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近来,天津市某新建大盘面临业主委员会成立的困惑。因为众多业主争着要进业委会或筹委会,开发商不得不推迟成立。而也有小区因为开发商操纵业委会的成立而造成业主的不满,影响了社区的和谐氛围。业主委员会的成立在很多的小区都面临着或多或少的问题。
人权、财权、配车 高福利引来“热心”
业主委员会代表业主具有很多的权利,比如代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;监督和协助物业管理企业履行物业服务合同等,同时,由于业委会代表的是全体业主,因此在一定程度上也影响着业主大会的决策,如在选聘、解聘物业管理企业,决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施等方面都有很大的权利。
“有一些热心人士,帮助业主协调一些问题,比较有威信,一旦成立业委会,那就是主要人选,一开始还以为真是热心的业主,后来才发现是和开发商有着很深的关系的。”某高档项目的业主说。
“业主越多的小区,其权利越大,比如说物业费怎么用、维修基金怎么保管,假想两万人的小区,维修基金有多少呢,光这些钱存到哪个银行,就是不小的权利。”一开发商介绍说,由于具有很多的权利,因此在成立业委会的时候遇到了很多业主要进业委会而无法协调的问题。
据了解,对于一些大的楼盘,业委会的领导拥有很多的权益。有开发商告诉记者,管理着两万多人社区的业委会负责人,可以达到配车的级别,还有许多其他的权利,这对于一些业主具有很强的诱惑力。
谈判、交易、结盟 暗成利益共同体
据某开发商介绍,他们的小区存在着业主找开发商寻求支持的情况。“有部分业主找公司的老总,希望开发商能够支持他们进入业委会,并且承诺在进入业委会后会在很多方面支持开发商的工作。”“这种支持当然是资金上的了,比如我们给这个人提供住房,他获取业主的支持成为业委会负责人话,那么起码会顺着我们说话,不会和我们对着干。”
如此一来,这部分业主与开发商就结成了利益的共同体,在小区出现问题的时候,进入业委会的这部分人就会倾向于站在开发商一边,替开发商说话。这难免会损害大部分业主的利益。
2003年9月1日起执行的《物业管理条例》第十六条规定,业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。“如果说业主进业委会是为了个人的利益,这肯定有失偏颇,但是不可否认的是确实不少人有私心。”某业内人士说。显然这里面存在差异,一方面业委会代表广大业主的权利,要求有公益心;另一方面无法鉴别个别业主是否是为了个人利益而热心加入业委会。所以,通过什么程序,采用什么方式选出业主代表显得很重要。
开发商、物业、业主自发 谁成立的业委会能真正代表业主?
据了解,目前业主委员会的成立一般有几种途径。一种是开发商支持成立业委会,这种方式在很大程度上被业主所诟病,主要是因为业主代表与开发商一般都有千丝万缕的关系,遇到问题时指挥和稀泥,无助于问题的有效解决。“如果开发商和物业有意地选出自己的人来负责业委会,那么业委会就是形同虚设,完全成了开发商和物业的代言人。”
一种是物业公司组织成立业委会。这种情况存在于部分早些的小区,业主入住之后,由物业公司发起的成立业委会,物业公司上门找业主签字,指定负责人管理业委会。这在很大程度上抹杀了业主的民主权利,业委会难以服众,不利于重要问题的协商。
还有一种是业主自发成立业委会。“业主自发的当然好,能够真正代表业主的利益,遇到问题的时候替业主来说话,但是这里如果掺杂了一些个人的私利,那么性质就变了。如果为了个人的利益再去寻求开发商和物业的支持,那么结果可想而知。”
这几种方式都不同程度存在不足,业内人士认为,通过什么方式成立不是最主要的问题,业主委员会起到的作用应该是真正代表业主,和物业公司、开发商有平等的对话权,并且为整个小区的和谐做努力,既不替开发商和物业说话,也不是和物业开发商作对。如果能由开发商和物业出面,选出在业主中间最有威望,最能代表业主利益的人是最好的,这样才会达到两边平衡。
业主大会负责选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作。因此,每一个业主心中都要有一杆秤,客观公正地评价业委会的工作,力求避免个人因私利而破坏全体业主利益的情况出现,共同创建和谐的社区氛围。