多的居住面积。更为重要的是,由于住宅的“攀高”,土地的价值也随之提高,单位面积土地能够带来更多的土地收益。随着滨海新区住宅用地的飙升,让决策者对容积率更大的高层住宅宠爱有加。
另一方面,将住宅小区的规划容积率提高,将造成房地产开发商增加对项目的投资,有效提高了社会固定资产投资,从而最终推动经济的发展。如此一来,住宅的高层化,对于政府来说是一举两得。当然这些都往往隐藏在“都市化”和“珍惜土地资源”的背后。节约用地,加大土地管理是一个近年来老生常谈的问题。一位官员在和记者交流时说,从国外和上海的经验看,大都市无一例外都是由大片的高楼大厦构成,低矮的多层住宅缺少气魄。而所谓的“大都市”感和“气魄”,却需要购房者买单。
首先,容积率调高带来住宅的高层化的同时,也同样拉高了地价,因为同样大小的地块,能够盖更多的房子,土地价值增加,地价随之攀升。由于地价的协同效应,某一地块地价上涨,将直接带动周边地价的同步攀升,从而造成土地价格的普遍上涨。按理说,单套高层住宅的土地成本更低,理应房价更低,但土地价格的普遍上涨完全抵消了高层住宅地价低廉的优势。
而开发商获得土地开发权后,必然会将地价转嫁到购房者身上。而且,开发商利用高层的部分优势充分放大,并将高层住宅描绘为一种“尊贵的象征”,认为高层就是高档次,能显示出自己的身份和品位,而对后期高层将带来的居住问题避而不谈,影响购房者的消费偏好。最终的结果是,高层住宅的弊端全部由购房者承担,而且付出的购房款更多。