|
||||
房地产业作为资金密集性的行业,决定市场能否持续健康发展的一个重要因素是房地产企业是否有足够的资金,融资渠道是否畅通。随着国家政策的严控,房地产资金供给紧缩,房产企业迫切需要新的融资渠道。
6月6日的融洽会首次在国内实现了国际私人股权基金与中小企业的资本对接。大会为中小企业融资探索了一条新路,天津有望成为全国民营企业的融资基地和中国最大的国际私募融资平台。
那么,目前房地产市场的融资现状如何?房地产企业应如何选择正确的融资渠道?存在哪些问题?为此,楼市记者采访了相关专家、学者,并撷取精彩观点,以飨读者。
未来企业发展应走并购方式
中国银行股份有限公司天津河东支行行长:吴津明
随着滨海新区政策的利好,给天津带来了难得的发展机遇。其中,滨海新区的综合配套改革中,金融改革是重要的一项内容,而进一步拓宽直接融资渠道是企业发展的必然。所以,此次国际企业融资洽谈会在滨海举办有其必然性。
对于此次活动选择天津举办的意义,可以引用戴相龙市长的话,“当前,天津滨海新区开发开放的势头非常好,去年年底,我国第一只中资产业投资基金——渤海产业基金在天津成立,国家批准天津建设面积10平方公里的东疆保税港区,空客A320项目即将开工建设,所有这些为首届融洽会的举行创造了良好条件。举办融洽会是落实全国金融工作会议精神,也是推进滨海新区综合配套改革试验的重要举措。其中,渤海产业基金是中国第一只人民币的产业基金,也是一个大型的产业基金,未来还会发展很多其他的产业基金。
目前,存款准备金多次提升,冻结了资金,银行的贷款能力下降。大量的企业成长、基础设施建设,只有“挤”银行贷款这样一条狭窄的间接融资路。这样,由于投资风险高,银行的限制增加,一些创新型的中小企业和民营企业虽然前景看好,但很难获得银行等部门的资金支持。因此,未来企业发展趋势应该走强强联合、优势互补的并购方式。
多元化发展是房地产融资未来趋势
第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司天津公司总经理:朱天博
一直以来,在企业自身资金不足的情况下,通过向各大商业银行贷款以取得资金进行房地产项目开发,已成为国内房地产行业筹募资金的习惯性选择。
近年来,房地产行业的整体高速发展,但传统融资渠道的发展却不能与房地产业同步。这就造成了一种不断扩大的资金需求量与传统融资渠道供不应求的矛盾。
就目前而言,传统银行贷款这种融资渠道,已不能满足房地产业发展所需要的庞大资金流,整个行业将会选择新的融资方式。作为高速成长期的天津房地产市场,一直以来都以银行贷款融资为主。
当过去的融资方式不能满足新增长的资金需求时,开发商们会选择其它的方式融资。这对于一直关注国内房地产市场的包括投资银行、投资基金、私募基金在内的各方投资人都是一个乐于接受的难得机遇。而能注入更加充实、雄厚的资金流,也正是开发商求之不得的。
与传统银行相比,专业投资机构更希望能获得与被投资人暨开发商更广泛的合作,而不仅仅局限于注入资金。越来越多的境外投资机构在采取联合开发等更积极的方式,参与到整个项目开发的过程中去。”相对传统银行贷款在使用上的自由,投资机构的资金使用会受到些许限制,但开发商为此获得的收益远高于以往,由境外投资机构和本地开发商进行联合开发,对两者都是一种双赢的选择。通过合作,境外先进、成熟的运作模式与管理经验,被带入到实际的项目操作中,从而使整个流程更具效率。
同时,投资机构的品牌效应,也会对开发项目锁定高端客户有一定裨益。
虽然,包括引入境外资金在内的多种融资方式,为天津本地房地产开发商接受还需假以时日,但实际情况表明,未来的房地产开发过程中,多元化的资金引入方式将成为融资方式的发展趋势。”
银行业竞争有利于地产融资
天津市宇轩投资咨询有限公司常务副总:王淑霞
房地产行业对资金的需求量相当庞大,开发周期较长,一般需要3~5年,有的项目甚至需要十几亿元的开发资金,但其投入期和回收期不一样。拿地、规划设计等前期投入都需要大量资金,所以导致房地产对资金有着不可避免的依赖性,除了自有资金外,房地产企业的资金大都来自银行借贷以及项目销售收入,据前两年数据统计,房地产的资金来源60%~70%依靠银行信贷,因为购房的客户也需要按揭等还款方式,这就把资金压力转嫁到了银行身上。
自2003年以来,国家紧缩银根,房地产贷款也就变得更加规范、更加严格,大型企业受到的影响不大,中小型企业则需要探索新的融资渠道。其他的融资渠道目前还处于探索阶段,目前市场上最常见的融资包括信托基金、股权、以及合作开发。但随着天津城市地位的确立,滨海新区的大势利好,最近一些大的外资银行入驻天津,使得银行的竞争日益激烈,这样使得开发商与银行之间的关系有所转变,原来二者的关系很简单,就是普通的借贷关系,但随着银行业的竞争,二者的关系从原来简单的借贷关系发展到了业务咨询等多元化合作模式,目前开发商与银行之间是互相需要,所以开发商方面只要信誉良好,并且曾经有成功开发的项目,找银行借贷应该不是难事。由此可以判断,近期银行融资银行依然是主要渠道,其他的融资途径的开辟是大势所趋,但仍需发展一段才能被较广泛的利用。
开辟多种融资渠道同时须注意风险防范
合富辉煌房地产(天津)副总经理:岑小春
目前,国家宏观调控加压,融资渠道不畅,金融品种缺乏,国内银行贷款门槛的提高,国内开发企业的发展受到阻碍,更加需要多元化的融资途径。目前市场上传统的融资方法一般包括:直接投资;土地或项目商业抵押贷款;合作开发或项目公司收购;企业上市;间接融资(居民住房按揭贷款)等。从发达国家经验来看,主要的融资品种包括房地产融资基金、房地产信托投资基金,以及两者结合的信托投资基金。
融资方法中的债券融资、股权融资,还应该包括投资基金、信托、证券等多种形式,既可以利用现有的股票市场、债券市场开拓一些新的房地产市场的板块。还可以尝试建立以社保养老基金或者与社保养老保险基金相结合的基金或者债券。社保养老基金这种长期性的基金与住宅建设相比配,实现社保养老资金增值的同时,为房地产的建设提供资金渠道。具体作法有待深入研究和论证。在极力拓展融资渠道的过程中,股票市场自然成为房地产开发企业直接融资见效最快的重要渠道。但是,国内房地产开发企业在融资问题上不要过度追求速度和数量,融资比例过高也意味着风险相应提高。
中小企业应弱弱联合
天津财经大学国际金融研究室主任:孟昊
从目前市场现状来看,房地产的资金来源主要有两方面,一.企业自有资金,二.银行信贷。可以说现阶段房地产融资的主要渠道就是银行信贷,但在目前政策紧缩的情况下,房地产融资确实遭遇了到了一些困境,尤其是中小型企业。
针对这种情况,就急需一些其他的更为先进的融资渠道,首先,对于上市公司它可以利用自身的股票,其次,从理论上讲,也可以利用债券市场,虽然我国目前债券市场并不发达,但目前国家的态度是鼓励支持优秀企业发行债券。其三,吸引基金,这里不仅指国外一些大的基金公司,也可以利用民间资本融资,就像前段时间的集资建房,那是以个人名义牵头,其实可以完全以开发商名义牵头,对于这方面目前国家并没有明确规定,所以个人认为完全利用这种真空状态作一种全新的尝试。其四,目前大公司信誉良好的公司融资并不成问题,问题就在于中小企业,这些企业的问题其实出在其自身管理以及良好的信誉度上,所以建议一些开发商可以弱弱联合,进行优势互补,资源整合,把企业作大作强,他们之前可以实行内部担保,一同承担风险,这样一来,银行的风险也随之减小,银行贷款也就变得容易多了。
中国房企融资仍会以银行融资为主
American Union Securities.Inc. David H.Smith
北京、天津是经济、政治文化中心,这两个城市对于中国经济的发展有着重要的作用。本次融洽会选择在天津举办,可以看出天津的重要意义。在企业融资方面,目前中国中小企业融资渠道比较单一,加上国家对于银行利息上调,政策的严控,限制了中小企业的发展。企业要健康、快速的发展必须扩展融资渠道,此次融洽会就是提供了这样的一个机会、一个平台,供企业和投资方直接接洽,便于双方的沟通合作。
中国有自己的特色,仍然会是以银行作为金融中介的间接融资为主,而不会过多地像美国那样形成以资本市场的直接融资为主的金融体制。目前,公司的业务还没有涉及房地产业,对中国的房地产还不是很了解,但是房地产业具有很大的吸引力,不排除日后合作的可能性。
房地产业发展过热影响投资者决策
雷克投资有限公司CEO安德森
目前,公司只涉及能源和制造业的投资,对于房地产业尚未涉及。就目前中国房地产业来说,大家已经对其热捧不已,它是否还能继续增加价值还不能确定。
但天津是一个非常有潜力的城市,地理位置和交通优势明显,又靠近海河,是一个非常宜居的城市,而且未来的发展趋势也非常好,房地产业的发展也有很大空间,因此,如果有机会,公司一定会考虑投资天津、投资房地产业。
本次融洽会就是一个很好的桥梁,不仅可以实现企业与投资机构的接触,还可以直接与国际资本约会,这个平台不仅对金融发展有利,对中小企业发展有利,还能向世界展现天津,是一次非常好的活动。