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一、西青走进地产黄金期
1、中心城区土地供应减少,城市规划向外围要房
2005年市内六区成交19宗土地,共116.5万平方米,2006年成交17宗,共80.22万平方米。土地供应日益稀缺,商品住宅发展空间有限。根据《天津市城市总体规划(2005-2020年)》的蓝图,近期重点发展区域包括:外围城镇组团重点建设西青新镇、津南新城、外环新家园、第三高教等。土地供应及市政规划的重点都指向环城四区,而西青区作为天津小城镇的排头兵,成为天津城区的重中之重。
2、过快增长的房价促使天津楼市走进“外向型”
2006年商品住宅市场成交停滞不前,全年共成交商品住宅834.3万平方米,环比下跌0.6%。成交总金额401亿元,环比上涨18%,成交均价4807元/平方米,环比上涨18.7%。由此可以看出,2006年商品住宅市场成交的停滞并非购买力不足,而是过快增长的房价制约了房地产市场的进一步繁荣。市内六区土地供应锐减且5862.64元/平方米的平均地价使得其商品住宅价格不具备下调的弹性空间。
城市外围的商品住宅拥有较高的舒适度和更具优势的价格,环城四区平均地价1976.71元/平方米,远低于市内六区。随着天津市政规划的延伸,环城四区的配套逐渐走向成熟,城市居民居住习惯发生转变,外向型住房潮正逐渐形成。
3、西青区同时具有小城镇计划的天时与毗邻梅江的地利
市内六区开发减缓,处于饱和状态,城市外扩大势所趋,环城四区中突破点在西青。西青区2005年初露端倪,假日风景、洛卡小镇、玛歌庄园等众多项目入市托市,形成2005年西青房地产市场格局。2006年西青楼市表现抢眼,包括大地12城在内的10多个天津知名项目开盘,并最终形成年末火爆的市场氛围。2007年迎来发展的黄金时期,几个百万平方米左右的大盘预示了西青区蓬勃发展的楼市未来。
西青区商品住宅市场由中北镇和南部板块两大引擎拉动。其中,中北镇区域得益于天津小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销,拉开了西部新城造城计划,2006年9月大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力,其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。
依托梅江发展优势而形成的西青南部板块高端项目格局,在一定程度上提升了西青整体地产项目品质,丰富了西青商品住宅产品结构。西青南部区域发展较早,随着梅江南、梅江湾的陆续开发,整个梅江地区正在逐步走向成熟的同时也伴随着土地资源的进一步枯竭,而由于梅江效应所带动的后梅江板块正在接替着梅江的迅速发展进而成为下一个富人区。此区域洛卡小镇、亲亲家园、玛歌庄园等项目由2005年入市,成为支撑西青区市场成交的主力军,并在2006年再掀楼市高潮。
二、2007年成为西青区地产提速年
1、政策对未来市场的影响趋于明朗,市场信心重建为西青市场带来利好
2006年是政策年,政策对房地产市场的调节取得了一定的效果,但困扰社会各方的房价过快增长、产品结构供应失衡等问题依然存在。由于政策对商品住宅市场调节效果显现的滞后性,随着2007年政策的深入执行,调控效果将得到真正的检验,不排除继续出台一些政策对市场进行阶段性调整的可能。
现阶段,政策与市场还未走出“磨合期”,甚至由于各方博弈而存在一些不确定因素。如九部委意见核心之一的“90平方米、70%”政策的解释即可见一斑,从套内建筑面积到建筑面积的解释说明的转变,70%的比例是整体规划还是单个项目规划的争议,以及最近一天之内关于90平方米政策放宽至104平方米的说法与辟谣。可以看出,在各方力量达到均衡后,“90平方米、70%”政策也逐渐清晰,政策实行后的效果将在2007年得到检验,而政府部门进一步的动作将浮出水面。
2007年供应项目已经受到政策的影响。其中,八栋适家是首批受此政策影响的项目,2007年3月入市,建筑面积4.1万平方米,主力户型为85至90平方米的两室,90平方米以下户型占到70%。
2、2007年将延续2006年的火爆销售态势
地产市场活跃程度主要取决于当地的供应与需求。在供应上,大地12城100万体量的入市和华亭国际的热销带动了西青区9至12月的成交激增,也为2007年市场的活跃打下良好的基础。随着梅江康城、社会山等项目入市,西青区市场将更加活跃。在需求上,西青区市政、交通等配套的成熟,以及市区高居不下的房价将一部分市区购房者(如南开)吸引到西青置业。
2006年西青区月成交走势图
3、西青区供应巨大,大居住气候已呈现
大地12城100万体量,社会山100万平方米,梅江康城80万平方米,仅此3个项目就有280万平方米的市场供应,如此巨大的市场将形成积聚效应,带动周边更快发展。此外,还有一些零散小盘成为该区有益的补充,将西青区几个重点项目积聚起来的优势深入拓展。
此外,在供应结构上看,大盘出于抗风险性考虑,产品类型、户型区间等较为丰富,对于各阶层具有一定的吸引作用。