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市场大热,除了尚未拥有房产的人和一些具有忧患意识的人,大多数人想当然的认为:房产商又赚大钱了,政府的土地又能卖高价钱了,房地产从业者的奖金又丰厚了,各种附着于房地产行业的记者、专家、学者收益更大了。媒体在世纪初为房价鼓吹上涨,而集体失言之后,这次似乎集体开始预言了,并且似乎都是专家,都纷纷表态现在的房价涨的太快了,要出政策来调控,否则如何如何的。但细读其文,发现除了“假大空”之空洞的说教和苍白的呐喊外,并没有多少实质性的支撑和科学的判断。更多的应了那句老话:“行外人看热闹。”
作为房地产的一名从业人员尽管在外人看起来的风光和得意,常被外人所误会,似乎现在的房价都是我们的罪过一样,但实际上,身处火热之中,只有身临其境,才能明白个中滋味。我们懒于争论的同时,却在思考在市场大热时,行业所存在的危机和自身的局限。“不谋一世者,不足谋一时;不谋全局者,不足谋一域。”古人的谆谆告诫,尤言在耳,醍醐灌顶,使人不敢盲目。
那么,市场大热究竟有哪些影响呢?
一、导致开发商对未来的房屋销售和售价普遍乐观,由此产生群体盲目乐观。这种乐观主要体现在以下几个方面:1、对房价的升值空间过于乐观,而对于周期性风险已经忘在脑后;2、对房产的销售量过于乐观,盲目的相信未来销售不成问题,从而不管自己的项目情况如何,都进行捂盘惜售,以图拉高价格;3、对土地市场过于乐观,盲目的相信未来房价的上升,导致对土地价格的高估,如今市场上对北郊路地块的一些不理性就是典型的案例。
二、导致越来越多的场外资金进入房地产行业。场外资金进入房地产行业主要有三种渠道:1、成立开发公司直接参与土地市场竞争,加剧土地供求失衡;2、参股房地产公司,或对房地产企业进行拆借或进行投资商进入;3、直接购买房地产,坐享升值空间。
三、导致资金流动不畅,消费水平跟不上。高房价影响投资和中小企业的生存已经非常明显,影响消费者消费也比较显著,事实上房价高涨还伴随着透支未来需求,在一些走访中发现,目前的房地产需求中,有很大一部分是已经有房,但看到目前涨势汹汹的房价,担心未来更加买不起,所以再购一套,为小孩留着。
四、导致急功近利。房价的高涨是资产性价格上涨,这个价格的上涨往往不存在人为的劳动力增加,价格的上涨并不存在劳动价值的驱动,以至于很多人看到如此不劳而获的场景后,对本职工作并不继续努力,而梦想自己坐收资产重新分配之利,从而导致急功近利。有一个案例说,房东打算转让二手房,但其报价居然从一开始的50万元,在2天内逐步报到72万元,而且还有购买者仍然愿意买。
五、导致从业人员的盲目和价值缺失。从业人员的价值往往在市道不好之时能够充分体现各自的专业价值,他们的专业研究也以此为动力,但当市场大好,不需要专业也能赚大钱时,他们的专业动力就减少,变的盲目,甚至有点相当然的认为,项目的成功是自己的功劳,并把这种功劳一味的放大。而当市道不好时,他们依然运用这种市道好的经验,结局可想而知,05年,宁波有好几个项目都存在销售困难,就明显是在市道好的经验复制到市道不好的情况,导致销售不畅。
六、导致贫富更不均衡。在国外较为成熟的房地产市场中,房地产一直作为投资品,其本身并不能为社会创造财富,而是一种财富二次分配的手段之一,尽管中国作为发展中国家,房地产及其延升行业所创造的社会价值不容忽视,但在一定程度上仍然是社会财富二次分配的有效手段之一,在这个分配的过程中,并非全民机会均等分配,而是财富象财富集中的过程,即有钱的因为房产多,升值快,变的更有钱,而没钱者尽管其财富绝对值未改变,但相对财富却在下降。
市场大热对于GDP和政府部门来说,似乎是好事,一方面GDP可以保持较高速度增长,另一方面政府在土地和税收方面能够受益更多,政绩更显著。但事实上市场大热对于整个经济的运行是有百害而无一利,市场大热象是热腾的沸水,表面看起来水位高涨,时儿不时有溢出效应,但实际上当水一冷却,我们知道水位依然是保持低位的。而当我们根据高水位的特征进行经济决策,而忽略真实低水位的情况时,那么危机就已经是显而易见。(袁灿东)