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6月12日,国资委的一纸公文,让五矿集团旗下的五矿置业避免了被划拨入其他房地产央企的命运。
不仅仅是五矿集团,在央企整合房地产业务的大背景下,中国第一航空工业集团和中国远洋集团,多数主营业务并不是房地产的中央直属企业,为保留手中的地产资源,已经使出浑身解数。
今年2月份,中国一航与万科集团进行房地产项目合作,另外远洋集团将在第三季度分拆中远房地产进入香港上市。事实上,国资委已经默许这些央企进入房地产开发。
没人愿意剥离
一位业内人士向记者透露:“五矿置业业务才刚刚起步,目前唯一完工的项目是位于北京市海淀地区的金城·尚品住宅。”不久前,五矿置业委托一家顾问公司完成战略规划。
五矿置业公司的资料显示,目前房地产及服务板块管理经营着具有一定规模的30多个房地产项目,价值20多亿元人民币。不过,对比五矿集团2006年189亿美元的经营额,20亿似乎微不足道。
2004年才成立的五矿置业公司,在房地产界还是一个名不见经传的“新人”,但是在央企拉开重组房地产大幕之时“逆流而上”,控股方五矿集团有做大房地产的野心。
一个重大转折点发生在6月12日,国资委正式增列“房地产开发和经营”为五矿集团的主营业务,五矿集团摇身一变成为目前国资委划定的14家背负重组房地产重任的中央企业之一。
北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人薛迥文告诉记者:“尽管五矿集团本身并没有积累多少土地资源,但是其雄厚的资金实力是五矿置业未来扩张中可以倚靠的后盾。”
无法预测五矿集团在房地产业务中会有多大的投入,但至少摆脱了房地产业务被剥离给中房集团或者任意一家央企的可能性,而且未来五矿集团还有权利去重组其他央企地产业务。
2004年以来,国资委先后划定了中房集团、保利集团、华润集团、中海集团、中冶集团、中铁建集团等14家央企的主营业务为房地产。
在这14家央企之外,还有另外100多家央企也涉及房地产业务,所有央企的房地产资产已经达到1800亿人民币。国资委打算由14家企业来整合100多家央企的庞大房地产资源,事实上阻力重重。
被国资委第一个圈定房地产主业的中房集团,在2004年无偿受让华能集团14.2亿元的房地产资产,并且低价收购了来自网通、中航建的一小部分经营性物业。
薛迥文表示:“这是3年来国资委整合房地产业务的唯一一次实质性动作,不过行政性的捏合效果并不好。”中房无偿受让华能的资产,拖延了一年多时间,才完成全部手续。
薛迥文认为:“大部分央企都把手中的土地资源当作了一项金融资产,而不是多元化的业务,打一个形象比喻,企业掌握的房地产资源,就像是公司做长线投资的股票,谁也不愿意无偿划拨给别人。”
中远渐行渐远
为了躲避华能集团这类被动的行政划拨,一些地产业务开展比较大的非主营央企开始想办法转移这部分资产。
在获悉国资委试图对央企地产业务进行重组后,中远集团迅速行动,对旗下地产业务进行改制,与另一家央企中化集团各出资50%,成立中远房地产股份有限公司。
去年底,中远房地产开始酝酿从香港的远洋国际当中分拆重新上市,多家外资投行美林、渣打、汇丰在今年1月份相继成为中远的战略投资者,为其香港上市做准备。
同时中远房地产还进行了股权重组。原来由中远国际、Wonder-land Capital Inc和中化集团所持的中远房地产的股权,被分别转换至注册成立于英属处女群岛的新控股公司Newco,未来Newco将持有中远房地产100%的股权。
“如果在香港上市,中远房地产股权进一步稀释,国资委要对其进行重组将是鞭长莫及。”薛迥文表示。
事实上,规避央企整合并非中远集团的一家行为,各类央企为保证自己的收益,在处理房地产业务时,试图寻找更合适的合作伙伴。
更合适的买家
整合华能集团地产业务被拖延时间,重组中远房地产愿望落空,中房集团最能体会到在国资委授意下重组房地产业务的难度。
原董事长孟晓苏就曾表示:“不解决收益权的问题,央企房地产的整合很难进行下去。”他曾于2005年向国资委提交了“投资主体多元化”的建议,即通过划拨资产的原所有者成为受让者股东的方式,解决收益权的问题,但是至今未能推广。
今年2月份,中国一航集团,以自身拥有的地产业务,与万科A(000002)进行合作,成立股份制公司,中国一航集团占有相对控股股东的地位,这样,中国一航旗下的房地产业务,也“逃离”了重组。
薛迥文告诉记者:“万科输出管理,一航贡献土地,双方的合资公司已经运作了多个项目。”
一航在南京等几十个城市都拥有旧机场,厂房等土地资源,将这些地块交与万科打理,可以给一航带来可观的收益,客观上也给万科获得土地提供了便利,对降低土地的成本有帮助。
还有一些央企引入外资公司来整合自己的房地产业务。在更早之前,上海宝钢地产有限公司得到三个外资企业的增资,由宝钢集团全资子公司变成合资公司,宝钢集团持有41.5%的股权,脱离了“国有绝对控股”,也就离开了“主辅分离”的牌局。
薛迥文认为:“国资委提出整合房地产业务已经3年多,一直是雷声大,雨点小”,国资委目前并没有强制要求将辅业的房地产剥离出去,在这种情况下不少企业选择按兵不动。一旦风声趋紧,出逃的房地产业务可能不断涌现。