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一、新政执行年,小户型蜂拥
为缓解房地产市场供求结构性矛盾,国家明确规定从2006年6月1日起“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上”政策, 2007年则被称为调控执行年,其成果将在07年进行检验。
根据相关资料,天津市有关管理部门根据去年11月出台的《天津市住房建设规划(2006-2010年)》,对2006年拟出让、已出让地块的套型结构控制比例都做出了明确规定,如万东小马路地块、直沽街地块、程林庄地块、昆仑路B地块、倪黄庄地块、海泰产业园区地块等,未来建设的楼盘将有70%是90平方米以下的中小户型;华明组团、双港组团东地块、张窝组团、小淀组团等新家园建设地块,这一比例将高达87%。此外,新规划对目前热点居住板块的户型比例也都做出了明确规定,如老城厢地块,90平方米以下户型占25%;三岔河口板块,比例为50%;梅江板块,比例为50%;西南奥运板块,比例为50%;中北镇板块,比例为70%。就此,小户型产品将批量上市,强势占领市场主流。
二、市场反馈——小户型仍是主流
2006年前小户型产品供应量严重不足,在人们强烈的住房需求作用下,供求矛盾激烈,小户型出现了哄抢的局面。老城厢后现代城、第六大道优空间、富裕广场二期等小户型楼盘月均销量均达100余套,而位于南京路的诚基中心项目更是创下了连续保持月销量400余套的纪录。06年以后,小户型产品供应量有所增加,早期的楼盘也开始向小户型转化,如万科水晶城的蚂蚁工房、海逸长洲的四期彼岸,同时也带动了市中心可同时满足居住和投资的酒店式公寓项目,如奥城国际公寓、焕日线、非常公馆、橙@HOUSE等项目的销售。
新政颁布后,小户型产品供应量持续增加,供应结构逐渐改变,一定程度上缓解了中低收入家庭住房需求矛盾,同时充足的供给及相关政策的制定,大幅度降低对小户型住宅投机性需求,90平方米以下商品住宅价格将趋于平稳。但城市建设速度加快,人们多住宅改善的要求也不断增加,同时外来人口不断增多,住房需求也将不断增加。2006年年底至今三个典型的小户型项目销售情况:
犀地:在2006年年底新开放的3号楼中,全部户型面积控制在80-100平米左右,当月销售63套,仅4个月时间基本销售一空,而且80多平米的户型为东西向。
上院:该项目一室为全阴面户型,但销售率也以超过80%。
和平门:该项目小面积户型开盘即清,全阴面户型在4个月左右全部销售。
近期天津市建委房地产协会日前做的一项调查显示,目前居民中75.5%的人对现住房屋户型不满意,87.1%的人计划在未来三到五年内购房;计划购房的群众中,有60.6%的人是为了改善居住条件。被调查群众多数希望购买小户型住房;打算购买90平方米以下住房的人数占被调查人群总数的62.7%,其中打算购买60至90平方米住房的占53.7%,60平方米以下的占9%。购房出资能力普遍在60万元以下。其中承受能力在20至40万元的占39.1%,40至60万元的占32.8%。被调查者大多希望购买两居室住房,希望购买两居室住房的群众占72.4%;其中希望购买两室一厅的占47.7%,两室两厅的占24.7%希望购买三居室住房的占20%希望购买一室一厅的占7.6%。
可见市民群众购房愿望强烈,小户型需求仍将是今后一段时间的主流。
三、小户型产品后期上市情况
2007年春季房交会共推出普通住宅项目66个,占参展总量的75%,其中近30个项目8916套、80.24万平方米为90平方米以下小户型商品房。有多个以90平方米以下小户型为主打的新项目计划在下半年上市,有些近期已经展开宣传攻势。
在梅江南生态居住区,松江集团的水岸江南项目已经动工,预计8月左右可以上市。该项目总规模近11万平方米,约800套房源,全部是60多平方米和80多平方米小两室,而且全部为精装修。预计单套销售均价在60万至70万元,大大降低了入住大梅江的门槛。
梅江湾将推出4万平方米的江湾广场,主要面向年轻人,单套面积40平方米至50平方米,总价36万元左右,全部精装修;
洛卡小镇即将推出的三期,全部以90平方米左右两室为主,建筑风格上依旧采取西班牙式低密度洋房;
在老城厢,中新集团推出的中新城上城上城豪苑项目,首期即将推出的户型全部是50多平方米一居和90平方米左右两居,同样也全部采取精装修,在春季房交会上刚一亮相便受到购房者追捧。
老城厢另一个项目中央恋城即将面市。该楼盘位于南马路五金城旁,定位于集公寓、商业为一体的城市中央高端综合生活区,全部户型控制在80平方米—120平方米区间,主力户型以八九十平方米左右的两居为主。
河东区的恋日银河项目即将推出后续产品恋日风尚,户型面积在60—120平方米之间,全部为小三室和两室跃层。
瑞景居住区的首创·宝翠花都项目,新推出的枫景洋房全部为100平方米以下小户型,包括97—99平方米小三室,74—76平方米和86—90平方米小两室,布局紧凑,功能分区明晰,总价约在40万—60万元之间,性价比非常高。
中北镇富力集团精装修小户型项目年内也将上市。
同时市建委提出,要认真贯彻国家宏观调控政策,根据市场实际需求、同时也根据群众的呼声,积极调整开发结构,今年新开工住宅工程要确保90平方米以下户型比重达到70%,也即2007年的中小户型住宅开发量计划达到1000万平方米以上。年内开工建设经济适用房300万平方米、约3.5万套,要比去年同期增长15%,年内竣工160万平方米、约1.9万套住房。按照8至10个月的开发周期,预计今明两年将迎来小户型项目上市高峰。
四、小户型创新势在必行
小户型产品的集中上市,在缓和供求矛盾的同时,也增加了同质化产品上市量,激化了开发商间的竞争。多元化的市场需求,需要多元的产品,随人们对住宅舒适度要求的不断提高,小户型也不再是品质低、档次低的代名词,购买者更关注产品附加值、户型设计、功能布局、空间居住、空间及配套设施等软价值,小户型创新势在必行。
新政后,小户型产品创新已为全国各地区关注的课题,目前本市市场上有几种模式:
具有港派风格的紧凑户型,如南市金茂现场项目,由于采取塔楼和蝶型楼的组合,户型面积虽小但功能分区完善,并保证了居住的舒适性。
板楼与塔楼的组合,既可以有效控制总房价,又最大限度地保证了足够的居住功能分区和一定的舒适性。
豪宅小户型纷纷亮相。如犀地推出的面积在80平方米左右的两室两厅户型,单价10000万以上,瞄准的依旧是金字塔尖上的少部分客户。另外,海逸长洲、卡梅尔等原本主打大户型的项目,近期也纷纷推出高档小户型。
小户型的设计创新、产品附加值也迅速提高,万通新城国际、时代奥城酒店式公寓、水晶城蚂蚁工房等项目,全部精装修,部分还赠送全套品牌家具、电器。第六大道优空间的买一层得一层、后现代城的2+1等小户型创新设计,为消费者提供了更个性化的选择。
营销理念、营销手法的创新。营销上将更加人性化,更加关注社区居住群落物质与精神需求等,从软性服务角度增加小户型产品的竞争力。