1、07年西青区市场成交统计

　　(1)西青区商品住宅市场

　　天津房地产发展的重点从中心城区向外围转移，在未来3-5年内环城四区将成为天津房地产亮点。其中西青区的发展速度较快，随着大地十二城、水语花城二期、华亭国际等项目为代表的中北镇板块崛起，西青区迎来供需两旺的地产黄金期，天津楼市“西倾”趋势逐渐明朗化。

　　目前西青区商品住宅成交价格仅略低于东丽区，已达到5130元/平米，其中06年为西青区商品住宅成交价格主要上涨时期，主要以新入市楼盘为代表，随着华亭国际、大地12城等新品推出，价格不断上调。07年西青区价格涨幅已放缓，价格上涨空间有限。

　　(2)西青区二手房市场

　　西青区二手房下跌幅度居环城四区之首，同比下跌62%，环比下跌31%。06年一季度西青区二手房成交量居环城四区之首，07年一季度成交27540平米，已降至第三位。北辰区是环城四区中二手房市场最稳定的区域，成交量下跌幅度最小，同比下跌21%，环比下跌18%，目前北辰区二手房成交量居环城四区之首。

　　由西青区与北辰区二手房成交对比可以看出，西青区正处于商品住宅高速发展时期，二手房尚处于起步阶段，随着房源的逐渐充足与区域配套的逐渐成熟，二手房市场有望在未来5年内快速发展起来。

　　环城四区二手房成交均价总体呈上涨态势，同比涨幅在12%-23%之间。近两季度成交均价出现波动，东丽区环比下跌2%，津南区环比上涨6%，西青、北辰两区成交均价保持不变。

图：天津环城四区二手房成交同比环比变化

　　综述：

　　以现阶段天津市总体市场与西青区市场表现来看，现阶段西青区已成为天津房地产市场热点，在未来几年内这种态势不会发生改变。天津中心城区商品住宅开发空间有限，成交重心正逐渐向城市外围——环城区域发展，而西青区作为天津小城镇计划的关键节点，随着许多大盘超大盘的入市，大居住形态已成。其发展态势与早期的梅江、华苑类似，在全市范围内吸引越来越多的购房者落户中北镇，其未来发展不可限量。

　　西青区商品住宅成交量高居环城四区之首，价格仅略低于东丽区(东丽区别墅众多，因而在环城四区中市场价格偏高)。中北镇供应量充足，200万平米左右的供应量为未来市场成交的繁荣打下一定基础，商品住宅市场成交价格在06年上涨较快，目前处于平稳上升阶段，尚有一定潜力可挖，但涨势已逐渐趋于平缓。

　　2、中北镇板块

　　西青区是天津小城镇计划的试验，中北镇的大盘和超级大盘纷纷亮相，自05年以来假日风景、水语花城、大地12城、华亭国际、八栋适家纷纷入市托市，随着供应量的增多与区域配套的完善，该区域价值不断得到市场认可。至07年一季度，西青区中北镇板块已风生水起，区域居住板块颇具规模。爱西兰项目正处于该区域成熟的市场时期，在市场认知程度上具有一定优势。

　　中北镇板块产品类型丰富，联排、洋房、多层、小高层等类别的产品可供选择余地大。受政策影响，中北镇新品楼盘须遵循“90-70”标准，小户型的供给增多为天津市购房者带来福音，将引发新一轮“移民潮”。

　　综述：

　　中北镇居住氛围已形成规模，目前大地十二城、华亭国际、假日风景、水语花城、八栋适家五个项目的总供应体量已达196万平米，中北镇地区整体销售均价为4783元/平米。

　　中北镇市场需求以90-120平米的两室为主，截止至07年3月份中北镇以大地12城、水语花城、假日风景等项目为主的市场成交1446套。其中90平米以下户型和120-150平米户型成交大体相当，分别成交500多套。中北镇板块市场潜力巨大，产品需求较为理性。具有性价比的适居户型较容易得到青睐。

图：中北镇板块户型区间需求统计