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目前,国内房地产企业开发资金来源主要为银行贷款、自筹资金和其它资金,三者占到开发资金来源的98%以上。其中,“其它资金”来源一直占据资金来源的龙头地位。而“其它资金”来源中80%以上的部分来自于定金及预收款,这部分中有60%~70%来自银行或公积金贷款,而在自筹资金中,企业自有资金仅占55%左右,其余部分主要是建筑施工企业的工程垫款。而在工程垫款中又有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款。所以从整体上说,银行贷款占到了房地产开发资金的60%以上,而且是以开发贷款和住房按揭贷款等债权融资形式存在,开发自由资金的部分大约仅有20%。
房地产开发企业严重依赖银行贷款的状况使得金融风险无法合理分散,积压于商业银行,这对国内房地产市场的发展是不利的。
中国房地产多元化融资势在必行
由于房地产投资周期较长,未来不确定性大,因此风险高。债务性融资一般适用于风险相对稳定的项目和企业,而权益性融资更多地适用于高风险高收益的项目和企业,因此根据房地产业的特点,企业更多地应该使用权益性融资地方式来获取资金。
在房地产开发流程中,越是前期,其潜在风险越大。因此,从分散风险角度来说,房地产业更应该使用权益性融资工具。根据房地产开发不同阶段的特点,理想的融资方式选择应该如下:房地产前期开发阶段的资金主要都是自有资金,或者通过合作开发、股权转让等权益性融资获得;中期资金则通过混合型信托基金、债券、及银行贷款获得;而在后期销售过程中,购房者的个人住房抵押贷款则主要通过银行和住房公积金获得;在二手房市场中,银行资金扮演主要角色。这样投融资渠道的多元化,能够合理的分散风险,降低对宏观经济的冲击,提高资金的配置效率。
房地产融资创新方式
1、当前大力发展房地产企业债券和可转换债券
发行房地产企业债券是房地产公司重要的资本市场直接融资方式。对于已经上市的房地产企业而言,选择发行可转换公司债券是最佳选择。扩大房地产资本市场直接融资规模,发展房地产企业债券和可转换债券,现阶段应健全房地产债券信用评级体系,提高信用评级的科学有效性;在债券期限、利率结构上进行创新,开发新的房地产债券品种;推行房地产债券利率市场化,与国际债券市场接轨。
2、近阶段优先发展房地产资金信托
目前,国内已经通过了《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等基本法律,建立起房地产信托市场基本制度框架,又鉴于房地产信托的特殊优势,近阶段应优先发展房地产信托。
政府应该鼓励有实力的机构投资者成为信托公司的发起人,鼓励和扶持具备专业优势的信托公司发起房地产资金信托计划。进一步的建立健全法律法规体系,建立信托信用评价体系等,使信托产品能够规范运行。
3、中长期重点培育房地产投资基金
房地产投资基金作为更有效的融资方式和融资制度,使大型投资者如保险公司、社保基金,和公众投资者都可以参与房地产投资。
为了促进房地产投资基金的发展,政府应该加快《产业基金法》的立法进程,为房地产基金的诞生提供法律保障。