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一、二手房交易量北京涨、天津降
根据我爱我家市场战略研究中心的统计资料显示,今年1-6月,北京二手房交易总量为43365套,与去年上半年交易总量相比同比向上提升了16.02%;而较之于去年下半年交易总量而言增势也颇为明显,环比上涨幅度达到了10.93%。总体而言,进入2007年以来,北京二手房市场的整体交易状况继续保持着稳步增长,买卖双方对于二手房的关注程度以及购买热情也正在悄然发生着转变。随着时间的推移,其与一手房之间的市场竞争将逐渐趋向白热化,整体市场交易份额也将继续快速攀升。
06年1季度至07年2季度北京二手房市场交易状况分析
我爱我家市场战略研究中心指出:2007年上半年北京的二手房市场交易价格呈现出同、环比同时上扬的发展走势。继去年政府一系列的宏观调控政策之后,二手房市场整体的交易环境大为改观,由此使得今年以来二手房成交量不断攀升局面显现。一方面,自年初以来,北京住宅新开工面积连续大幅下降,受制于前期土地供给的减少,商品房现房和期房销售面积随之也呈现出较大幅度的下降之势,这在客观上促使一部分购房者弃“一手”选“二手”;另一方面,上半年北京的二手房市场依旧政策迭出,在整体交易环境日趋规范和透明的前提之下,购房者的主观能动性得以大大加强,买卖双方对于二手房市场的信心不断高涨,理性交易观念渐趋提升;除此之外,大幅震荡的股市也导致部分投资型买家的资金回流,在资金监管、网上签约等政策颁布之后,经纪行业内部的自律和规范化程度迅速提高,由此吸引越来越多的消费人群加入二手房购买大军之中。纵观以上因素,上半年整体交易量的一路上扬也就在情理之中了。不仅如此,北京二手房市场不俗的交易表现也说明:随着市场的进一步发展和完善,二手房正在被越来越多的消费者所青睐,其地段优势、硬件配套设施等因素决定了它在未来住宅市场中所扮演的重要角色。尤其是在政府积极倡导大力发展住宅二级市场的政策指引下,各项利好政策的落实将会极大的激发二手房市场的发展潜力以及买卖双方的交易热情,伴随着交易观念的理性回归,买卖双方对于二手房市场的信心将会不断高涨,北京的房地产市场尤其是二手房市场也将迎来新一轮的发展契机。
06/07年上半年天津二手房市场交易状况分析
根据我爱我家天津市场与战略研究中心统计的数据显示,2007年上半年(截至6月25日)二手房成交25689套,环比去年下降20%。自去年6月起,营业税、个税等针对二手房政策频出,致使下半年市场开始成交低迷,观望气氛浓重,直到今年年初,在经过震荡调整后,市场开始进入恢复期,成交量明显上升。受政策影响,今年上半年整体成交量较之去年同期交易量下降明显。这说明,天津二手房市场尚没有完全走出税收调整带来的低潮期。
从2007年上半年二手房整体成交情况来看,市场供需在经历年初的春节和政策消化时期后,开始活跃并逐月升温。滨海新区及环城四区的成交比重有所提高,而市内六区成交比重则有所下降,从成交比重来看,滨海新区及环城四区的二手房市场发展潜力较大。
二、京津两地二手房价格同步上涨
2007年上半年北京二手房买卖市场成交价格变化
2007年1-6月二手房交易均价为7152元/平方米,与去年同期的交易均价6419元/平方米相比,上涨了733元/平方米,增幅为11.42%;与去年下半年的交易均价6829元/平方米相比,则提高了323元/平方米,涨幅为4.73%。
从城八区的二手房买卖市场来看,2007年上半年城八区的二手房销售均价为8050元/平方米,较之去年同期的7147元/平方米,上涨了元,涨幅为12.64%。从各具体区域来看,海淀区、石景山、崇文区和宣武区的上涨明显,其涨幅速度高于同期内整体市场水平。
2007年上半年北京区域二手房市场销售价格状况
我爱我家市场战略研究中心指出:供不应求,房源紧缺仍然是二手房房价上涨的主要原因。但相比过去两年,二手房均价上涨速度及幅度已经明显减缓。自去年以来,政府相关职能部门相继出台法律法规为“高烧不退”的房价“降温”,以此来加大对投机炒房者的打击力度,保障购房者尤其是低收入购房群体的切身利益。与此同时,自今年以来行业内部的自我调整、整顿以及二手房源的有效供给等各方面因素进一步加速了房价增长幅度向低位靠拢;除此之外,人民币升值预期、通货膨胀、货币流动性过剩等一系列现象使得国内整体经济环境受到前所未有的压力与冲击,央行的两次加息对二手房价的直接影响虽然有限,但其对于后续加息预期所带来的影响难以估量。另一方面,尽管个别区域由于地理位置、轨道交通等因素出现了一、二手价格“倒挂”的现象,但随着大量两限房项目的相继推出以及经济适用房、廉租房等保障性住房工程的全面实施,尤其是三年内1000万平米经济适用房以及1000万平米限价商品房的入市,未来京城房价上涨幅度的日趋减弱已是大势所趋。反观上半年的二手房市场,总体交易价格的回调已初现端倪。
2007年上半年天津二手房买卖市场成交价格变化动态分析
价格方面,07年上半年二手房均价4065元/㎡,与去年同期相比,成交均价上升12%。在调控政策的促使下,均价上涨速度及幅度已经明显减缓。环比2005年,2006年仅一年均价上涨幅度就高达27%。由此可以看出政策对于稳定价格,使其缓步上涨的调控效果。
自去年多项宏观调控政策颁布之后,价格上涨趋势已逐渐放缓;尤其是进入2007年以来,政府相关职能部门针对持续走高的房地产交易价格不断施以重拳,再加之央行加息以及资金监管等措施的实行,也使得二手房价受到不同程度的影响。政府出台一系列调控政策的本意并不是压抑房价的上涨,而是用宏观调控手段抑制房价的非理性增长,使市场更为平稳、健康的发展。考虑到二三级市场存在联动的关系,预计今年下半年二手房价格将继续波动,并呈小幅上升态势。
三、京津两地二手房交易中同现二手商品房比例上升、已购公房比例下降
据我爱我家统计资料显示,07年上半年北京二手房市场的房屋交易权属比重中,已购公房和商品房的交易比重呈势均力敌之势。其中二手商品房交易量在上半年小有提升,占整个二手房交易总量的50.66%,与其去年同期50.69%的交易比例相比,微降了0.03个百分点;而与06年下半年48.11%的交易比例相比,则增加了2.55%。二手已购公房方面,与去年同期相比变化不大,环比交易量则小幅回落。
通过以上数据显示:今年上半年已购公房的交易比重略有降低,而二手商品房交易量则呈现微涨趋势。但从整体状况来看,两者的表现各有千秋。我爱我家市场研究中心认为:进入今年以来,二手商品房和二手已购公房的成交量比重开始呈现出交替上升的发展态势,两种交易权属的此消彼长从一定程度上表明:伴随着市场经济的快速发展,我国的住房体制改革得以不断发展和完善,尤其是1998年住房体制改革的全面施行使得福利分房制度逐步取消,购房主体个人化成为一种不可逆转的趋势。不仅如此,在房地产一、二级市场相互作用的前提下,住宅一级市场商品房的不断增加导致二手商品房存量得到相应扩充,市场容积不断增加;与之相反的是,在二手房需求持续升温的同时,已购公房资源的相对稀缺成为制约已购公房交易比重上升的瓶颈,由此导致了两者之间差距的从有到无。但二手已购公房和二手商品房平分天下的局面将不会在短期内有所改变。
06年/07年上半年天津二手房市场不同权属交易量状况分析
据我爱我家统计资料显示,07年上半年天津二手房市场的房屋交易权属比重中,二商品房的交易量及供应量均有大幅度提升,目前已占整个二手房交易总量的26.9%,与其去年同期二手商品房所占的11.1%,增加了15.8%。而二手已购公房与去年也有较高幅度的提升,2006年同期所占比例分别为41.3%,今年则上升至51.1%。
通过以上数据,我爱我家认为,由于04年-06年,天津商品住宅市场日趋火爆,全国各地开发商看好了天津房地产市场的发展潜力,大批的涌入进来。于是住宅项目一个个拔地而起,这其中大部分将在2008年之前完工入住。从二手房市场角度分析, 07年和08年必将有大量次新房流入到二手房市场,加之市场存在的刚性需求,二手商品房的供应量及交易量将会继续攀升,未来的交易权属比重将会紧逼已购公房。