|
||||
目前,滨海新区为人们所熟悉,滨海的房地产市场也在高速的发展。从形式上看,受区域发展的影响,目前高档楼盘主要集中在开发区。开发区受国家优惠政策影响,经营多年,已经吸引了包括世界五百强在内的众多企业进驻,因而形成了一个绝对高端人群的聚集区,所以高端物业在这里有较大的市场。
2002年两项目代表高端市场
2002年,御景园邸、华纳豪园是比较有代表性的两个高端项目。御景园邸比较倾向现代式的居住,以联排别墅为主,当时连体别墅价格为5300元/平方米,双拼别墅为4800元/平方米,独栋别墅为7600元/平方米。吸引的客群多是中国台湾或美国人以及一些投资客。华纳豪园主打北美风情,依托华纳高尔夫球场,定位高端住宅,价格为6000元/平方米。这两个项目在当时已经是最贵的房地产单盘项目,也是综合功能和配套设施最齐全的项目。
高端住宅伴景湾价格飙升
进入2005年以后,开发区进入一个高端产品相对空白的时期,直到2005年下半年伴景湾的出现,伴景湾是对之前高端产品的一个改变和小型颠覆。
该项目用小高层和高层产品替代了传统意义上的多层和别墅类产品。而且,在景观布局和产品的设计上也另辟蹊径,把居住的舒适度和生活的奢享放在第一位,还在园林景观等方面做了调整,从过去的依托景观到依托制作景观,推出了“三级景观概念”,充分的利用了泰丰公园得天独厚的景观优势,价格也从当初的6500元/平方米飙升至现在的8500元/平方米。
未来高端产品销售均价有望突破天文数字
从目前的市场布局来看,绝对的高端产品还以开发区为主。今年,万通地产推出了万通华府项目,弘泽地产推出了弘泽制造项目。
其中,“万通华府”要做成京津两地高层里面最高端的高层产品。“弘泽制造”其洋房别墅加小高层的创新组合,在开发区尚属稀有,相信会有一定的市场。
从产品上看,万通和弘泽都是大户型为主,奢华型的产品。200平方米算小户型,万通华府200~800平方米的户型,在天津虽然很多项目都有,但是高层加上开发区目前7000以上的均价,的确少见。从价格上看,由于开发成本的限制,这两个项目的销售均价预计在10000元/平方米左右,而且随着市场的发展和产品的推进,有望突破一个天文数字的价格。
未来高端物业区依然以开发区为核心
纵观三个时期的高端项目不难看出,高端项目从产品自身、户型以及景观规划、消费人群都发生了变化。但是,未来滨海新区高档住宅将依然以开发区为核心。
产品:从早期的多层住宅过渡到小高层再到现在的高层。这主要是受制于土地供应,由于这几年的大开发,可利用的土地越来越少,而且到了寸土寸金的地步,才有了这样的转变。
户型:依然以大户型为主。不过从户型的设计上有了改观,早期是方方正正,比较规矩适用;现在的设计是以人居住的最高舒适度和享受度为依托点,在每一个平方上下功夫。
景观规划:伴景湾的景观规划设计有了质的突破,除了项目自身创造景观之外,还充分利用周围的生态资源,形成独特的景观布局。
消费人群:早期主要是一些外企和外籍人士购买和少量的投资客。现在,投资的比例上升到主要地位。因为早期,开发区从业人口比较单一,主要是在外资企业工作的客群购买。目前,随着开发区国内外知名企业越来越多,吸引的人才也越来越多,这一个时间段造就了一批年轻新贵,比较有投资头脑,更有经济基础的人,所以投资地产的人也就增多。但是从大的形式发展来看,今后购买高端物业的人,还是以改善和自用为主,毕竟上千万的住宅不适合投资,和上百万的物业有天壤之别。
未来的滨海也会有其他的高端物业出现,不过不会再有像开发区这样的片区形成。这些物业会依托当地的生态资源,比如官港森林公园之类的水库的天然湿地。但是,未来的高端物业区,依然是以开发区为核心,因为这里才有绝对的高端消费群。